El decreto de vivienda que refuerza la protección de las personas en situación de vulnerabilidad ha entrado en vigor este jueves, 8 de octubre, después de su publicación el miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El Real Decreto-ley 29/2026 establece nuevas medidas para evitar determinados desahucios, limitar algunas operaciones de grandes tenedores y ampliar los mecanismos destinados a favorecer el acceso a una vivienda asequible.
La norma llega además con las Cortes disueltas y con las elecciones generales previstas para el 29 de noviembre, por lo que será la Diputación Permanente del Congreso la que deba pronunciarse sobre su convalidación. Según la información facilitada, este es el decreto de vivienda que cuenta con más posibilidades de salir adelante frente al segundo texto aprobado por el Gobierno, cuya entrada en vigor se ha fijado para el 15 de noviembre y cuya convalidación no se prevé.
Una de las medidas centrales del nuevo decreto afecta directamente a los procedimientos de desahucio de personas vulnerables. Los lanzamientos podrán quedar paralizados hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando quien reclama la vivienda sea un fondo o una entidad dedicada a adquirir de forma masiva créditos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado. Para el resto de propietarios o demandantes, la suspensión podrá alcanzar los tres años, aunque estará condicionada a revisiones anuales. En estos casos también se contemplan compensaciones económicas por las rentas que el propietario deje de percibir y por los gastos de suministros.
Las administraciones tendrán que responder por las deudas
El decreto incorpora de manera estructural un mecanismo extraordinario para evitar que una familia vulnerable pierda su vivienda por no poder pagar el alquiler. Cuando se inicie un procedimiento de desahucio por impago y el inquilino se encuentre en una situación económica vulnerable, la administración competente tendrá un máximo de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una alternativa habitacional.
Si durante ese plazo no proporciona una vivienda, deberá pagar al propietario la cantidad adeudada o consignarla en el juzgado. Ese importe incluye la deuda acumulada, las rentas que se hayan generado y los costes del procedimiento judicial, de modo que el pago cancela la deuda y permite mantener el contrato de alquiler. Si pasan los dos meses sin que haya vivienda alternativa ni pago de la deuda, la administración pasará a convertirse en la responsable de la deuda frente al propietario. De esta manera, el inquilino no podrá ser desalojado y podrá continuar en la vivienda mientras siga en situación de vulnerabilidad y permanezca vigente el contrato.
La norma también establece que este mecanismo público no elimina la posibilidad de que el inquilino pague personalmente la deuda una primera vez. Además, el Estado compensará económicamente a las comunidades autónomas por los costes que tengan que asumir.
En los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, el decreto introduce otra obligación: quien reclama la ejecución deberá acreditar documentalmente si tiene la condición de gran tenedor. También se establecen límites a determinadas operaciones de compra de vivienda, ya que hasta finales de 2030 los grandes tenedores jurídicos y las empresas dedicadas a comprar deuda no podrán adquirir viviendas por menos del 70% de su valor oficial de tasación.
Más controles sobre alquileres temporales y por habitaciones
El texto también modifica las reglas relacionadas con los contratos de alquiler temporal. Cuando un arrendamiento de este tipo no tenga una causa justificada o cuando se encadenen más de dos contratos consecutivos, pasará automáticamente a considerarse un alquiler de vivienda habitual. En los alquileres por habitaciones se establece, además, que la suma de todas las rentas cobradas por las habitaciones no podrá superar el precio que tendría el alquiler de la vivienda completa. El objetivo de esta regulación es evitar que la división de una vivienda permita superar el importe que correspondería al inmueble en su conjunto.
Los anuncios de alquiler deberán ofrecer también más información al posible inquilino. Entre los datos que deberán aparecer figuran el índice de precios y la renta que haya tenido la vivienda durante los cinco años anteriores, de acuerdo con las nuevas obligaciones de transparencia previstas en la norma. Otra de las medidas afecta a los gastos de las agencias inmobiliarias, que no podrán ser trasladados al inquilino. Las plataformas de alquiler turístico, por su parte, podrán enfrentarse a multas de hasta un millón de euros o del 2% de su volumen de negocio si incumplen las obligaciones de cesión de datos.
Beneficios fiscales y financiación para acceder a una vivienda
El decreto incorpora igualmente cambios fiscales. Con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026, los propietarios que reduzcan el alquiler en más de un 5% podrán beneficiarse de reducciones en el IRPF de hasta el 100% en zonas tensionadas y del 70% cuando se trate de alquiler social. Para los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,2 euros anuales se crea una deducción en el IRPF equivalente al 10% del alquiler pagado, con una base máxima de 11.630 euros. También se establece, hasta el 31 de diciembre de 2027, la exención de IRPF para las ganancias obtenidas por la venta a entidades públicas de viviendas que hayan permanecido vacías durante más de dos años, con un límite de 800.000 euros.
Otras medidas tributarias tendrán una aplicación posterior. A partir del 1 de diciembre de 2026 se aplicará un IVA del 10% a determinados alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no constituyan la vivienda habitual del propietario, así como a las obras de reparación de viviendas alquiladas, mientras que la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente tributará al 4%.
En esa misma fecha comenzarán a aplicarse los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal. El gravamen especial del 25% para las socimi sobre los beneficios no distribuidos afectará a los periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026, mientras que los recargos del IBI de hasta el 150% para pisos turísticos y viviendas vacías comenzarán a aplicarse desde el 1 de enero de 2027.
La norma también pone en marcha distintas vías de financiación y promoción. El Fondo de Vivienda de Impacto Social recibe 400 millones de euros, mientras que se crean una línea de avales ICO de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones destinada al alquiler asequible. Además, el programa ‘Tu Casa’ contará con 10.000 millones de euros para financiar sin intereses hasta el 20% del precio de una primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.
El segundo decreto empezará a aplicarse el 15 de noviembre
El Gobierno ha aprobado un segundo decreto centrado específicamente en la duración y estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026 y queda vinculada al proceso de convalidación parlamentaria. La principal novedad consiste en que, una vez superados los cinco años mínimos de contrato, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, las prórrogas obligatorias pasarían a ser sucesivas por periodos de cinco o siete años. El propietario tendría que avisar con seis meses de antelación si no quiere continuar, mientras que el plazo para el inquilino se mantiene en dos meses.
Además, cuando el propietario comunique válidamente su decisión de no renovar, deberá indemnizar al inquilino en el momento de entregar la vivienda. La compensación será la cantidad más alta entre doce mensualidades calculadas según el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en el inmueble. La obligación tendrá excepciones concretas, como que el propietario persona física necesite la vivienda para sí mismo o para familiares de hasta segundo grado, que el inquilino no haya vivido allí durante los seis meses anteriores sin una causa justificada o que rechace una oferta válida de renovación por cinco o siete años.
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