Ranking de promotoras 2026: quién inicia más viviendas en España

Datos: Brains Real Estate · obras residenciales de nueva planta con inicio en 2026, según
lo declarado en licencias y visados de obra presentados y visados (registro no exhaustivo)

El seguimiento de obras de Brains Real Estate registra 1.421 promociones residenciales de nueva planta con inicio en 2026, que suman 50.626 viviendas y un presupuesto de ejecución declarado de más de 4.500 millones de euros. Las cifras proceden de las licencias y visados de obra presentados y visados ante colegios profesionales y administraciones: no recogen las promociones que aún no han completado ese trámite ni las que no se comunican por esta vía, y los datos — viviendas, presupuestos, fechas — son los declarados por cada promotor, no siempre definitivos.

Este ranking agrupa además las distintas sociedades vehículo de cada promotora bajo su marca comercial — una misma compañía puede operar a través de varias filiales por proyecto —, por lo que debe leerse como un indicador de actividad y no como un censo cerrado: el año sigue en curso y las posiciones se mueven con cada actualización.

Esta pieza complementa nuestro análisis general de la construcción y la obra nueva en España, elaborado a partir de las comunicaciones de obra: al proceder de registros distintos — visados aquí, comunicaciones de inicio de obra allí —, las cifras de ambos artículos no coinciden exactamente, pero ofrecen lecturas complementarias del mismo mercado.

¿Qué promotoras inician más viviendas en España en 2026? El top 20

La cabeza del ranking la ocupa Kronos, que a través de sus distintos vehículos de inversión ha puesto en marcha 1.184 viviendas en apenas seis promociones, todas en la Comunidad de Madrid — el tamaño medio de sus proyectos, cerca de 200 viviendas por promoción, es el mayor de todo el top 10. Le sigue Aedas Homes, con 1.083 unidades, pero con un perfil opuesto: 13 promociones repartidas entre Valencia, Madrid, Barcelona y otros mercados, la cartera más diversificada de la tabla. Completa el podio Culmia, con 1.051 viviendas en nueve proyectos, tres de cada cuatro en Madrid.

Fuente: Brains Real Estate · viviendas declaradas en licencias y visados de obras con inicio en 2026 · agrupación de sociedades vehículo bajo cada marca comercial · las flechas indican el cambio de posición frente al ranking de 2025 (año completo, misma metodología)

La comparación con el ranking de 2025 revela una rotación intensa en toda la tabla. Kronos sube tres puestos hasta el liderazgo, favorecida por la salida del número uno del año pasado — el vehículo Flexy Valdebebas, que puso en marcha un macroproyecto de flex living de casi 3.000 unidades en Madrid y no ha iniciado obras en 2026. Las escaladas más llamativas vuelven a ser las de las gestoras de cooperativas — Momentum pasa del puesto 221 al cuarto, Aurora Homes del 122 al noveno y Culmia del 46 al tercero — junto a irrupciones como las de Vimpyca, Neobricks, Inbisa o La Llave de Oro desde posiciones muy retrasadas, y los debuts de Q21 Real Estate y Domus Casa.

Mención aparte merece LandCo, que entra directamente en el séptimo puesto con 814 viviendas: tras la publicación original de este ranking, la compañía facilitó el detalle de sus vehículos societarios — Landcompany, Decus y Resurgence —, lo que ha permitido consolidar toda su actividad bajo una sola marca con la misma metodología aplicada al resto. En sentido contrario, Metrovacesa cede cinco puestos y Neinor Homes tres — quedándose a las puertas del top 10 —, y desaparecen de la parte alta Grupo Azora, Amenabar y Vía Ágora, cuyo ritmo de inicios de 2025 no ha tenido continuidad en la primera mitad de 2026.

Con el año aún en curso, habrá que ver cómo sigue evolucionando el ranking. Hay que tener en cuenta, además, que algunas compañías agrupan las licencias en el último semestre. Por ejemplo, es el caso de Amenabar, que en 2026 prevé obtener las licencias para iniciar un total de 2.276 viviendas, con el desarrollo de promociones como Zeta District Amenabar o Amenabar Cortesín, según han explicado fuentes de la promotora a Brains Real Estate News.

¿Cuáles son las mayores promociones iniciadas en 2026?

El ranking de proyectos individuales condensa las tendencias del año en cinco promociones — y las cinco están en la Comunidad de Madrid. Lidera el Flex Living Valdebebas III de Momentum, con 753 viviendas, la mayor promoción residencial iniciada en España este año. Le siguen dos proyectos de Kronos en el desarrollo de Los Berrocales — el flex living de su marca US, con 577 unidades, y el BTR Stay Berrocales, con 420 —, el lote 3 del Plan Vive que Avintia levanta en Alcobendas con 350 viviendas protegidas en alquiler asequible, y un residencial de 326 unidades de Grupo Ferrocarril en Valdebebas. Tres de las cinco son íntegramente de alquiler y una cuarta de alquiler asequible protegido: la gran escala, hoy, se construye para rentar.

Fuente: Brains Real Estate · mayores promociones residenciales de nueva planta con inicio declarado en 2026

¿Dónde se construyen más viviendas en España?

