El precio del alquiler en España sube un 9,5% en un año y alcanza los 1.535 euros mensuales

Precio del alquiler en España por número de habitaciones

El precio de publicación de los pisos en alquiler varía de forma significativa según el número de habitaciones. Según los precios de publicación del tercer trimestre de 2026, un piso de un dormitorio se anuncia de media a 1.058 euros al mes (18,45 €/m²), mientras que uno de cuatro dormitorios alcanza los 2.076 euros mensuales (13,05 €/m²). Por tipologías, la mayor subida anual del precio de publicación corresponde a los pisos de tres habitaciones (+8,7%), seguidos de los de dos (+8,3%). Respecto al trimestre anterior, en cambio, todas las tipologías retroceden, con la caída más acusada en los pisos de cuatro habitaciones (-7,0%). En conjunto, el precio de publicación del piso medio se sitúa en 1.535 euros al mes, un 9,5% más que en el tercer trimestre de 2025, pero un 2,7% menos que en el segundo trimestre de 2026.

Fuente: Brains Real Estate, tercer trimestre de 2026 (Q3-2026). Precio de publicación, renta bruta. Variaciones calculadas sobre el precio de publicación en €/mes.

Evolución del precio del alquiler en España (2021-2026)

El precio de publicación de los pisos en alquiler en España acumula cinco años de subidas prácticamente ininterrumpidas. Desde los 929 euros mensuales del tercer trimestre de 2021, el precio anunciado ha escalado hasta los 1.535 euros del tercer trimestre de 2026, lo que representa un encarecimiento del 65,2% en ese periodo, pese al retroceso del 2,7% registrado en el último trimestre. En términos de precio por m², la evolución es igualmente llamativa: de los 9,81 €/m² del tercer trimestre de 2021 a los 14,94 €/m² actuales, un incremento del 52,3%.

Fuente: Brains Real Estate. Precio de publicación, renta bruta, pisos. Tercer trimestre de cada año (Q3-2021 a Q3-2026).

Ranking de comunidades autónomas por precio del alquiler

La Comunidad de Madrid lidera el ranking autonómico con un precio de publicación de 21,90 €/m² en el tercer trimestre de 2026, seguida de Illes Balears (20,02 €/m²) y Cataluña (19,15 €/m²). En renta mensual, Illes Balears encabeza la clasificación con un precio de publicación de 3.083 euros al mes, por delante de Cataluña (2.146 euros) y Madrid (2.094 euros). En el extremo opuesto, Extremadura registra el precio de publicación más bajo con 6,99 €/m², menos de un tercio del coste madrileño. La brecha entre la comunidad más cara y la más asequible roza los 15 euros por m².

Fuente: Brains Real Estate, tercer trimestre de 2026 (Q3-2026). Precio de publicación, renta bruta. Variación anual respecto al tercer trimestre de 2025. Tiempo de publicación: promedio de meses que el anuncio permanece activo.

El tiempo que los anuncios de alquiler permanecen publicados se ha alargado en los últimos tres años. A nivel nacional, un anuncio permanece activo 4,50 meses de media en el tercer trimestre de 2026, frente a los 2,77 meses del mismo periodo de 2023, un 62,5% más. El aumento se registra en todas las comunidades autónomas, aunque con intensidades muy distintas: Cataluña encabeza la subida, con anuncios que tardan 5,33 meses en retirarse, más del doble que hace tres años (+120,2%), seguida de la Comunidad Foral de Navarra (+84,4%) y Extremadura (+77,9%). En el extremo opuesto, Castilla-La Mancha (+28,4%) y La Rioja (+30,1%) registran los menores aumentos.

Precio del alquiler por tipología en cada comunidad autónoma

El desglose por número de habitaciones en cada comunidad permite identificar diferencias notables en la composición del mercado. En el tercer trimestre de 2026, los pisos de un dormitorio presentan el precio de publicación por m² más elevado en la Comunidad de Madrid (26,36 €/m²), seguida muy de cerca por Illes Balears (26,16 €/m²) y Cataluña (25,45 €/m²), aunque en renta mensual es Illes Balears la que encabeza este segmento, con 1.616 €/mes. En el segmento de cuatro habitaciones, Illes Balears lidera con 3.828 €/mes de precio de publicación, por delante de Madrid (3.487 €/mes).

Precio del alquiler en las principales ciudades de España

Barcelona lidera el ranking entre las principales ciudades con un precio de publicación de 25,98 €/m² en el tercer trimestre de 2026, por delante de Madrid (24,40 €/m²) y L’Hospitalet de Llobregat (20,04 €/m²). Palma se sitúa en cuarta posición con 19,38 €/m², por delante de Badalona (19,07 €/m²) y Málaga (16,79 €/m²). En renta mensual, Barcelona también encabeza la clasificación con un precio de publicación de 2.540 euros al mes, seguida de Palma (2.387 euros) y Madrid (2.154 euros). En el extremo opuesto de este listado, Córdoba registra un precio de publicación de 8,55 €/m², menos de un tercio del precio de Barcelona.

Consulta las guías de alquiler por ciudad: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Alicante y Palma.

