publicación -0,6% trimestral +1,6% anual
total -3,8% trimestral -5,6% anual
mercado 3,1 meses
hace un año
Datos: Brains Real Estate · Q3-2026 · Vivienda en venta, municipio de Madrid
El mercado residencial de Madrid confirma en el Q3-2026 la desaceleración que apuntaba el trimestre anterior. El precio de publicación por metro cuadrado se sitúa en 7.286 euros, un 0,6% menos que en el segundo trimestre, y la variación anual se reduce al 1,6%, frente al 4,4% del Q2-2026 y al 10,8% del Q1-2026. En apenas dos trimestres, la capital ha pasado de crecer a doble dígito a prácticamente estancarse.
El precio medio total de una vivienda en venta cae con más fuerza: 850.531 euros, un 3,8% menos que en el trimestre anterior y un 5,6% menos que hace un año, lo que refleja una oferta con viviendas de menor tamaño. La obra nueva se anuncia a 6.787 euros por m², prácticamente igual que en el trimestre anterior (-0,3%) y un 7,0% más que hace un año. El tiempo medio de venta se mantiene en torno a los 3 meses, por lo que la demanda sigue absorbiendo la oferta con rapidez.
¿Cuánto ha subido la vivienda en Madrid en los últimos cinco años?
Pese al frenazo reciente, el balance del último lustro es de fuerte encarecimiento. Desde el Q3-2021, cuando el metro cuadrado se anunciaba a 4.131 euros, el precio de publicación de la vivienda en Madrid ha subido un 76,4%. La segunda mano ha protagonizado la escalada, con un alza del 77,5% hasta los 7.303 euros por m², mientras que la obra nueva ha subido un 39,0%, desde 4.884 hasta 6.787 euros por m².
El resultado es un cambio de posiciones poco habitual: desde mediados de 2024, la vivienda de segunda mano se anuncia en Madrid más cara por metro cuadrado que la de obra nueva. En el Q3-2026 la diferencia es de unos 500 euros por m², aunque en el último año la obra nueva ha recortado distancia, con una subida del 7,0% frente al 1,5% de la segunda mano.
Evolución del precio de publicación en Madrid — €/m² (Q3-2021 a Q3-2026)
Fuente: Brains Real Estate · Vivienda en venta, precios de publicación, municipio de Madrid
Precio de publicación frente a precio de compraventa
Los precios de publicación reflejan el precio al que se anuncian las viviendas, no el importe final de la compraventa. Según los datos de Registradores que integra Brains Real Estate, plataforma especializada en big data del sector inmobiliario, el precio de las compraventas de vivienda inscritas en Madrid se situó en el Q2-2026 en 5.559 euros por m², con 10.343 operaciones registradas y una subida anual del 10,6%.
La distancia entre ambos indicadores es relevante: el precio de publicación supera en torno a un 30% al precio de transacción. Y mientras los precios de publicación se estancan, los de las operaciones cerradas siguen subiendo a doble dígito, una señal de que la moderación de la oferta todavía no se ha trasladado a las escrituras.
Precio por distrito: Salamanca supera los 12.000 euros por m²
La brecha entre distritos sigue siendo muy amplia. Salamanca encabeza el ranking con 12.013 euros por m², seguido de Chamberí (9.910 euros), Retiro (9.906 euros), Chamartín (9.086 euros) y Centro (7.974 euros). En el extremo opuesto, Villaverde (3.202 euros), Puente de Vallecas (3.356 euros) y Usera (3.651 euros) son los distritos más asequibles. La diferencia entre el más caro y el más barato supera los 8.800 euros por metro cuadrado.
Precio de publicación por distrito — Q3-2026
Fuente: Brains Real Estate · Vivienda en venta, precios de publicación · Q3-2026
En el último trimestre, el precio baja en 9 de los 21 distritos, la mayoría del norte y del centro: Barajas (-2,2%), Chamartín (-1,4%), Tetuán (-1,3%) y Centro (-1,1%). En cambio, los distritos del sur y del este siguen al alza, con Vicálvaro (+4,8%), Villaverde (+4,8%), Moncloa-Aravaca (+3,6%) y Puente de Vallecas (+3,3%) a la cabeza.
| Distrito | €/m² | Precio medio (€) | Var. trimestral | Var. anual | Tasa de esfuerzo |
|---|
Fuente: Brains Real Estate · Vivienda en venta, precios de publicación · Q3-2026 · Variaciones del precio por m² · Ordenado por €/m²
Obra nueva frente a segunda mano por distrito
Aunque en el conjunto de la ciudad la segunda mano se anuncia más cara que la obra nueva, la comparación distrito a distrito muestra lo contrario: la obra nueva es más cara en 19 de los 20 distritos con datos de ambos segmentos. Las mayores primas se registran en San Blas-Canillejas (+66%), Centro (+50%), Chamartín (+47%) y Usera (+43%). Solo en Retiro la vivienda nueva se anuncia por debajo de la usada (-10%).
