en obra nueva Chamartín
interanual Centro
en obra nueva Villaverde
segunda mano Madrid capital
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
El municipio de Madrid concentra algunos de los precios de obra nueva más altos de España, pero también su ejemplo más claro de un fenómeno atípico: la vivienda de segunda mano, en el conjunto de la capital, cuesta ya más que la obra nueva. Según los datos de Brains Real Estate, en el Q2-2026 el precio de publicación de la vivienda nueva se sitúa en 6.807 €/m², frente a los 7.351 €/m² de la segunda mano — una diferencia del -7% que contrasta con la brecha del +71,7% que existe a nivel nacional entre ambos segmentos.
Ranking de precios de obra nueva por distrito (Q2-2026)
El ranking por distritos confirma que el precio de la obra nueva en Madrid se concentra, sobre todo, en el centro y el norte de la ciudad: Chamartín (13.912 €/m²), Chamberí (12.886 €/m²), Salamanca (12.762 €/m²) y Centro (11.221 €/m²) forman un grupo muy por encima del resto, con precios que duplican o triplican la media municipal. En el extremo opuesto, los distritos del sur y sureste —Villaverde (3.693 €/m²), Villa de Vallecas (3.874 €/m²) y Puente de Vallecas (3.936 €/m²)— son los más asequibles, con precios hasta cuatro veces menores que los del distrito líder.
| Distrito | €/m² obra nueva | Var. trimestral | Var. interanual |
|---|---|---|---|
| Chamartín | 13.912 | +0,9% | +17,3% |
| Chamberí | 12.886 | +3,4% | +18,1% |
| Salamanca | 12.762 | +1,5% | -2,1% |
| Centro | 11.221 | +4,2% | +25,3% |
| Retiro | 8.315 | -7,1% | -9,0% |
| Arganzuela | 8.149 | +7,3% | +11,6% |
| Ciudad Lineal | 7.081 | -3,6% | +4,7% |
| Hortaleza | 6.770 | -0,5% | +15,0% |
| Fuencarral-El Pardo | 6.683 | +2,3% | +19,7% |
| Moncloa-Aravaca | 6.312 | -0,8% | +5,0% |
| Tetuán | 6.255 | -0,9% | +9,3% |
| Barajas | 6.067 | +13,3% | +9,7% |
| San Blas-Canillejas | 5.705 | -2,9% | +1,3% |
| Usera | 5.115 | -2,6% | -3,6% |
| Madrid capital | 6.807 | — | — |
| Latina | 4.235 | -9,8% | +15,8% |
| Carabanchel | 4.221 | -1,3% | +9,0% |
| Vicálvaro | 3.953 | +3,4% | +11,0% |
| Puente de Vallecas | 3.936 | +2,6% | -2,4% |
| Villa de Vallecas | 3.874 | +4,4% | -2,2% |
| Villaverde | 3.693 | +0,4% | +6,2% |
Moratalaz no dispone de muestra suficiente de obra nueva en el Q2-2026 y queda fuera del ranking. Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Sobre el mapa se aprecia con claridad el patrón que ya apuntaba la tabla: un eje centro-norte —Chamartín, Chamberí, Salamanca y Centro— muy por encima del resto, y una caída progresiva de precio hacia el sur y el sureste de la ciudad, donde se concentran los distritos más asequibles.
Mapa de precios de obra nueva por distrito (Q2-2026)
Distribución geográfica real de los 21 distritos de Madrid capital
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Diez años de vaivén entre obra nueva y segunda mano en Madrid capital
La brecha negativa actual no es nueva para Madrid: es, de hecho, un patrón que ya se había dado antes. Entre 2015 y 2018, la segunda mano era sistemáticamente más cara que la obra nueva, con diferencias de hasta el -12%. La obra nueva tomó la delantera entre 2019 y 2023, llegando a costar un 20% más que la segunda mano en el pico de 2021-2022, coincidiendo con el boom de promociones de nueva planta en desarrollos como Valdebebas o Los Berrocales. Desde el tercer trimestre de 2024, sin embargo, la segunda mano ha vuelto a adelantar a la obra nueva, y la brecha se ha estabilizado en el entorno del -7% a -12% durante el último año y medio.
