Madrid capital +7,0% anual
más caro Chamartín*
anual Retiro
asequible Villaverde
Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026 · * Chamartín, con menos de 30 anuncios de obra nueva en el trimestre
Madrid capital es una de las pocas grandes ciudades españolas donde la vivienda nueva se anuncia más barata que la usada. En el Q3-2026, el precio de publicación de la obra nueva se sitúa en 6.787 €/m², frente a los 7.303 €/m² de la segunda mano: la vivienda nueva cuesta un 7,1% menos. En un año, la obra nueva ha subido un 7,0% y la segunda mano, un 1,5%, de modo que la distancia entre ambas se ha reducido desde el -11,9% del Q3-2025.
Ranking de precios de obra nueva por distrito (Q3-2026)
La tabla ordena los distritos por el precio medio de la vivienda nueva anunciada, en euros por metro cuadrado, y compara cada uno con el trimestre anterior y con el mismo trimestre de 2025. El grupo de cabeza no cambia: Chamartín (13.239 €/m²), Salamanca (12.816 €/m²), Chamberí (12.563 €/m²) y Centro (11.841 €/m²) casi duplican la media municipal. En el extremo opuesto, Villaverde (3.838 €/m²), Puente de Vallecas (4.126 €/m²) y Vicálvaro (4.192 €/m²) son los distritos más asequibles. En el último año, la obra nueva sube en 17 de los 20 distritos con datos; solo bajan Usera (-7,5%), Fuencarral-El Pardo (-2,6%) y Barajas (-2,4%).
| Distrito | Precio obra nueva (€/m²) | Frente al trimestre anterior | Frente a hace un año |
|---|---|---|---|
| Chamartín* | 13.239 | -4,8% | +1,9% |
| Salamanca | 12.816 | -0,1% | +0,1% |
| Chamberí | 12.563 | -1,7% | +14,5% |
| Centro | 11.841 | +3,2% | +15,9% |
| Retiro | 8.906 | +7,0% | +19,5% |
| Arganzuela | 8.100 | +0,6% | +12,2% |
| Ciudad Lineal | 7.482 | +6,7% | +5,1% |
| Hortaleza | 6.877 | +1,7% | +16,5% |
| San Blas-Canillejas | 6.871 | +20,5% | +9,9% |
| Madrid capital | 6.787 | -0,3% | +7,0% |
| Moncloa-Aravaca | 6.606 | +3,5% | +2,9% |
| Tetuán | 6.564 | +4,9% | +11,2% |
| Fuencarral-El Pardo | 6.317 | -5,1% | -2,6% |
| Barajas | 5.183 | -15,1% | -2,4% |
| Usera | 5.142 | +0,2% | -7,5% |
| Villa de Vallecas | 4.413 | +14,2% | +16,3% |
| Carabanchel | 4.405 | +4,1% | +11,5% |
| Latina* | 4.403 | +4,0% | +15,3% |
| Vicálvaro | 4.192 | +6,2% | +16,0% |
| Puente de Vallecas | 4.126 | +4,8% | +12,3% |
| Villaverde | 3.838 | +4,1% | +12,1% |
Precio medio de publicación de vivienda de obra nueva. Variación frente al Q2-2026 y al Q3-2025. * Menos de 30 anuncios de obra nueva en el trimestre: interpretar con cautela. Moratalaz, con un solo anuncio, queda fuera del ranking. Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026
El mapa colorea cada distrito según el precio medio de la obra nueva: cuanto más oscuro, más caro. Se ve con claridad el eje centro-norte —Chamartín, Salamanca, Chamberí y Centro— muy por encima del resto, y una caída progresiva del precio hacia el sur y el sureste de la ciudad.
Mapa de precios de obra nueva por distrito (Q3-2026)
Distribución geográfica real de los 21 distritos de Madrid capital
Precio medio de publicación de obra nueva en cada distrito. Moratalaz no tiene muestra suficiente. Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026
En Madrid, la vivienda usada vuelve a costar más que la nueva
El gráfico muestra, trimestre a trimestre desde 2015, el precio medio de la obra nueva (línea turquesa) y de la segunda mano (línea verde) en Madrid capital; las barras grises indican cuánto más cara (por encima de cero) o más barata (por debajo) es la vivienda nueva que la usada. La situación actual no es nueva: entre 2015 y 2018 la segunda mano ya era más cara, con diferencias de hasta el -12%. La obra nueva tomó la delantera entre 2019 y 2024 y llegó a costar un 20% más a finales de 2021, en pleno auge de desarrollos como Valdebebas o Los Berrocales. Desde mediados de 2024 la segunda mano ha vuelto a adelantarla, y en el Q3-2026 la diferencia es del -7%.
