El precio de publicación de la vivienda en Madrid ha cerrado el segundo trimestre de 2026 en 7.332 euros por m2, un 4,5% más que hace un año, aunque con una ligera corrección del -0,8% respecto al trimestre anterior. La brecha entre distritos se mantiene muy amplia: desde los 11.996 euros por m2 de Salamanca hasta los 3.055 de Villaverde. El precio medio total por vivienda, sin embargo, retrocede tanto en el trimestre como en el año. Según los datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, el mercado residencial de la capital empieza a moderar el fuerte ritmo de subida que arrastraba desde hace trimestres.
Madrid se acerca a los 7.300 euros por m2, pero modera su ritmo
El mercado residencial de Madrid sigue en terreno positivo en el segundo trimestre de 2026, aunque con signos claros de desaceleración. El precio de publicación por metro cuadrado se sitúa en 7.332 euros en el Q2-2026, un 4,5% más que hace un año, muy por debajo del 10,9% de subida interanual registrado en el trimestre anterior. En términos absolutos, el precio medio de un inmueble en venta en el municipio baja hasta los 885.617 euros, un 2,6% menos que hace un año.
La obra nueva, en cambio, mantiene el pulso alcista. El metro cuadrado en vivienda de nueva construcción cuesta de media 6.807 euros en publicación, con un ligero avance del 0,3% en el trimestre y del 8,8% en el año. El precio total medio de una vivienda de obra nueva se sitúa en 860.817 euros, un 8,1% más que hace un año, aunque un 1,3% menos que en el trimestre anterior.
Suben las rebajas de precio: el vendedor vuelve a negociar
El comportamiento de las variaciones de precios durante la comercialización apunta también a un cambio de tendencia. En el Q2-2026, la variación trimestral del cambio de precio medio es de -4,45 puntos, más acusada que en el trimestre anterior (-3,30). El porcentaje de inmuebles con reducciones de precio sube al 11,81% (frente al 10,42% del Q1), mientras que el de subidas de precio baja al 1,68% (frente al 2,14% anterior). Son las primeras señales, todavía moderadas, de que los vendedores empiezan a ceder algo más de margen en un mercado que sigue siendo de escasa oferta.
Precio por distrito: Salamanca, a la cabeza; Villaverde, el más asequible
La brecha entre los distritos más caros y los más asequibles de Madrid se mantiene muy pronunciada, con el mismo orden que en el trimestre anterior. El distrito de Salamanca sigue liderando el ranking con un precio de publicación de 11.996 euros por m2, mientras que Villaverde, en el extremo opuesto, se sitúa en 3.055 euros por m2. La diferencia ronda los 8.940 euros por metro cuadrado entre ambos extremos.
Los cinco distritos más caros siguen concentrando los barrios tradicionales de mayor renta y demanda premium: Salamanca (11.996 €/m2), Chamberí (9.977 €/m2), Retiro (9.966 €/m2), Chamartín (9.220 €/m2) y Centro (8.067 €/m2). Todos ellos superan ampliamente la media municipal.
En el extremo opuesto, los distritos del sur y sureste ofrecen los precios más contenidos. Puente de Vallecas (3.251 €/m2), Villaverde (3.055 €/m2), Usera (3.584 €/m2) y Carabanchel (3.732 €/m2) son los más asequibles del municipio, aunque son también los que más suben en tasa anual.
| # | Distrito | Precio publicación €/m2 | Precio medio total (€) |
|---|
Precio total: Salamanca ronda el millón ochocientos mil euros de media
Si se analiza el precio total medio por inmueble —no el precio por metro cuadrado—, los distritos más caros siguen siendo los que combinan altos precios unitarios con superficies medias mayores. Salamanca encabeza este segundo ranking con 1.810.102 euros de media por inmueble, un 7,6% menos que hace un año. Le sigue Chamartín (1.526.522 euros) y Chamberí (1.410.431 euros). En cuarta posición se mantiene Moncloa-Aravaca, que aunque no aparece entre los cinco primeros en precio por m2, sí lo hace por precio total (1.382.111 euros), reflejo de que sus inmuebles tienen mayor superficie media.
Esfuerzo económico: comprar una vivienda requiere ya 9,6 años de renta
El contexto macroeconómico ayuda a dimensionar el reto de acceso a la vivienda. La renta media por hogar en el municipio de Madrid se mantiene en 49.916 euros anuales, con un crecimiento del 16,1% interanual. La tasa de esfuerzo para la compra de vivienda sube hasta el 38,17% de la renta disponible, y el período de pago necesario para adquirir un inmueble se eleva a 9,61 años de renta bruta, un 5,7% más que hace un año.
La población del municipio continúa creciendo, con 3.506.730 habitantes censados, un 6,9% más que en el mismo período de 2025. El grupo de edad entre 25 y 34 años —el de mayor demanda potencial de primera vivienda— crece un 17,4% interanual, lo que sigue reforzando la presión estructural sobre el mercado.
Perspectivas para los próximos meses
Los indicadores del Q2-2026 apuntan a una primera fase de moderación tras varios trimestres de fuertes subidas. La desaceleración de la variación anual del precio de publicación (del 10,9% al 4,5%), el repunte de las reducciones de precio y el retroceso del precio medio total sugieren que el mercado empieza a encontrar cierto techo en la disposición a pagar de los compradores, aunque el tiempo de comercialización sigue siendo muy ajustado.
En el segmento de obra nueva, el precio por m2 mantiene su tendencia alcista (+8,8% anual), aunque el precio total medio ya cede un 1,3% en el trimestre. La escasez estructural de producto nuevo en los distritos más demandados —donde los precios ya superan los 9.000 euros por m2— sigue actuando como factor de sostenimiento de los valores, incluso en un contexto de desaceleración general.
En los distritos del sur y sureste, donde el precio sigue siendo más contenido, la subida anual continúa siendo la más intensa del municipio y la convergencia con la media municipal sigue avanzando, según reflejan los datos de Brains Real Estate en los últimos períodos. Estos distritos concentran gran parte de la demanda de comprador con menor capacidad adquisitiva o de primer acceso a la propiedad, y su evolución seguirá dependiendo en buena medida del comportamiento de los tipos de interés y del acceso a financiación hipotecaria.
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