La vivienda de obra nueva cuesta ya un 72% más que la de segunda mano en España

Fuente: Brains Real Estate · Precio de publicación · Q2-2026

En el segundo trimestre de 2020, la obra nueva se anunciaba en España a 2.085 €/m² y la segunda mano a 1.719 €/m², una diferencia del 21%, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate. Desde entonces, el precio de publicación de la vivienda nueva se ha más que duplicado, con una subida del 127%, mientras que el de la usada ha crecido un 60%. La brecha, en consecuencia, se ha multiplicado por más de tres.

La separación no ha sido gradual. En el primer año, la diferencia pasó del 21% al 33%; entre 2021 y 2022 se mantuvo estable entre el 31% y el 36%, y a lo largo de 2023 fue ascendiendo hasta situarse en el 46-48% entre finales de ese año y mediados de 2024. El gran salto se concentró en la segunda mitad de 2024: en solo dos trimestres, la brecha escaló del 46% al 71%, hasta tocar un máximo del 79% en el tercer trimestre de 2025.

El último año apunta, por primera vez, a una ligera moderación. La vivienda usada se ha encarecido un 11,5% interanual, por encima del 8,7% de la obra nueva, y la diferencia se ha estrechado hasta el 72%. No es un abaratamiento de lo nuevo, sino un contagio: la segunda mano, que durante años actuó como alternativa asequible, también está subiendo con fuerza. En 13 de los 25 municipios analizados, la vivienda usada ha crecido más que la nueva en los últimos doce meses.

Cartagena, Córdoba y Murcia encabezan la brecha

Cartagena y Córdoba son los dos únicos municipios que superan la diferencia media nacional del 72%, y Murcia se queda justo por debajo, con un 71%. La mayor brecha se registra en Cartagena, donde la obra nueva se anuncia a 3.694 €/m² y la usada a 1.949 €/m², un 90% más, frente al 52% de 2020. Por vivienda, la distancia es de unos 142.800 €: 450.912 € de media en obra nueva frente a 308.104 € en segunda mano. En el cuarto trimestre de 2024 la brecha por metro llegó al 118%, el valor más alto de la muestra, aunque su obra nueva oscila mucho de un trimestre a otro y la tendencia es más representativa que el dato puntual.

La Región de Murcia sitúa así dos ciudades entre las tres con mayor diferencia. En Murcia, la brecha es hoy del 71%, cuando en 2020 ambos segmentos se movían prácticamente a la par, con apenas un 8% de diferencia. Desde entonces, el metro cuadrado nuevo se ha encarecido un 112% y el usado, un 34%. Una vivienda nueva se anuncia hoy en el municipio por 329.436 € de media, unos 69.800 € más que una usada, que cuesta 259.643 €.

El caso de Córdoba es distinto: su brecha del 81% no se explica tanto por una obra nueva disparada como por una segunda mano que se ha quedado atrás. Desde 2020, el precio de publicación de la vivienda usada solo ha subido un 8,6%, hasta 1.507 €/m², la menor subida y el precio más bajo de los 25 municipios, mientras la obra nueva ha crecido un 43%. Por vivienda, sin embargo, la distancia se reduce a unos 44.300 €, con 280.658 € en obra nueva frente a 236.335 € en segunda mano, porque la vivienda usada que se anuncia es bastante más grande.

Palma y Barcelona, las mayores diferencias en euros

En términos absolutos, las mayores distancias entre obra nueva y segunda mano se dan en los mercados más caros. En Palma, una vivienda nueva se anuncia de media por 1.640.851 €, frente a 1.074.282 € de una usada, unos 566.600 € más. Es un 53% más por vivienda, mientras que por metro cuadrado la brecha se queda en el 44%, con 8.317 €/m² frente a 5.769 €/m². Estas cifras reflejan también el peso de la vivienda de gran superficie en la oferta de la ciudad, donde la superficie media anunciada roza los 200 m².

Fuente: Brains Real Estate · Precio de publicación · Q2-2026

Barcelona es la ciudad con la obra nueva más cara por metro cuadrado: 9.220 €/m², un 53% más que su segunda mano, que se anuncia a 6.031 €/m². La diferencia, que en 2020 era del 22%, está en su máximo del periodo. Por vivienda, la obra nueva se anuncia a 1.146.157 € de media frente a 654.246 €, unos 491.900 € más. Desde 2020, el precio medio de una vivienda nueva en la ciudad casi se ha duplicado (+99%), mientras que el de una usada ha subido un 22%.

El área metropolitana de Barcelona, una brecha estructural

Su área metropolitana reproduce el patrón con brechas por metro cuadrado similares o incluso superiores: un 62% en Badalona, un 59% en L’Hospitalet de Llobregat y un 53% tanto en Sabadell como en Terrassa. La diferencia ya era elevada en 2020: en L’Hospitalet alcanzaba el 40% y no ha bajado de ese nivel en todo el periodo. Lo que distingue a estos municipios es una segunda mano que solo ha subido entre un 16% y un 25% desde 2020, las menores alzas de la muestra tras Córdoba.

En precio por vivienda destaca Badalona: la obra nueva se anuncia a 473.843 € y la usada a 255.586 €, casi el doble, con la tercera mayor diferencia en euros de la muestra tras Palma y Barcelona. El precio medio de una vivienda usada en Badalona es, además, prácticamente el mismo que en 2020, cuando se situaba en 257.917 €.

En L’Hospitalet de Llobregat, la vivienda nueva se anuncia por 379.752 € de media y la usada por 224.961 €, un 69% más. Son, además, las viviendas más pequeñas de la muestra, con unos 80 m² en obra nueva y 75 m² en segunda mano. En Sabadell, la vivienda nueva se anuncia por 374.635 € frente a 280.161 €, y en Terrassa, por 308.596 € frente a 252.922 €.