Evolución de precios: obra nueva frente a segunda mano en Madrid capital (Q2-2015 a Q3-2026)
Precios medios de publicación en €/m². Barras: diferencia porcentual del precio de la obra nueva respecto a la segunda mano. Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026
La obra nueva es más cara en 19 de los 20 distritos
La tabla compara, en cada distrito, el precio de la vivienda nueva con el de la usada: un diferencial positivo indica cuánto más cara es la obra nueva. Pese a la media municipal, la vivienda nueva es más cara que la de segunda mano en 19 de los 20 distritos con datos. La excepción es Retiro, donde la obra nueva se anuncia un 10,3% por debajo de la segunda mano. Tetuán, que en el trimestre anterior también tenía diferencial negativo, pasa al +2,5%. Las mayores distancias están en San Blas-Canillejas (+66,0%), Centro (+49,8%) y Chamartín (+46,6%).
| Distrito | Obra nueva (€/m²) | Segunda mano (€/m²) | Cuánto más cara es la obra nueva |
|---|---|---|---|
| San Blas-Canillejas | 6.871 | 4.138 | +66,0% |
| Centro | 11.841 | 7.906 | +49,8% |
| Chamartín* | 13.239 | 9.030 | +46,6% |
| Usera | 5.142 | 3.597 | +42,9% |
| Ciudad Lineal | 7.482 | 5.536 | +35,2% |
| Arganzuela | 8.100 | 6.298 | +28,6% |
| Chamberí | 12.563 | 9.877 | +27,2% |
| Puente de Vallecas | 4.126 | 3.343 | +23,4% |
| Hortaleza | 6.877 | 5.670 | +21,3% |
| Villaverde | 3.838 | 3.165 | +21,3% |
| Fuencarral-El Pardo | 6.317 | 5.313 | +18,9% |
| Carabanchel | 4.405 | 3.806 | +15,7% |
| Villa de Vallecas | 4.413 | 3.825 | +15,4% |
| Moncloa-Aravaca | 6.606 | 5.835 | +13,2% |
| Latina* | 4.403 | 4.037 | +9,1% |
| Barajas | 5.183 | 4.785 | +8,3% |
| Salamanca | 12.816 | 12.002 | +6,8% |
| Vicálvaro | 4.192 | 3.982 | +5,3% |
| Tetuán | 6.564 | 6.403 | +2,5% |
| Retiro | 8.906 | 9.928 | -10,3% |
Diferencia porcentual entre el precio de publicación de la obra nueva y el de la segunda mano en cada distrito. * Menos de 30 anuncios de obra nueva. Moratalaz queda fuera por falta de muestra. Fuente: Brains Real Estate · Q3-2026
Los distritos más caros, uno a uno
Chamartín sigue en cabeza con solo 28 viviendas a la venta
Chamartín mantiene el precio más alto de la ciudad, 13.239 €/m², aunque baja un 4,8% en el trimestre y sube solo un 1,9% en un año. La lectura debe hacerse con cautela: en el Q3-2026 apenas había 28 viviendas nuevas anunciadas en el distrito, frente a 44 en el trimestre anterior.
Salamanca y Chamberí apenas se mueven
Salamanca (12.816 €/m²) repite prácticamente el precio de hace un año (+0,1%) y es el distrito donde la obra nueva más se parece a la segunda mano (+6,8%), porque su reventa es la más cara de Madrid (12.002 €/m²). Chamberí (12.563 €/m²) baja un 1,7% en el trimestre, pero acumula un +14,5% anual.
Centro sube un 15,9% en un año
Centro es el único del grupo de cabeza que sube en el trimestre (+3,2%), hasta 11.841 €/m², con un +15,9% en un año. La vivienda nueva cuesta allí un 49,8% más que la usada, reflejo de una oferta de obra nueva muy escasa en el casco histórico.
Retiro sube un 19,5%, pero la usada sigue siendo más cara
Retiro sube un 7,0% en el trimestre y un 19,5% en un año, hasta 8.906 €/m², la mayor subida anual de la ciudad. Aun así, sigue por debajo del precio de su segunda mano (9.928 €/m²), un parque de edificios consolidados y muy cotizados junto al parque de El Retiro.
La falta de suelo dispara Centro y Retiro
El comportamiento dispar entre distritos responde, sobre todo, a la disponibilidad de suelo y a la madurez de cada mercado. En Centro y Retiro, la escasez de promociones hace que cada nueva vivienda que sale al mercado se anuncie a precios muy altos: por eso sus subidas anuales (+15,9% y +19,5%) están entre las mayores. En Salamanca, en cambio, la obra nueva ya cotiza casi al mismo nivel que una segunda mano carísima, y el precio apenas se mueve en un año (+0,1%).
En los distritos del sur y el este, donde se concentran los grandes desarrollos —Vicálvaro, con 492 viviendas nuevas anunciadas, o Villa de Vallecas, con 127—, la obra nueva sube con fuerza (+16,0% y +16,3% en un año), pero parte de precios bajos. Allí la vivienda nueva compite con un parque de segunda mano más antiguo, lo que amplía la diferencia entre ambos segmentos en distritos como San Blas-Canillejas (+66,0%) o Usera (+42,9%).
Previsiones para el final de 2026
Con los datos del Q3-2026, la obra nueva en Madrid capital da señales de estabilización: el precio medio se mantiene (-0,3% en el trimestre) después de cuatro trimestres de subidas, y los distritos más caros —Chamartín, Salamanca y Chamberí— bajan o se quedan planos. La escasez de suelo finalista en los distritos centrales sostiene los precios, pero el ritmo de subida se modera.
Los distritos a vigilar son Centro y Retiro, que siguen subiendo con fuerza sobre precios ya elevados, y los grandes desarrollos del sureste, donde la llegada de nuevas promociones a Vicálvaro y Villa de Vallecas marcará la evolución de la obra nueva más asequible de la ciudad.
Última actualización
Octubre de 2026. Artículo actualizado con los precios de publicación de obra nueva del tercer trimestre de 2026 (Q3-2026), que sustituyen a los del Q2-2026.
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