Ranking de promotoras 2026: quién inicia más viviendas en España

Datos: Brains Real Estate · obras residenciales de nueva planta con inicio en 2026, según
lo declarado en licencias y visados de obra presentados y visados (registro no exhaustivo) · datos a 22 de septiembre de 2026

El seguimiento de obras de Brains Real Estate registra 1.469 promociones residenciales de nueva planta con inicio en 2026, que suman 56.589 viviendas y un presupuesto de ejecución declarado de 4.741 millones de euros. Las cifras proceden de las licencias y visados de obra presentados y visados ante colegios profesionales y administraciones: no recogen las promociones que aún no han completado ese trámite ni las que no se comunican por esta vía, y los datos — viviendas, presupuestos, fechas — son los declarados por cada promotor, no siempre definitivos.

Este ranking agrupa además las distintas sociedades vehículo de cada promotora bajo su marca comercial — una misma compañía puede operar a través de varias filiales por proyecto —, por lo que debe leerse como un indicador de actividad y no como un censo cerrado: el año sigue en curso y las posiciones se mueven con cada actualización.

Esta pieza complementa nuestro análisis general de la construcción y la obra nueva en España, elaborado a partir de las comunicaciones de obra: al proceder de registros distintos — visados aquí, comunicaciones de inicio de obra allí —, las cifras de ambos artículos no coinciden exactamente, pero ofrecen lecturas complementarias del mismo mercado.

¿Qué promotoras inician más viviendas en España en 2026? El top 20

La cabeza del ranking la ocupa Kronos, que a través de sus distintos vehículos de inversión ha puesto en marcha 1.566 viviendas en siete promociones, el 95% de ellas en la Comunidad de Madrid. Sus proyectos, con una media de 224 viviendas por promoción, solo son superados en tamaño dentro del top 10 por los de Avintia (233), con el flex living de su marca US y el BTR Stay Berrocales como grandes apuestas. Le sigue Aedas Homes, con 1.493 unidades y un perfil opuesto: 17 promociones repartidas entre Valencia, Madrid y Alicante, la cartera más diversificada de la tabla. Completa el podio Culmia, con 1.075 viviendas en diez proyectos, siete de cada diez en Madrid.

Fuente: Brains Real Estate · viviendas declaradas en licencias y visados de obras con inicio en 2026 · agrupación de sociedades vehículo bajo cada marca comercial · las flechas indican el cambio de posición frente al ranking del año anterior (año completo, misma metodología) · datos a 22 de septiembre de 2026

La comparación con el ranking de 2025 revela una rotación intensa en toda la tabla. Kronos, tercera el año pasado, sube dos puestos hasta el liderazgo. Las escaladas más llamativas vuelven a ser las de las gestoras de cooperativas: Momentum avanza 276 puestos hasta el cuarto, Aurora Homes sube 121 hasta el octavo y Culmia gana 54 posiciones hasta el tercero. A ellas se suman irrupciones desde posiciones muy retrasadas, como las de Nuovit (+718), Neobricks (+137), Inbisa (+112) o La Llave de Oro (+91), y el debut de Grupo Atitlan.

Frente a la actualización anterior, con datos a 22 de septiembre, los movimientos vienen sobre todo de obras que han retrasado su fecha de inicio. Pryconsa pasa de 963 a 688 viviendas y cae del quinto al noveno puesto, e Ibosa baja de 664 a 393 y del décimo al vigésimo, en ambos casos porque parte de sus promociones figuran ya con arranque en 2027. En sentido contrario, Inbisa suma 79 viviendas y sube cinco puestos, hasta el decimotercero. No hay entradas ni salidas en el top 20.

Con el año aún en curso, habrá que ver cómo sigue evolucionando el ranking. Hay que tener en cuenta, además, que algunas compañías agrupan las licencias en el último semestre. Por ejemplo, es el caso de Amenabar, que en 2026 prevé obtener las licencias para iniciar un total de 2.276 viviendas, con el desarrollo de promociones como Zeta District Amenabar o Amenabar Cortesín, según han explicado fuentes de la promotora a Brains Real Estate News.

¿Cuáles son las mayores promociones iniciadas en 2026?

El ranking de proyectos individuales condensa las tendencias del año en cinco promociones, cuatro de ellas en la Comunidad de Madrid. Lidera el Flex Living Valdebebas III de Momentum, con 753 viviendas, la mayor promoción residencial iniciada en España este año. Le sigue el proyecto de Grupo Atitlan en València, con 650 viviendas turísticas en los terrenos terciarios anexos al Nou Mestalla que la compañía ha acordado adquirir al Valencia C.F. Completan la lista el flex living de la marca US de Kronos en Madrid, con 577 unidades, el lote del Plan Vive que Avintia levanta en Alcobendas, con 350 viviendas protegidas en alquiler asequible, y un residencial de 326 unidades de Grupo Ferrocarril en Valdefuentes. Tres de las cinco son de alquiler y una cuarta, de uso turístico: la gran escala, hoy, se construye para rentar.

Fuente: Brains Real Estate · mayores promociones residenciales de nueva planta con inicio declarado en el año · datos a 22 de septiembre de 2026

¿Dónde se construyen más viviendas en España?