Tasa de esfuerzo: dónde es más difícil pagar el alquiler

La tasa de esfuerzo mide el porcentaje de la renta bruta familiar que se destina al pago del alquiler. Con una media nacional del 33,90% en el tercer trimestre de 2026, España supera con creces el umbral del 30% que los economistas consideran el límite de la accesibilidad. Illes Balears registra la situación más extrema, con una tasa del 56,69%, lo que significa que más de la mitad de los ingresos de un hogar medio de las islas se destinaría al alquiler. Cataluña (42,1%), la Comunitat Valenciana (41,4%) y Madrid (40,6%) también superan el 40%.

La Comunitat Valenciana, con una tasa de esfuerzo del 41,42% y un aumento de 5,2 puntos porcentuales en el último año, se sitúa ya por delante de Madrid. En el otro extremo, Galicia (24,8%) es la única comunidad donde el alquiler consume menos de una cuarta parte de la renta, seguida de Extremadura (25,3%) y Asturias (25,5%).

Evolución del alquiler por comunidad autónoma (2021-2026)

El análisis de la evolución de los precios de publicación en los últimos cinco años revela que ninguna comunidad autónoma ha escapado a la tendencia alcista, aunque con intensidades muy distintas. La Comunitat Valenciana registra el mayor encarecimiento del periodo, con un 73,5% de subida acumulada en el precio de publicación entre el tercer trimestre de 2021 y el tercero de 2026 (de 7,51 a 13,03 €/m²), seguida de Illes Balears (+70,0%, de 11,78 a 20,02 €/m²) y la Comunidad de Madrid (+68,2%, de 13,02 a 21,90 €/m²). En términos absolutos, Madrid (+8,88 €/m²) y Illes Balears (+8,24 €/m²) son las comunidades que han experimentado los mayores incrementos en precio de publicación por m². En el extremo opuesto, Navarra es la comunidad donde menos se ha encarecido el alquiler en este periodo (+29,4%), seguida del País Vasco (+37,0%) y Extremadura (+37,6%).

Fuente: Brains Real Estate. Precio de publicación €/m²/mes, renta bruta, pisos. Tercer trimestre de cada año (Q3-2021 a Q3-2026). Variación acumulada entre el Q3-2021 y el Q3-2026.

Comunidades y ciudades donde más crece el alquiler

Castilla-La Mancha es la comunidad autónoma donde más ha subido el precio de publicación del alquiler en el último año, con un +11,6% en el tercer trimestre de 2026, en un empate prácticamente técnico con Aragón (+11,3%) y Andalucía (+11,2%). En el extremo opuesto, Cataluña es la única comunidad que registra una caída interanual del precio por m², del -1,1%, aunque su renta mensual de publicación sube un 11,9%, ya que esta depende también de la superficie de las viviendas anunciadas. Cantabria, por su parte, registra la subida más moderada del conjunto (+2,2%).

Entre las principales ciudades, el crecimiento más llamativo del precio de publicación en el tercer trimestre de 2026 se da en Elche, con una subida interanual del +14,90%, seguida de Zaragoza (+12,24%) y Sevilla (+11,55%)*. Badalona, Vigo, Oviedo, Terrassa y Sabadell completan el grupo de ciudades con subidas superiores al 10%. En el lado contrario, Barcelona (-0,89%) y L’Hospitalet de Llobregat (-0,19%) son las únicas ciudades del top-25 con el precio a la baja en el último año, mientras que Madrid modera su subida hasta el 3,21%.

Previsión del mercado del alquiler en España

Los datos del tercer trimestre de 2026 apuntan a una moderación del mercado del alquiler, aunque no a un cambio de tendencia. El retroceso trimestral del 2,7% encaja con el patrón estacional de los últimos años —el tercer trimestre ya registró caídas similares en 2021, 2024 y 2025— y el precio de publicación sigue un 9,5% por encima del de hace un año. Sí aparecen señales de enfriamiento: los anuncios tardan más en retirarse (4,5 meses de media, un 24,1% más que hace un año) y la rentabilidad bruta desciende hasta el 6,29%. Otros indicadores van en la misma línea: el Índice Inmobiliario de Fotocasa registró en julio de 2026 su primera bajada interanual en más de cuatro años, y el Barómetro del Alquiler del Observatorio del Alquiler (octubre de 2026) detecta una ligera moderación de la demanda en el tercer trimestre.

Sin embargo, los factores estructurales que han sostenido las subidas siguen presentes. El Observatorio del Alquiler prevé que la oferta disponible vuelva a reducirse en 2026, y la dificultad de acceso a la compra —con previsiones de nuevas subidas del precio de la vivienda en 2027 por parte de Bankinter (octubre de 2026) y S&P Global Ratings (julio de 2026)— seguirá empujando demanda hacia el alquiler. Por eso, las lecturas sobre los próximos meses no son unánimes: Fotocasa interpreta su dato de julio como un punto de inflexión tras años de subidas, mientras el Observatorio del Alquiler alerta de un agotamiento de la oferta de alquiler.

Sin un aumento significativo de la oferta de vivienda en alquiler asequible —ya sea mediante obra nueva, movilización del parque vacío o mecanismos de colaboración público-privada—, el escenario más probable para los próximos trimestres es una moderación del ritmo de subida, más que una corrección de precios.

Preguntas frecuentes sobre el alquiler en España