Con una superficie total de 114 hectáreas, Retamar de la Huerta es el nuevo desarrollo urbanístico ubicado en Alcorcón, que contempla 3.503 nuevas viviendas, de las cuales 1.123 -cerca de un 30%- contarán con algún tipo de protección.
Se contemplan cerca de 560 viviendas unifamiliares con jardín, independientes y adosadas, y unas 3.000 viviendas en bloques abiertos de un máximo de cuatro alturas. Diferentes tipologías residenciales que permitirán una «comunidad diversa», con jóvenes y mayores, capaz de satisfacer la demanda de diferentes colectivos, explica Marta Sacristán, gerente de la Junta de Compensación.
El reparto entre venta y alquiler todavía se desconoce, ya que «dependerá de las decisiones que adopten las promotoras en la fase de comercialización». También el precio de las viviendas corresponde a cada promotora y se verá «condicionado por la evolución del mercado», avisan desde la entidad.
En comparación a otros nuevos desarrollos, Retamar se diferencia por su forma de parcelación. «Unidades más pequeñas» que generarán edificios de una media de entre 30-40 viviendas por bloque. Por su parte, las viviendas serán de un tamaño medio de 100 metros cuadrados, de un rango que va desde los 90 m2 a los 150-180 m2 de las unifamiliares.
La inversión total prevista, cerca de 1.000 millones de euros, incluye la urbanización y edificación, infraestructuras, mantenimiento de zonas naturales y generación de dotaciones públicas.
De cara a 2026, los objetivos del nuevo ámbito son culminar la tramitación urbanística de las obras exteriores, seguir avanzando en las obras de urbanización y poner en marcha la venta de las parcelas de la Junta de Compensación.
¿Dónde se ubica y a quién se dirige?
El proyecto, al suroeste de la Comunidad de Madrid y al noroeste de Alcorcón, se encuentra en el entorno inmediato de la A-5, con acceso directo a la M-50 y conexión con la M-40 a través de la M-506. Una «ubicación privilegiada» que contará con todos los servicios de la ciudad, y colinda con Villaviciosa de Odón y Boadilla del Monte.
Al situarse muy cerca de una zona de uso terciario ya consolidado, el proyecto será puramente residencial. Su desarrollo ha priorizado la escala urbana, «con baja ocupación del suelo e integración de amplias zonas libres comunes».
El proyecto se dirige a quienes valoran «la proximidad a un gran núcleo urbano, sin renunciar a un entorno residencial marcado por la tranquilidad, la conexión con la naturaleza y la disponibilidad de servicios urbanos», matiza Sacristán.
El diseño de Retamar busca dar respuesta a diversos perfiles socioeconómicos de distintas edades. La intención es adaptarlo a todas las necesidades habitacionales: jóvenes que buscan su primera vivienda -de compra o alquiler-, y familias con un proyecto de vida en mente.
¿Qué operadores están presentes y cómo se estructuran?
El nuevo barrio está impulsado por varias promotoras: Culmia, con una participación aproximada del 29%; Llave de Oro (18%); Realia (9%); Aedas Homes (8,5%), y Grupo Pinilla (3,5%). El porcentaje restante se divide entre el Ayuntamiento de Alcorcón, con cerca del 22% de la titularidad, y propietarios minoritarios, con otro 10%.
El desarrollo se articula mediante dos órganos principales. La Asamblea General, el órgano superior, que se integra por los propietarios de terrenos y el Ayuntamiento de Alcorcón (en su doble condición de administración actuante y propietario del sector). Y el Consejo Rector, el órgano ejecutivo, que representa a las principales propietarias de suelo. A través de la entidad, la toma de decisiones se lleva a cabo de forma participativa, garantizando un «modelo de gobernanza transparente», asegura Sacristán.
¿Qué plazos contemplan las obras de urbanización?
Tras la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización por parte del ayuntamiento el pasado mes de agosto, las obras de urbanización interior arrancaron en noviembre, una vez se completaron los trámites administrativos y técnicos correspondientes.
Previamente, la Junta de Compensación había suscrito un convenio urbanístico para habilitar el régimen de simultaneidad entre las obras de urbanización y las de edificación.
Ya iniciadas las obras de urbanización, la previsión es «iniciar la simultaneidad con la edificación en el primer semestre del 2027 y que los primeros vecinos puedan llegar en el año 2029″.
Aunque en el sector, no es fácil apostar por una fecha exacta, según la Junta, se prevén unos «30 meses, sin perjuicio de que posteriormente tengan que iniciarse las obras exteriores». Así, las obras de urbanización podrían finalizar entre 2028 y 2029.