La distribución territorial revela, además, dos modelos de política de vivienda muy distintos. En el País Vasco, casi la mitad de las viviendas iniciadas en 2026 — el 48,9% — tiene promotor público, y la cuota también es elevada en Canarias (35,1%) y Galicia (30,7%), donde los institutos autonómicos concentran buena parte de la producción. En el extremo opuesto, la promoción pública es casi testimonial en los dos grandes mercados mediterráneos: apenas el 1,4% en Andalucía y el 1,1% en la Comunidad Valenciana. Madrid, pese al liderazgo absoluto de la EMVS, se queda en el 6,8% por el enorme volumen privado de la región, y Cataluña alcanza el 14,1% impulsada por el Incasòl y el instituto municipal barcelonés.

¿Quién promueve el build to rent y el flex living en 2026?

El análisis de las descripciones declaradas en las licencias permite aislar la producción destinada a alquiler — BTR, flex living, coliving y vivienda en arrendamiento —, con la cautela de que solo aflora lo que el promotor declara expresamente, por lo que las cifras son un suelo mínimo del segmento. Con ese criterio, en 2026 se han identificado 31 promociones y 4.664 viviendas destinadas a alquiler, el 9,2% de todo lo iniciado en el año. La comparativa homogénea con 2025 — mismo período, hasta el 14 de julio — muestra un volumen estable, 3.192 viviendas frente a 3.129, pero con un tercio menos de proyectos (20 frente a 31): el alquiler de nueva planta también se concentra en operaciones cada vez mayores.

El cambio de fondo está en el perfil del producto. En 2025, el alquiler libre institucional dominaba el segmento y solo el 23% de las viviendas en arrendamiento iniciadas tenía protección; en 2026, esa cuota se dispara hasta el 50%, empujada por los lotes del Plan Vive madrileño y la VPO en alquiler. El relevo se nota en el ranking de promotores: Kronos lidera con 1.071 viviendas en alquiler entre sus proyectos de Los Berrocales, seguida de Avintia (933, todas de alquiler asequible protegido del Plan Vive) y Momentum (753, el flex living de Valdebebas). La geografía es aún más concluyente que en el ranking general: la Comunidad de Madrid concentra el 83% de todo el alquiler de nueva planta iniciado en España este año.

Fuente: Brains Real Estate · promociones con destino de alquiler declarado en la licencia (BTR, flex living, coliving o arrendamiento) con inicio en 2026 · cifras mínimas: solo se computa lo declarado expresamente

Madrid, el tablero donde se decide el ranking

La lectura geográfica de la tabla es contundente: la Comunidad de Madrid es el mercado que fabrica líderes. Kronos, Avintia e Ibosa concentran en ella el 100% de sus viviendas iniciadas este año; Culmia, casi tres cuartas partes; y Momentum, Pryconsa y Aurora Homes la tienen como primer mercado. La excepción que confirma la regla es Neinor Homes, que entra en el top 10 desde Málaga y Barcelona sin apenas actividad iniciada en la capital este ejercicio, y Metrovacesa, cuyo primer mercado del año es Barcelona. Fuera del top 10 asoman actores con carteras notables como Vía Célere (501 viviendas, con Valencia al frente), Habitat Inmobiliaria (454, liderada por Sevilla) o la catalana La Llave de Oro.

El modelo cooperativa escala posiciones

Uno de los rasgos diferenciales del ranking de 2026 es el peso de las gestoras de cooperativas. Momentum, cuarta con 989 viviendas, e Ibosa, séptima con 707 — y el mayor número de promociones del top 10 junto a Aedas —, construyen bajo un modelo que traslada al socio cooperativista parte del ahorro del margen promotor, especialmente competitivo en un contexto de precios de vivienda nueva en máximos. Aurora Homes, octava, también opera proyectos en régimen de cooperativa. Que tres de los diez primeros puestos respondan a este modelo confirma su consolidación como alternativa real a la promoción tradicional en los grandes mercados.

¿Cuántas viviendas inicia el sector público?

Los promotores públicos han puesto en marcha 4.681 viviendas en 2026, el 9,2% del total registrado. La lista la encabeza la EMVS de Madrid, con 640 unidades en cuatro promociones — un volumen que la situaría quinta si compitiera en la tabla privada —, seguida de la vasca Visesa (426), el Instituto Galego da Vivenda e Solo (414), el Incasòl catalán (367) y la Sociedad de Vivienda Pública de Galicia (366). El empuje público y de la promoción protegida privada se nota en el conjunto: el 29% de todas las viviendas iniciadas este año — 14.577 unidades — incorpora algún régimen de protección, muy por encima del 16% que promedia el período 2019-2026, señal del giro de la política de vivienda hacia la producción de VPO.

Un mercado que sigue muy atomizado

De acuerdo con Brains Real Estate, plataforma de big data del sector inmobiliario, la conclusión estructural del ranking es la atomización: las diez mayores promotoras suman 8.871 viviendas, el 17,5% de todo lo iniciado en el año, y ni siquiera el top 20 completo — 13.248 viviendas — alcanza el 27% del total, y detrás de ellas operan centenares de promotoras locales, cooperativas y autopromociones que sostienen el grueso de la producción. En un mercado donde los grandes actores cotizados y los fondos ganan titulares, la vivienda española se sigue construyendo, sobre todo, desde la escala mediana y pequeña — y ese es precisamente el espacio donde el acceso a suelo y financiación marcará quién escala posiciones en las próximas actualizaciones de esta tabla.

📋 Ver también: ¿quieres saber qué está construyendo cada promotora ahora mismo? Consulta las últimas promociones de obra nueva en España, ordenadas comunidad por comunidad.