Última actualización
Julio de 2026 · Datos del segundo trimestre (Q2-2026). Esta pieza se actualiza cada trimestre con los últimos precios de obra nueva de Brains Real Estate.
en obra nueva Illes Balears
interanual Cantabria
en obra nueva Extremadura
segunda mano Media España
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
El mercado de la obra nueva en España sostiene un diferencial estructural frente a la vivienda usada que ninguna de las diecisiete comunidades autónomas logra cerrar. Según los datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brains Real Estate, el precio medio de publicación de una vivienda nueva se sitúa en 4.736 €/m² a cierre del segundo trimestre de 2026, frente a los 2.759 €/m² de la vivienda de segunda mano.
La fotografía por comunidades autónomas confirma que la brecha no responde a un patrón único. En algunos territorios, como Aragón o Galicia, la obra nueva se paga más del doble que la vivienda usada. En otros, como la Comunidad de Madrid, el diferencial es prácticamente inexistente, lo que apunta a un mercado de segunda mano ya tensionado por la escasez de suelo finalista en la almendra central.
Ranking de precios de obra nueva por CCAA en el Q2-2026
Illes Balears encabeza el ranking con 7.823 €/m², un precio que casi duplica la media nacional y que sitúa al archipiélago como el mercado de obra nueva más tensionado del país. Le siguen Andalucía (5.338 €/m²), Madrid (4.925 €/m²) y Canarias (4.877 €/m²), los cuatro únicos territorios que superan la media española. En el extremo opuesto, Extremadura (1.909 €/m²) y Castilla-La Mancha (2.003 €/m²) mantienen los precios más asequibles de obra nueva de todo el país.
| CCAA | €/m² obra nueva | Var. trimestral | Var. interanual |
|---|---|---|---|
| Illes Balears | 7.823 | -2,2% | +3,7% |
| Andalucía | 5.338 | +1,4% | +5,8% |
| Comunidad de Madrid | 4.925 | +2,2% | +11,5% |
| Canarias | 4.877 | +2,6% | +5,7% |
| España | 4.736 | +1,3% | +8,7% |
| Cataluña | 4.461 | +2,2% | +7,0% |
| País Vasco | 4.090 | +0,3% | +4,0% |
| Comunitat Valenciana | 3.755 | +3,1% | +7,4% |
| Cantabria | 3.280 | +2,5% | +16,3% |
| Navarra | 3.192 | +0,8% | +13,3% |
| Asturias | 3.079 | +1,4% | +15,5% |
| Región de Murcia | 2.927 | +3,7% | +12,0% |
| Galicia | 2.845 | +0,1% | +6,4% |
| Aragón | 2.711 | +6,4% | +12,3% |
| Melilla | 2.642 | +2,0% | +17,3% |
| Ceuta | 2.591 | -5,7% | n/d |
| La Rioja | 2.384 | +15,9% | -1,1% |
| Castilla y León | 2.330 | +1,3% | +9,6% |
| Castilla-La Mancha | 2.003 | +5,7% | +13,1% |
| Extremadura | 1.909 | +0,4% | +11,1% |
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Más allá del precio absoluto, el ritmo de crecimiento dibuja un mapa distinto. Cantabria (+16,3%) y Melilla (+17,3%) lideran la subida interanual, seguidas de cerca por Asturias (+15,5%) y Navarra (+13,3%) — mercados de partida más moderado donde una oferta limitada de obra nueva está empujando los precios con fuerza. Madrid, con un +11,5% interanual, es el único gran mercado (junto a Andalucía y Cataluña) que combina precio elevado y crecimiento por encima de la media nacional del +8,7%, lo que confirma la presión de la demanda sobre un suelo cada vez más escaso en la región.
Diez años de brecha creciente entre obra nueva y segunda mano
La brecha actual no es un fenómeno puntual del Q2-2026: lleva una década ensanchándose. En 2015, obra nueva y segunda mano cotizaban prácticamente al mismo precio (la vivienda usada incluso costaba algo más). A partir de 2020 la distancia se acelera con fuerza, y desde finales de 2024 se ha disparado hasta el entorno del 70-80%, el nivel en el que se mantiene en el Q2-2026.
Evolución de precios: obra nueva vs segunda mano en España (Q2-2015 a Q2-2026)
Fuente: Brains Real Estate
Diferencial de precio: obra nueva vs segunda mano por CCAA
Este es el dato que distingue a la obra nueva del resto del mercado residencial: en ninguna comunidad autónoma el precio de la vivienda nueva se iguala al de la vivienda de segunda mano, pero la magnitud de la diferencia varía enormemente. Aragón registra el mayor diferencial de España: la obra nueva cuesta un 152% más que la vivienda de segunda mano (2.711 €/m² frente a 1.074 €/m²), seguida de Galicia (+130,9%) y Navarra (+130,6%). En estos mercados, el parque de segunda mano es antiguo y de menor calidad constructiva, lo que dispara la prima por obra nueva.