¿Cómo serán la sostenibilidad y la eficiencia energética del nuevo ámbito?
Una de las prioridades de Retamar es la sostenibilidad, factor que se ha tenido en cuenta desde el planteamiento inicial. La inversión asciende a 13,75 millones de euros para actuaciones directamente vinculadas a criterios ambientales, y a 9,5 millones de euros para jardinería, sistemas de riego y mobiliario urbano, incluyendo la adecuación de vías pecuarias (sendas peatonales y ciclistas).
Durante las obras y el posterior mantenimiento del desarrollo, el diseño se ha preocupado por lograr los más altos estándares de sostenibilidad. Destacan los sistemas urbanos de drenaje sostenible (SUDS), la gestión del ciclo integral del agua mediante tanques de tormentas, o la más de 30 nuevas hectáreas de zonas verdes con especies autóctonas.
A nivel eficiencia energética, se instalarán redes de alumbrado público mediante luminarias LED con sistemas de regulación de flujo, para minimizar la contaminación lumínica y optimizar el consumo energético.
En la misma línea, el planteamiento medioambiental apuesta por «mejorar los actuales valores de la zona», asegurando un entorno natural que articula el barrio con una red de infraestructura verde. Se recuperarán arroyos actualmente sin agua, reconvirtiéndolos en dos grandes parques fluviales de carácter forestal, y se fomentará la conectividad de ambos parques mediante jardines y recorridos peatonales y ciclistas.
¿Y la accesibilidad, la seguridad o la salud?
Para contribuir a la mejora de la calidad del aire y la reducción de las islas de calor y promover la vida saludable y la movilidad sostenible, el sector incluirá estas nuevas zonas verdes y 14,5 hectáreas de parques urbanos, con hasta 50.000 árboles.
En total, 6 km de sendas peatonales en las que surgirán comercios de proximidad; 7 km de carriles bici, y más de 40.000 m2 de ecoparkings con puntos de recarga para vehículos eléctricos, fomentando un modelo de bajas emisiones.
En términos de accesibilidad, para facilitar el desplazamiento seguro de todos los residentes, «se ha realizado un gran esfuerzo» para cumplir la Orden Ministerial. Así, todos los viales dispondrán de una acera con un ancho mínimo libre de obstáculos de 1,80 metros, y ningún punto superará la pendiente máxima del 6%, con valores medios por debajo del 4%.
Plan Especial de Infraestructuras (PEI) y cifras de inversión
El Plan Especial de Infraestructuras (PEI) de Retamar fue aprobado el pasado 14 de marzo. En 2026, la previsión es que termine la tramitación pendiente para empezar las obras exteriores, que permitirá avanzar en la mejora de infraestructuras. «Obras de gran calado» que han precisado la coordinación del Gobierno de España, la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Alcorcón.
El PEI, con una inversión de aproximadamente 15 millones de euros, incluye el soterramiento de la M-506, bajo la que será la nueva rotonda de Campodón, con más capacidad que la actual. Se trata de la obra «más significativa», una intervención que afecta a la M-50 y a la carretera autonómica M-506, matizan desde la Junta.
En esta misma línea, destacan la elevación de la rotonda principal para mayor fluidez del tráfico de vehículos, acceso directo a la M-50/A-5; la colocación de pantallas acústicas; la ampliación de carriles; la creación de nuevas vías de servicio; la incorporación de topografía artificial verde para minimizar impacto sonoro de la M-50 que discurre paralela al desarrollo, y la mejora del transporte público con nuevas líneas internas y potenciación de las conexiones externas con Madrid, Alcorcón y Villaviciosa.
También parte del PEI son los equipamientos públicos, incluidos dentro de las obras interiores. En total, Retamar tiene más de 60.000 m2 de suelo de equipamientos de la CAM destinados a vivienda y otros usos, y más de 53.000 m2 de suelo para equipamientos municipales, entre los que se incluyen colegios, guarderías, bibliotecas, etc. Además, dispone de 18.000 m2 de usos deportivos.
¿A qué obstáculos se enfrenta una Junta de Compensación?
No es fácil construir un barrio desde cero. Complejidad urbanística, ejecución y conexión de servicios básicos y abordar la financiación y construcción de las infraestructuras son, según Sacristán, los grandes retos a los que se enfrentan las Juntas de Compensación?
