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Así invierten los diez mayores propietarios inmobiliarios del mundo

Allianz, APG, China Investment Corporation, Adia, TIAA, CalPERS, Axa, Canada Pension Plan Investment Board, Swiss Life y Quia, dominan el 'Olimpo' inmobiliario a nivel mundial.

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Fondos de pensiones, soberanos, aseguradoras y otros propietarios de capital institucional, lideran la inversión mundial inmobiliaria. Allianz, APG, China Investment Corporation, Adia, TIAA, CalPERS, Axa, Canada Pension Plan Invesment Board (CPP), Swiss Life y Quia, dominan el Olimpo de los dueños del inmobiliario global.

El mercado inmobiliario se ha visto favorecido en los últimos años por unos tipos de interés tendentes a cero, incluso negativos, que han favorecido a golpe de crédito la inversión en estos activos. En paralelo, la desviación de dinero procedente de otras inversiones a este sector ha inundado de liquidez los mercados financieros y de paso, el real estate.

Top 10 inversores inmobiliarios
InversorPaisAUM  de Activos Inmob.
(mEUR)
Activos Totales (mEUR)
AllianzAlemania              67.275         730.037
APGPaises Bajos              43.754         491.579
CIC – Corp de Inversiones de ChinaChina              42.517        771.292
ADIAEAU              35.647        475.289
TIIAUSA              35.612        218.809
CalPERSUSA              33.538        303.400
AXAFrancia              30.319        717.070
CPP – Junta de Inversiones del Plan de Pensiones de CanadaCanada              29.527        253.483
Swiss LifeSuiza              29.441        192.602
QIAQuatar                28.700        262.400
Fuente: Elaboración propia con datos de IPE

Allianz, el gigante alemán

La primera en el podio es una aseguradora alemana, Allianz, de alcance internacional, que junto a la francesa Axa y los suizos de Swiss Life, dominan el mercado. Posee una división propia de Real Estate, que gestiona y aglutina sus inversiones en el mercado inmobiliario, con activos de todo tipo, muchos de ellos invertidos con criterios sostenibles, como la primera vivienda de energía cero, situada en Suiza, o un revolucionario bloque de pisos realizado en madera.

La firma tenía una cartera de activos en gestión de 16.000 millones de euros en 2008, que ha crecido hasta los 67.500 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2020, según sus cifras.

En marzo de este año, firmó un acuerdo con Pimco, el fondo de inversión estadounidense, para transferir la gestión de los activos y ganar presencia en Estados Unidos, con el objetivo de alcanzar los 100.000 millones de activos en el corto plazo.

Su última operación señera, pendiente de formalizarse en enero, es el acuerdo con la inmobiliaria British Land para adquirir el 75% de una cartera de tres inmuebles en el centro de Londres por 401 millones de libras (445 millones de euros).

Esta operación se produjo apenas dos meses después de que el brazo inversor de Allianz cerrara la compra de dos edificios de oficinas en París en nombre de varias empresas del Grupo Allianz por 500 millones de euros. Esta transacción fuera de mercado es la operación de este tipo de activos más grande que la compañía ha completado en Europa.

Como todos los grandes inversores últimamente, se ha asociado con Get Living, la mayor plataforma de alquiler residencial de Reino Unido. Un movimiento que también han hecho otros gigantes como la Junta de Inversiones del Plan de Pensiones de Canadá (CPP Investments) en Estados Unidos.

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Uno de los inmuebles de VGP en Valencia.

Y en España, junto a la gestora VGP NV, adquirió en noviembre en asociación una cartera logística de 19 inmuebles en Europa por 424 millones de euros. Del total de activos, seis están ubicados en Alemania, cuatro en España, tres en República Checa, dos en Países Bajos, otros dos en Italia, uno Rumanía y otro en Eslovaquia.

Los holandeses de APG

En este caso, la capacidad de inversión viene de los fondos de pensiones. Con sede en la ciudad de Heerlen, los activos que gestiona APG para sus fondos de pensiones y sus 4,7 millones de partícipes en total representaban un valor de aproximadamente 44.000 millones de euros.

APG ha hecho una super apuesta por el mercado logístico, y en concreto por Asia. Con la Junta de Inversiones del fondo de pensiones de Canadá (CPP Investments), y ESR han firmado un acuerdo estratégico para establecer una nueva empresa que invertirá 1.000 millones de dólares inicialmente.

El objetivo: desarrollar una cartera de logística industrial y de almacenamiento en las áreas metropolitanas de Seúl y Busan, los dos mercados con mayor población y mayor gasto de consumo en Corea del Sur. Y también con un fondo coreano invierte en residencias de estudiantes y naves.

Junto a Goodman, otro de los grandes players logísticos, y la Junta de Inversiones del fondo de pensiones de Canadá (CPP Investments), han ampliado su asociación de inversión logística en el Reino Unido con un compromiso adicional de 300 millones de libras (327 millones de euros) cada uno.

En España, ha invertido inicialmente en centros comerciales. Los accionistas de Hammerson, operador de centros comerciales de Reino Unido, aprobaron en noviembre del pasado año la venta de su participación del 50% en la sociedad VIA Outlets a APG Strategic Real Estate Pool, un fondo gestionado por APG Asset Management.

Y junto a Sonae Sierra, han cerrado un acuerdo con Allianz y Elo para formar una joint venture denominada Sierra Prime, formada por seis centros comerciales ubicados en la Península Ibérica, y con un valor bruto total de activos superior a los 3.000 millones de euros

CIC, el misterio de China

Con sede en Beijing, China Investment Corporation (CIC) fue fundada en 2007 como fondo soberano de China; es el gran conglomerado de inversión estatal, tanto en su territorio, como fuera de él, con criterios de economía de mercado. Con la subsidiaria CIC International, opera en Real Estate, inversiones en fondos de capital privado (incluido el crédito privado), coinversiones e inversiones minoritarias como inversionista financiero.