Evolución de precios: obra nueva vs segunda mano en Madrid capital (Q2-2015 a Q2-2026)
Fuente: Brains Real Estate
Diferencial de precio: obra nueva vs segunda mano por distrito
Analizado distrito a distrito, el patrón municipal se explica por dos excepciones muy concretas: Retiro y Tetuán son los únicos dos distritos de Madrid donde la segunda mano supera claramente a la obra nueva, con diferenciales del -16,8% y -4,2% respectivamente. En el resto de distritos, la obra nueva sigue siendo más cara que la segunda mano, aunque con brechas mucho más contenidas que la media nacional: Salamanca (+6,5%) y Villa de Vallecas (+2,7%) son los que menos diferencia registran, mientras Usera (+45,1%) y Chamartín (+52,5%) muestran las brechas más amplias de la ciudad.
| Distrito | €/m² ON | €/m² segunda mano | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Chamartín | 13.912 | 9.123 | +52,5% |
| Usera | 5.115 | 3.525 | +45,1% |
| San Blas-Canillejas | 5.705 | 4.056 | +40,7% |
| Centro | 11.221 | 8.005 | +40,2% |
| Arganzuela | 8.149 | 6.238 | +30,6% |
| Chamberí | 12.886 | 9.937 | +29,7% |
| Ciudad Lineal | 7.081 | 5.591 | +26,6% |
| Fuencarral-El Pardo | 6.683 | 5.315 | +25,7% |
| Barajas | 6.067 | 4.849 | +25,1% |
| Puente de Vallecas | 3.936 | 3.233 | +21,7% |
| Villaverde | 3.693 | 3.015 | +22,5% |
| Carabanchel | 4.221 | 3.715 | +13,6% |
| Moncloa-Aravaca | 6.312 | 5.638 | +12,0% |
| Vicálvaro | 3.953 | 3.837 | +3,0% |
| Latina | 4.235 | 3.943 | +7,4% |
| Salamanca | 12.762 | 11.986 | +6,5% |
| Villa de Vallecas | 3.874 | 3.773 | +2,7% |
| Tetuán | 6.255 | 6.529 | -4,2% |
| Retiro | 8.315 | 9.999 | -16,8% |
Moratalaz no dispone de precio de obra nueva suficiente y queda fuera de esta tabla. Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Radiografía de los distritos con la obra nueva más cara
Chamartín: el más caro, pero con la menor presión de precio reciente
Chamartín lidera el ranking con 13.912 €/m² y registra la mayor brecha de toda la ciudad frente a la segunda mano (+52,5%), pero su subida trimestral es la más moderada del grupo de cabeza (+0,9%), aunque acumula un +17,3% interanual.
Centro: el distrito que más sube
Centro combina un precio ya elevado (11.221 €/m²) con la mayor subida interanual de todo Madrid (+25,3%) y también la mayor subida trimestral entre los distritos de cabecera (+4,2%), señal de una presión de demanda muy intensa sobre un stock de obra nueva limitado en el casco histórico.
Salamanca: la brecha más pequeña del grupo de cabeza
Salamanca es el segundo distrito más caro en segunda mano de Madrid (11.986 €/m²) y esto explica que su diferencial con la obra nueva sea de solo +6,5%, muy por debajo del resto de distritos caros. Es además el único del top 4 con variación interanual negativa (-2,1%), lo que sugiere un mercado de obra nueva ya muy maduro y con escaso margen de recorrido al alza.
Retiro y Tetuán: donde la segunda mano manda
Retiro es el único distrito de Madrid donde la obra nueva retrocede tanto en el trimestre (-7,1%) como en el año (-9,0%), y su precio (8.315 €/m²) queda ya un 16,8% por debajo de la segunda mano (9.999 €/m²) — la mayor brecha negativa de la ciudad. Tetuán presenta un patrón similar, aunque más moderado (-4,2%). En ambos casos, la escasa oferta de obra nueva disponible —frente a un parque de segunda mano muy consolidado y cotizado— explica la inversión del patrón habitual.