- La elevada complejidad de la tramitación urbanística que deriva de la gran cantidad de intervinientes en el proceso. Se requiere la generación sucesiva de informes sectoriales, estudios y autorizaciones por parte de diferentes administraciones.
Procedimientos que «suelen prolongarse en el tiempo, condicionados por la multiplicidad de órganos competentes y por los plazos administrativos asociados», a los que no ayuda «la insuficiencia de recursos humanos en las administraciones», opina la portavoz de la Junta. - La conexión exterior de los servicios con las infraestructuras existentes (conexiones viarias, luz, agua, saneamiento) y contribuir a la ejecución de nuevas redes con capacidad suficiente, otro de los grandes retos. Según Sacristán, es «uno de los puntos más críticos y complejos, por salir ‘aguas afuera’ de los límites del sector».
Coordinación que «exige una intensa labor de gestión, seguimiento técnico y adaptación continua a las normativas y criterios de los distintos organismos». - La «responsabilidad de abordar la financiación y ejecución de las infraestructuras» al adelantar grandes inversiones en redes viarias, abastecimiento, saneamiento, suministro eléctrico o espacios públicos. Todo, antes de que el ámbito esté consolidado y lleguen los primeros vecinos.
Aquí, la seguridad jurídica se vuelve un elemento clave para las promotoras que apuestan por este tipo de proyectos, lo que hace «imprescindible» una colaboración público-privada con las diferentes administraciones.
¿Cómo se financian este tipo de proyectos?
«La financiación de los desarrollos urbanísticos depende de la naturaleza, fase y magnitud de cada proyecto». En una primera etapa, a través de la Junta, los propietarios del suelo asumen proporcionalmente los costes de la redacción de planeamiento urbanístico, proyectos técnicos, obras de urbanización, redes de servicios y dotaciones públicas.
En el caso de Retamar, «se adelantan las inversiones necesarias para ejecutar infraestructuras básicas» antes de edificar y empezar a comercializar viviendas. Así, los propietarios de suelo costean las obras e infraestructuras del nuevo barrio hasta su recepción final por parte de la administración, momento a partir del cual pasan a ser mantenidas por lo público.
Por último, la financiación en la etapa de la edificación corresponde a los promotores privados, que podrán contar con financiación bancaria, de inversores institucionales o de fondos inversores dedicados al negocio promotor.
Trámites lentos y complejos que retrasan proyectos
El principal obstáculo del inmobiliario es la lentitud de los trámites urbanísticos a nivel público. Según Sacristán, el retraso y la complejidad de los procedimientos administrativos y el condicionamiento a determinados instrumentos de planeamiento y gestión para urbanizar y edificar «están retrasando la puesta en marcha de nuevos desarrollos que podrían incrementar la oferta de vivienda».
Un problema estructural que «no puede solucionarse con actuaciones coyunturales», sino que pasa por «concebir un nuevo paradigma en el mundo del urbanismo», aclara la profesional.
Escasez de suelo finalista
A esto, «se suma la escasez de suelo finalista en los principales núcleos urbanos» ante una demanda cada vez más creciente, tensionando así los precios e impidiendo que la oferta pueda dar respuesta.
En este contexto, «la colaboración público-privada se posiciona como una palanca estratégica para desbloquear suelo, agilizar los procedimientos y dotar de mayor seguridad jurídica a los promotores», facilitando la movilización de inversión privada hacia proyectos que incrementen la oferta de vivienda.
Por su parte, lo privado «necesita marcos normativos más ágiles que ayuden a los promotores a generar nueva oferta residencial», señala la portavoz.
¿Qué podría mejorar el sector para facilitar el acceso a la vivienda?
El problema de acceso a la vivienda es estructural y difícilmente puede resolverse con medidas pensadas a corto plazo. Por eso, Sacristán ve «imprescindible» lograr un Pacto de Estado por la Vivienda que permita impulsar una estrategia de país. Un acuerdo que, además de reformar lo relativo a políticas de suelo, debería abarcar reformas normativas, movilización de recursos públicos y privados y el impulso decidido de la vivienda pública.
Otro must esencial reforzar la coordinación entre administraciones a todos los niveles, para «simplificar y agilizar los procesos administrativos, contar con más recursos y dotar al sistema de mayor seguridad jurídica».
Aunque el sector está «muy profesionalizado» y tiene «mucha capacidad de ejecución», realmente «es el sistema el que frena el poder atender a la demanda«. Lo sabe bien: Retamar, junto con otros planes urbanísticos en su mismo estado de tramitación, «es el resultado de más de 15 años de trabajo«.
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