La distribución territorial revela, además, dos modelos de política de vivienda muy distintos. En el País Vasco, casi dos de cada tres viviendas iniciadas en 2026, el 63,1%, tienen promotor público, y la cuota también es elevada en Galicia (36,5%) y Canarias (35,5%), donde los institutos autonómicos concentran buena parte de la producción. En el extremo opuesto, la promoción pública es casi testimonial en los dos grandes mercados mediterráneos: apenas el 2,4% en Andalucía y el 1% en la Comunidad Valenciana. Madrid se queda en el 6,6% por el enorme volumen privado de la región, y Cataluña alcanza el 13,2%, impulsada por el Incasòl y el instituto municipal barcelonés.

¿Quién promueve el build to rent y el flex living en 2026?

El análisis de las descripciones declaradas en las licencias permite aislar la producción destinada a alquiler (BTR, flex living, coliving y vivienda en arrendamiento), con la cautela de que solo aflora lo que el promotor declara expresamente, por lo que las cifras son un suelo mínimo del segmento. Con ese criterio, en 2026 se han identificado 65 promociones y 6.210 viviendas destinadas a alquiler, el 10,9% de todo lo iniciado en el año. En el conjunto de 2025 fueron 8.672 viviendas en 71 promociones, con el año aún abierto para que 2026 recorte esa distancia.

El cambio de fondo está en el perfil del producto. En 2025, el 30,6% de las viviendas en alquiler iniciadas tenía algún régimen de protección; en 2026, esa cuota sube hasta el 54%, empujada por los lotes del Plan Vive madrileño y la VPO en alquiler. El relevo se nota en el ranking de promotores: Kronos lidera con 1.371 viviendas en alquiler entre sus proyectos de flex living y BTR, seguida de Avintia (933, todas de alquiler asequible protegido del Plan Vive) y Momentum (753, el flex living de Valdebebas). La geografía es aún más concluyente que en el ranking general: la Comunidad de Madrid concentra el 72,7% de todo el alquiler de nueva planta iniciado en España este año.

Fuente: Brains Real Estate · promociones con destino de alquiler declarado en la licencia (BTR, flex living, coliving o arrendamiento) · cifras mínimas: solo se computa lo declarado expresamente · datos a 22 de septiembre de 2026

Madrid, el tablero donde se decide el ranking

La lectura geográfica de la tabla es contundente: la Comunidad de Madrid es el mercado que fabrica líderes. Avintia concentra en ella el 100% de sus viviendas iniciadas este año; Kronos, el 95%; Aurora Homes, el 85%; y Pryconsa, Momentum y Culmia, en torno a tres cuartas partes. Las excepciones son LandCo, que construye sobre todo en Barcelona, Málaga y Las Palmas, Neinor Homes, sin actividad iniciada en Madrid este ejercicio, y Metrovacesa, cuyo primer mercado del año es Barcelona. Aedas Homes, por su parte, tiene en Valencia su primer mercado, por delante de Madrid.

El modelo cooperativa escala posiciones

Uno de los rasgos diferenciales del ranking de 2026 es el peso de las gestoras de cooperativas. Momentum, cuarta con 989 viviendas, y Aurora Homes, octava con 728, construyen bajo un modelo que traslada al socio cooperativista parte del ahorro del margen promotor, especialmente competitivo en un contexto de precios de vivienda nueva en máximos. En el conjunto del año, la promoción en cooperativa suma 3.743 viviendas en 82 promociones, frente a las 3.261 en 69 de 2025, y confirma su consolidación como alternativa real a la promoción tradicional en los grandes mercados.

¿Cuántas viviendas inicia el sector público?

Los promotores públicos han puesto en marcha 6.105 viviendas en 2026, el 10,7% del total registrado. La lista la encabeza la vasca Visesa, con 1.129 unidades en nueve promociones, un volumen que la situaría tercera si compitiera en la tabla privada. Le siguen la Sociedad de Vivienda Pública de Galicia y la EMVS de Madrid (640 cada una), el Instituto Galego da Vivenda e Solo (426) y el Incasòl catalán (367). El empuje público y de la promoción protegida privada se nota en el conjunto: el 28,9% de todas las viviendas iniciadas este año, 16.521 unidades, incorpora algún régimen de protección, muy por encima del 16,1% que promedia el período 2019-2026, señal del giro de la política de vivienda hacia la producción de VPO.

Un mercado que sigue muy atomizado

De acuerdo con Brains Real Estate, plataforma de big data del sector inmobiliario, la conclusión estructural del ranking es la atomización: las diez mayores promotoras suman 9.763 viviendas, el 17,1% de todo lo iniciado en el año, y ni siquiera el top 20 completo, con 14.513 viviendas, alcanza el 26% del total. Detrás operan centenares de promotoras locales, cooperativas y autopromociones que sostienen el grueso de la producción. En un mercado donde los grandes actores cotizados y los fondos ganan titulares, la vivienda española se sigue construyendo, sobre todo, desde la escala mediana y pequeña, y ese es precisamente el espacio donde el acceso a suelo y financiación marcará quién escala posiciones en las próximas actualizaciones de esta tabla.

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