El alquiler en Madrid baja por primera vez desde 2021: 24,40 euros el metro cuadrado

Datos: Brains Real Estate · Q3-2026 · Vivienda en alquiler, municipio de Madrid

El mercado residencial del alquiler en Madrid rompe en el Q3-2026 una racha de veintiún trimestres consecutivos de subidas. El precio por metro cuadrado cede un 2,9% respecto al segundo trimestre, desde los 25,12 hasta los 24,40 euros mensuales, y la variación anual se modera hasta el 3,2%, muy lejos de los ritmos de doble dígito de 2023 y 2024. No es todavía un cambio de ciclo. Pero sí la primera señal clara de que la demanda ha encontrado su techo.

El alquiler mensual medio, en cambio, apenas se mueve: 2.154 euros, un 0,4% más que en el trimestre anterior y un 9,6% más que hace un año. La diferencia entre ambos indicadores se explica por el tamaño de las viviendas anunciadas, que es mayor que hace un año, de modo que el inquilino paga algo más por vivienda aunque menos por cada metro cuadrado. El tiempo medio que tarda en alquilarse una vivienda sube hasta los 4,6 meses, frente a los 3,7 meses de hace un año, otra muestra de que el mercado ya no absorbe la oferta al ritmo de los últimos ejercicios.

¿Cuánto ha subido el alquiler en Madrid en los últimos cinco años?

Pese al ajuste del último trimestre, la subida acumulada sigue siendo extraordinaria. Desde el Q3-2021, cuando el metro cuadrado se anunciaba a 14,46 euros al mes, el alquiler de vivienda en Madrid se ha encarecido un 68,7%. En los últimos tres años, desde los 18,09 euros del Q3-2023, el incremento es del 34,9%. Una vivienda que se alquilaba por 1.236 euros mensuales en 2021 se anuncia hoy por 2.154 euros, un 74,2% más.

Precio del alquiler por distrito en Madrid (Q3-2026)

El precio por metro cuadrado baja en 11 de los 21 distritos de la capital en el último trimestre. Las mayores correcciones se producen en Tetuán (-9,8%), Centro (-5,2%), Moncloa-Aravaca (-4,0%) y Chamberí (-3,4%), zonas que habían liderado la escalada de precios en los ejercicios anteriores. En el lado contrario, Barajas (+5,3%), Moratalaz (+4,1%) y Hortaleza (+3,8%) mantienen subidas trimestrales relevantes.

Salamanca sigue siendo el distrito más caro, tanto por metro cuadrado (30,40 euros) como por alquiler mensual (2.999 euros), seguido en euros al mes de Retiro (2.575 euros) y Chamberí (2.514 euros). En el extremo opuesto, Puente de Vallecas (1.162 euros), Villa de Vallecas (1.201 euros) y Villaverde (1.222 euros) ofrecen los alquileres medios más bajos de la ciudad.

Fuente: Brains Real Estate · Vivienda en alquiler, precios de publicación · Q3-2026 · Variaciones del precio por m² · Ordenado por €/mes

Los distritos donde más sube el alquiler en un año

En términos interanuales, la mayor subida del precio por metro cuadrado corresponde a Barajas, con un 21,4%, aunque se trata de un mercado pequeño, con poco más de 300 anuncios, y su evolución debe tomarse con cautela. Le siguen Usera (+11,6%), Hortaleza (+11,4%), Moratalaz (+11,4%) y Carabanchel (+10,0%), todos ellos fuera de la almendra central. Solo dos distritos encadenan un año de bajadas: Tetuán (-7,2%) y Moncloa-Aravaca (-0,7%).

El patrón confirma el desplazamiento de la presión hacia el sur y el este de la ciudad. La demanda que no puede asumir los precios del interior de la M-30 sigue empujando los alquileres de los barrios periféricos, mientras los distritos prime, con rentas que rozan o superan los 2.500 euros mensuales, empiezan a corregir.

¿Cuánto cuesta alquilar según el número de habitaciones?

A nivel municipal, una vivienda de un dormitorio se anuncia de media por 1.507 euros al mes, una de dos por 2.107 euros, una de tres por 2.743 euros y una de cuatro por 3.740 euros. Las diferencias entre distritos son enormes: una vivienda de cuatro dormitorios en Salamanca supera los 6.000 euros mensuales, mientras que en Moratalaz una de un dormitorio puede encontrarse por algo más de 900 euros.

Tasa de esfuerzo: 17 de los 21 distritos superan el 30%

La tasa de esfuerzo del alquiler, el porcentaje de la renta media del hogar que se destina a pagar el arrendamiento, se sitúa en el 38,8% en el conjunto del municipio y supera el umbral de sostenibilidad del 30% en 17 de los 21 distritos. Centro sigue siendo el caso más extremo, con un 42,97%, seguido de Usera (41,42%), Latina (38,51%) y Salamanca (38,32%).

En el polo opuesto, Barajas (26,20%), Chamartín (27,16%), Fuencarral-El Pardo (28,03%) y Moncloa-Aravaca (28,67%) son los únicos que quedan por debajo del 30%, apoyados en las rentas más altas de sus hogares. En Centro, un hogar con la renta media del distrito, de 44.958 euros anuales, destina más de cuatro de cada diez euros al alquiler.

Previsión: el alquiler en Madrid entra en fase de ajuste

Los datos del Q3-2026 apuntan a un cambio de fase en el alquiler madrileño. La caída del 2,9% en el precio por metro cuadrado llega después de cinco años de subidas casi ininterrumpidas y coincide con dos señales que la refuerzan: el alargamiento de los plazos de comercialización, que pasan de 3,7 a 4,6 meses en un año, y una tasa de esfuerzo que ya roza el 39% de la renta media del hogar.

Todo indica que la demanda ha alcanzado el límite de lo que puede pagar en los distritos más caros, donde se concentran las correcciones. La rentabilidad bruta del alquiler en el municipio se sitúa en el 4,0%, según Brains Real Estate, plataforma especializada en big data del sector inmobiliario, un nivel que sigue sosteniendo el interés inversor pese a la moderación de las rentas.

Que el ajuste se consolide dependerá de la evolución de la demanda y de la oferta disponible en los próximos trimestres. Los distritos que hoy aún ofrecen alquileres por debajo de los 1.300 euros mensuales, como Puente de Vallecas, Villa de Vallecas, Villaverde, Carabanchel y Usera, siguen concentrando las mayores subidas anuales y, con ellas, el mayor riesgo para los hogares con menos renta.

La evolución del alquiler no puede desligarse de lo que ocurre en la compraventa. El precio de la vivienda en Madrid por distritos sigue en máximos y mantiene a una parte creciente de la demanda en el mercado del alquiler, lo que limita el recorrido de la corrección mientras no aumente de forma sostenida la oferta.

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