A nivel de barrio, El Viso supera a todo el mundo
Bajar al nivel de barrio revela un matiz que el ranking por distrito no muestra: El Viso, en el distrito de Chamartín, es el barrio con la obra nueva más cara de todo Madrid, con 18.310 €/m² — muy por encima incluso de la media de su propio distrito (13.912 €/m²). El resto del top 5 es prácticamente un monopolio de Salamanca: Recoletos, Lista, Castellana y Goya ocupan las cuatro posiciones siguientes, pese a que el distrito no lidera el ranking a nivel de distrito.
| # | Barrio | Distrito | €/m² obra nueva |
|---|---|---|---|
| 1 | El Viso | Chamartín | 18.310 |
| 2 | Recoletos | Salamanca | 17.692 |
| 3 | Lista | Salamanca | 15.105 |
| 4 | Castellana | Salamanca | 15.038 |
| 5 | Goya | Salamanca | 14.972 |
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
En el extremo opuesto, los barrios más asequibles de la ciudad se concentran en el sureste: Entrevías (3.168 €/m², Puente de Vallecas), Zofío (3.208 €/m², Usera), San Andrés (3.232 €/m², Villaverde), Campamento (3.497 €/m², Latina) y San Diego (3.527 €/m², Puente de Vallecas) — todos ellos en los distritos que ya aparecían como los más asequibles a nivel de distrito, confirmando que la geografía del precio de la obra nueva en Madrid se mantiene coherente en las dos escalas de análisis.
Por qué unos distritos suben más que otros
El comportamiento dispar entre distritos responde, sobre todo, a la disponibilidad de suelo y al grado de madurez de cada mercado. En Centro, la subida del +25,3% interanual se explica por un stock de obra nueva casi inexistente en el casco histórico: cualquier promoción que sale al mercado se coloca a precios muy elevados por pura escasez, sin apenas comparables recientes que la moderen. En el extremo opuesto, Salamanca —el distrito más consolidado y con el precio de segunda mano más alto de la ciudad— muestra una variación interanual negativa (-2,1%): su obra nueva ya cotiza en línea con un mercado de reventa que también es carísimo, y apenas queda margen de recorrido adicional.
El caso de Retiro y Tetuán, los únicos distritos con brecha negativa, tiene una explicación distinta: son zonas con muy poca obra nueva disponible frente a un parque de segunda mano extenso, consolidado y muy cotizado —edificios históricos, ubicaciones privilegiadas junto al parque de El Retiro o cerca del centro—, lo que invierte la relación de precios habitual. En los distritos del sur y sureste, en cambio, la obra nueva sigue siendo sistemáticamente más cara que la segunda mano, con brechas que llegan a superar el 40% en Usera y San Blas-Canillejas: allí la vivienda nueva compite con un parque de segunda mano mucho más antiguo y de menor calidad constructiva, lo que amplía la diferencia entre ambos segmentos.
Previsiones para el resto de 2026
Con los datos disponibles hasta el Q2-2026, todo apunta a que Madrid capital mantendrá el patrón dual que la distingue del resto de España: precios de obra nueva en máximos en el eje centro-norte (Chamartín, Chamberí, Salamanca, Centro), y una brecha frente a la segunda mano que seguirá siendo mucho más estrecha —o directamente negativa, como en Retiro y Tetuán— que la media nacional. La escasez de suelo finalista en los distritos centrales, unida a una demanda que no da tregua, sostiene esta tendencia a corto plazo.
El distrito a vigilar es Centro: si mantiene un ritmo de subida como el actual (+25,3% interanual) sobre una base de precio ya elevada, podría acercarse a Salamanca y Chamberí en los próximos trimestres. En el lado contrario, Salamanca parece haber tocado techo —es el único distrito de cabeza con variación interanual negativa—, y su evolución en los próximos trimestres será una buena referencia de hasta dónde puede llegar la obra nueva antes de que el mercado la frene.
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