La paradoja se explica por la ubicación de la oferta: si la obra nueva es más cara en casi todos los distritos pero más barata en la media municipal, es porque buena parte de las promociones se concentra en los distritos de precios más bajos. Los precios más altos de obra nueva se alcanzan en Chamartín (13.239 euros por m²), Salamanca (12.816 euros) y Chamberí (12.563 euros).
Obra nueva y segunda mano por distrito — €/m² (Q3-2026)
Fuente: Brains Real Estate · Vivienda en venta, precios de publicación · Q3-2026 · Moratalaz no dispone de datos de obra nueva. En algunos distritos el precio de obra nueva se calcula sobre un número reducido de anuncios.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda según el número de dormitorios?
En el conjunto de Madrid, una vivienda de segunda mano de un dormitorio se anuncia de media por 380.544 euros, una de dos por 552.530 euros, una de tres por 830.456 euros y una de cuatro por 1.459.565 euros. En obra nueva, los precios suben a 455.279, 616.963, 952.413 y 1.887.320 euros, respectivamente.
Las diferencias entre distritos son enormes. Una vivienda de segunda mano de cuatro dormitorios en Salamanca supera los 2,8 millones de euros, mientras que en Villaverde una de un dormitorio se anuncia por unos 200.000 euros. En obra nueva, Salamanca, Chamberí y Centro superan los 2,5 millones en las viviendas de tres dormitorios.
Precio medio por distrito según número de dormitorios — € (Q3-2026)
Fuente: Brains Real Estate · Vivienda en venta, precios de publicación por número de dormitorios · Q3-2026 · Solo se muestran los distritos con oferta suficiente en cada segmento y tipología.
El sur de Madrid lidera las subidas anuales
En términos interanuales, el contraste entre el norte y el sur de la ciudad es cada vez más claro. Villaverde registra la mayor subida, un 21,9%, seguido de Usera (+16,9%), Moratalaz (+16,6%), Puente de Vallecas (+14,6%), Villa de Vallecas (+14,4%) y Carabanchel (+14,2%). Son los distritos con los precios más bajos de la capital y, por tanto, el destino de la demanda que no puede asumir los niveles del centro.
En los distritos más caros, en cambio, los precios prácticamente no se mueven: Salamanca sube un 0,6% en un año y Chamberí un 1,9%, mientras que Retiro es el único distrito donde el precio ya es inferior al de hace un año (-4,8%). La convergencia entre el centro y la periferia avanza a gran velocidad.
Esfuerzo económico: comprar una vivienda exige 9,1 años de renta
La renta media por hogar en Madrid se sitúa en 49.916 euros anuales. Con ese nivel de ingresos, la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda alcanza el 37,8% de la renta del hogar y el período necesario para pagarla equivale a 9,1 años de renta bruta, ligeramente por debajo del trimestre anterior gracias a la moderación de los precios.
Por distritos, el esfuerzo es extremo en Salamanca (71,3% de la renta y 17,2 años de ingresos), Chamberí (58,2%) y Centro (54,2%). En el otro extremo, Villaverde (25,6%), San Blas-Canillejas (26,4%) y Puente de Vallecas (27,6%) son los únicos donde comprar exige menos del 28% de la renta, aunque también son los que más se están encareciendo.
Tasa de esfuerzo para comprar por distrito — % de la renta del hogar (Q3-2026)
Fuente: Brains Real Estate · Tasa de esfuerzo de compra calculada sobre la renta media del hogar de cada distrito · Q3-2026
Perspectivas: Madrid toca techo en los precios de publicación
Los indicadores del Q3-2026 consolidan el cambio de tendencia en el mercado de venta madrileño. La subida anual del precio de publicación ha pasado del 10,8% al 1,6% en dos trimestres, el precio medio por vivienda retrocede y los distritos más caros ya no suben. Todo apunta a que los vendedores han encontrado el límite de lo que la demanda está dispuesta a pagar en las zonas prime.
El ajuste, sin embargo, no es generalizado. Los distritos del sur y del este mantienen subidas de doble dígito y el tiempo de venta sigue en torno a los tres meses, lo que indica que la demanda continúa activa en los segmentos más asequibles. La obra nueva, con un 7% de subida anual, sigue sosteniendo los precios por la escasez de producto en la ciudad.
La evolución en los próximos trimestres dependerá de los tipos de interés y del acceso a la financiación hipotecaria, pero también de lo que ocurra en el mercado del alquiler, donde los precios han empezado a corregir. El alquiler de pisos en Madrid registra en el mismo trimestre su primera caída desde 2021.
Última actualización
Octubre de 2026. Artículo actualizado con los precios de publicación en venta del tercer trimestre de 2026 (Q3-2026), que sustituyen a los del Q2-2026.
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