Muy enfocada a mercados como el australiano o los asiáticos, pagó en noviembre 674 millones de dólares para adquirir una participación del 50 por ciento en la torre de oficinas Grosvenor Place, situada en la ciudad australiana de Sydney, en el acuerdo de propiedad más grande de 2020 en Australia.

En España, al comprar en 2017 Logicor a nivel mundial, que en España es uno de los mayores operadores logísticos, se posicionó en el sector, y ha mostrado interés por carteras hoteleras y activos singulares, como en su día la venta del Edificio España o BCN World.

Axa y Swiss Life, la vieja Europa

Las dos aseguradoras son viejos conocidos del sector de oficinas español, donde han invertido con regularidad buscando rentas recurrentes, aunque también han optado por otros mercados ante el agotamiento de las rentabilidades.

Por ejemplo, Axa, a través de su brazo inversor Axa IM, junto a la gestora de inversiones Greystar ha cerrado una operación de compra de residencias de estudiantes a Urbania, para la joint venture que posee con CBRE Global Investors.

En concreto, la sociedad conjunta ha adquirido cuatro residencias de estudiantes, de las que tres están aún en fase de desarrollo, y solo una, ubicada en Madrid, está terminada, por 145 millones. 

En junio, compró a Tectum una cartera de 919 viviendas en régimen de protección oficial, destinada al alquiler (conocido como build to rent o llave en mano) y ubicadas en la Comunidad de Madrid, por 150 millones de euros.

En el caso de Swiss Life, la sociedad acaba de comprar su primera residencia de mayores en España. Recientemente, en nombre del fondo de inversión OPCI Swiss Life Dynapierre, ha invertido en el distrito 22@ de Barcelona con la compra de un edificio de oficinas recientemente reformado. Y a principios de años, Elaia vendió cuatro hoteles a Swiss Life en Cataluña y Baleares por 50 millones de euros.

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La residencia adquirida por Swiss Life está situada en Aranjuez.

En Europa, sigue apostando también por las oficinas. El gestor de inversiones BlackRock Real Assets le vendió en noviembre el edificio de oficinas Impuls ubicado en Berlín por uno importe de cerca de 180 millones de euros.

Más actividad de fondos y aseguradoras

Para fondos de pensiones y aseguradoras, resulta cada vez más difícil garantizar unas rentabilidades razonables en el medio y largo plazo, pero siguen invirtiendo y buscando nuevos nichos de negocio donde dejar su dinero.

“Ya sea bonos del gobierno, acciones, real estate o capital privado, los rendimientos esperados de hoy han caído en aproximadamente un 2-3%, y el Covid ha acelerado aún más la caída”, señala en un artículo Ronald Wuijster, miembro de la junta ejecutiva de APG, responsable de Gestión de Activos.

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Fuente: CBRE

Así, al igual que en España, los mercados logísticos y la vivienda de alquiler, incluso participando de la promoción destinada a ello o build to rent, son muy buscados, pero los diez grandes inversores juegan en el tablero mundial.

El presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, señalaba precisamente ayer “que el entorno en el que nos encontramos de tipos de interés ultra bajos, inflación en terreno negativo, rentabilidad de los bonos en mínimos en algunos países y una política monetaria ultra expansiva para hacer frente a la crisis favorecerán la inversión internacional en el sector inmobiliario español”. 

India, Australia, Asia…e infraestructuras

Pero, ¿dónde invierte el capital en el mundo buscando maximizar las rentabilidades? Pues en centros de datos en la India, residencias de estudiantes en Australia, complejos logísticos en Asia, sobre todo en Corea, y se ha desviado mucha inversión a infraestructuras, el gran competidor de los activos inmobiliarios en los dos últimos años.

A pesar de las perspectivas optimistas para el inmobiliario, sobre todo en lo que respecta a oportunidades derivadas la crisis, una encuesta global de inversores institucionales publicada a primeros de diciembre por Natixis Investment Managers llamaba la atención sobre el carácter defensivo que están adoptando todas las carteras.

Estrategias para 2021

Natixis encuestó a 500 inversores institucionales que gestionan colectivamente más de 13.500 millones de dólares en activos para pensiones, aseguradoras, fondos soberanos, fundaciones y dotaciones en todo el mundo, donde los inversores institucionales creen abrumadoramente que la nueva normalidad se mantendrá en 2021. Solo una cuarta parte (27%) ve un regreso a la vida prepandémica en los próximos 12 meses. El mismo sentimiento se manifiesta en sus perspectivas económicas.

La encuesta encontró que el supuesto de rendimiento a largo plazo de los inversores institucionales era en 2020 de 6,3% en promedio, una disminución de 60 puntos básicos con respecto a 2019. Las aseguradoras recortaron su supuesto de rendimiento aún más drásticamente, del 6,5% al ​​5,5% en promedio.

Así, no es de extrañar que las grandes empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa se conviertan en compradoras de sus propias acciones, ante activos de oficinas y hoteles vacíos, o centros comerciales al ralentí.

Se trata de un movimiento que ha hecho recientemente Brookfield Asset Management (BAM), y que otros podrían secundar. Junto a un grupo de inversores han hecho una oferta para adquirir la participación que aún no poseen en Brookfield Property Partners.

En concreto, la compañía ha ofrecido 5.900 millones de dólares (unos 4.800 millones de euros) para hacer privada la compañía. El mercado de valores “no valora ni aprecia adecuadamente la calidad de los activos que poseemos”, dijo Brian Kingston, socio gerente del grupo inmobiliario de BAM, al Wall Street Journal la semana pasada.

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