Madrid, la excepción donde la vivienda usada es más cara

En el extremo opuesto se sitúa Madrid, el único de los 25 municipios analizados donde la obra nueva es más barata que la segunda mano. La vivienda usada se anuncia a 7.351 €/m² frente a los 6.807 €/m² de la nueva, una diferencia del -7%. Por vivienda, la usada cuesta de media 886.450 € y la nueva, 860.817 €, unos 25.600 € menos. En 2020 ambos segmentos estaban prácticamente a la par, y la relación se invirtió en el tercer trimestre de 2024 por el fuerte encarecimiento de la segunda mano, que ha subido un 79% por metro desde 2020, frente al 61% de la obra nueva.

La explicación apunta a la localización de la oferta. La obra nueva de la capital se concentra en desarrollos periféricos, mientras que la segunda mano incluye el parque de los distritos centrales, donde apenas queda suelo para nuevas promociones. El resultado es que, en Madrid, lo nuevo no se paga con prima, sino con distancia al centro.

Más cara por metro, pero más pequeña

El precio por metro cuadrado no cuenta toda la historia. En varios municipios, la vivienda nueva que sale al mercado es sensiblemente más pequeña que la usada, lo que reduce o incluso anula la diferencia en el precio total. En Las Palmas de Gran Canaria, la obra nueva es un 65% más cara por metro, pero una vivienda nueva se anuncia por 372.395 € y una usada por 364.833 €, solo un 2% más. La superficie media que se desprende de los anuncios ronda los 90 m² en obra nueva, frente a los 145 m² de la segunda mano.

El efecto es similar en Gijón, con un 39% de diferencia por metro y apenas un 4% por vivienda (349.584 € frente a 337.037 €), y llega a invertirse en Granada. Allí la obra nueva es un 14% más cara por metro cuadrado, pero una vivienda nueva se anuncia por 283.748 € y una usada por 332.636 €: casi 49.000 € menos por lo nuevo, con unos 96 m² de media frente a 128 m².

Córdoba (81% por metro frente a 19% por vivienda) y Elche (52% frente a 10%) siguen la misma pauta. Badalona muestra el fenómeno contrario: su vivienda nueva es algo mayor que la usada y la diferencia por vivienda escala hasta el 85%, la más alta de la muestra, por encima incluso del 75% de Barcelona.

Al tratarse de precios de publicación, estas superficies reflejan la oferta anunciada, que en municipios como Vigo, Elche o Palma muestra superficies medias muy elevadas, más propias de la vivienda unifamiliar. Aun así, el patrón es claro: en buena parte del país, quien compra obra nueva paga más por cada metro, pero recibe menos metros por un presupuesto similar.

Dónde se acelera el mercado y dónde se frena la obra nueva

Las mayores subidas de la segunda mano en el último año se concentran en el noroeste. En A Coruña, la obra nueva se ha encarecido un 18,9% y la segunda mano un 17,9%, hasta los 499.066 € y 372.682 € por vivienda, respectivamente. Es el único de los 25 municipios donde ambos segmentos suben a la vez por encima del 17%. Gijón le sigue de cerca, con subidas por metro del 16,6% en obra nueva y del 17,8% en segunda mano. En Oviedo, en cambio, es la vivienda usada la que sube un 16,6%, hasta 272.045 € de media, mientras que la nueva lo hace un 13,1%.

En obra nueva, la mayor subida interanual corresponde a Valencia, con un 19,5%, hasta 4.486 €/m² y 462.919 € por vivienda. Desde 2020 destaca Palma, donde el metro cuadrado nuevo se ha encarecido un 157%, y Málaga, donde el precio medio de una vivienda nueva ha pasado de 338.452 € a 733.390 €, más del doble. Es el cuarto precio más alto de la obra nueva por vivienda, solo por detrás de Palma, Barcelona y Madrid.

En el lado contrario, cuatro ciudades registran caídas en el precio de publicación de la obra nueva: Alicante (-4,4%), Granada (-1,6%), Badalona (-0,7%) y Vigo (-0,6%). En Alicante, el metro cuadrado nuevo ha pasado de 3.930 a 3.758 €/m² en un año, y el precio medio por vivienda, de 535.381 € a 493.779 €, mientras la segunda mano sigue subiendo. En Vitoria-Gasteiz, con la obra nueva prácticamente plana, la brecha por metro ha caído del 34% al 14% en poco más de un año.

Los mercados con las diferencias más contenidas son Sevilla (12%), Bilbao, Granada y Vitoria-Gasteiz (14% en los tres casos). En Sevilla, una vivienda nueva se anuncia por 376.304 € y una usada por 331.639 €. Bilbao destaca por su equilibrio, con subidas casi idénticas por metro en ambos segmentos en el último año, del 9,8% y el 9,7%, y precios de 496.200 € en obra nueva y 415.627 € en segunda mano. En Sevilla y Granada, además, la segunda mano ha crecido más que la obra nueva desde 2020, algo que en el resto de la muestra solo ocurre en Madrid y Zaragoza.

Precio de la obra nueva y la segunda mano en los 25 principales municipios de España

La siguiente tabla recoge el precio de publicación de la vivienda nueva y usada en cada uno de los 25 municipios analizados, tanto por metro cuadrado como por vivienda. Se puede ordenar por cualquier columna y filtrar por municipio.

La fotografía deja una conclusión incómoda para quien busca vivienda. La obra nueva se ha encarecido más que la usada en 21 de los 25 municipios analizados desde 2020, y la segunda mano, que durante años funcionó como la puerta de entrada más asequible, se está sumando ahora a la escalada. Con una brecha media del 72% y subidas de doble dígito en la vivienda usada, el margen para elegir entre ambas opciones es cada vez más estrecho.