En el extremo contrario, Madrid es la comunidad donde menos se nota la diferencia: apenas un 1,1% (4.925 €/m² frente a 4.870 €/m²). El motivo es estructural — el precio de la vivienda usada en la almendra central madrileña ya cotiza a niveles de obra nueva por la escasez de suelo y la calidad de los inmuebles reformados. Ceuta (+12,8%) y País Vasco (+35,5%) completan el grupo de mercados con menor brecha.
| CCAA | €/m² ON | €/m² segunda mano | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Aragón | 2.711 | 1.074 | +152,4% |
| Galicia | 2.845 | 1.232 | +130,9% |
| Navarra | 3.192 | 1.384 | +130,6% |
| Castilla y León | 2.330 | 1.034 | +125,3% |
| Castilla-La Mancha | 2.003 | 921 | +117,6% |
| La Rioja | 2.384 | 1.200 | +98,7% |
| Extremadura | 1.909 | 964 | +98,0% |
| Asturias | 3.079 | 1.577 | +95,2% |
| Cantabria | 3.280 | 1.722 | +90,5% |
| Región de Murcia | 2.927 | 1.680 | +74,2% |
| España | 4.736 | 2.759 | +71,7% |
| Cataluña | 4.461 | 2.671 | +67,0% |
| Canarias | 4.877 | 3.033 | +60,8% |
| Andalucía | 5.338 | 3.321 | +60,7% |
| Comunitat Valenciana | 3.755 | 2.477 | +51,6% |
| Illes Balears | 7.823 | 5.543 | +41,1% |
| Melilla | 2.642 | 1.943 | +36,0% |
| País Vasco | 4.090 | 3.019 | +35,5% |
| Ceuta | 2.591 | 2.298 | +12,8% |
| Comunidad de Madrid | 4.925 | 4.870 | +1,1% |
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Radiografía por comunidades: Baleares, Madrid, País Vasco, Cataluña y Andalucía
Illes Balears: el mercado más caro y más homogéneo
Con 7.823 €/m², Illes Balears es el único mercado provincial y autonómico que coincide en la misma cifra, al tratarse de una comunidad uniprovincial. Es también el único territorio donde el precio de obra nueva ha retrocedido en el trimestre (-2,2%), aunque mantiene una subida interanual moderada (+3,7%), señal de un mercado que ya cotiza en niveles muy elevados y empieza a mostrar síntomas de contención.
Madrid: precio y crecimiento a la vez
La Comunidad de Madrid, también uniprovincial, combina un precio elevado (4.925 €/m²) con el mayor ritmo de crecimiento entre los grandes mercados (+11,5% interanual). Es además la comunidad con menor diferencial entre obra nueva y segunda mano de toda España (+1,1%), lo que confirma que la presión de la demanda ha igualado prácticamente los dos segmentos.
País Vasco: Gipuzkoa marca el paso
País Vasco se sitúa en 4.090 €/m² de obra nueva en el Q2-2026, con Gipuzkoa muy por delante del resto de provincias. La dispersión interna es notable: la provincia más cara (Gipuzkoa) casi duplica a la más asequible (Araba/Álava).
Cataluña: Barcelona concentra el precio
La provincia de Barcelona lidera con 4.858 €/m², muy por encima de Girona, Tarragona y Lleida. La concentración de la obra nueva en el área metropolitana explica que la media catalana (4.461 €/m²) se mantenga cerca del dato de la capital.
Andalucía: Málaga dispara la media autonómica
Málaga es, con 5.971 €/m², la provincia que explica que Andalucía se sitúe como la segunda comunidad más cara de España en obra nueva (5.338 €/m²), muy por encima del resto de provincias, con Jaén (2.000 €/m²) como la más asequible.
Precio de la obra nueva en los 25 municipios más grandes de España
Entre los 25 municipios más poblados de España, Barcelona encabeza el precio de la obra nueva con 9.220 €/m², por delante de Palma (8.317 €/m²) y de la propia Madrid capital (6.807 €/m²). Le siguen Málaga (5.613 €/m²) y Bilbao (4.809 €/m²), completando un top 5 dominado por grandes capitales con fuerte presión turística o de demanda internacional. En el extremo opuesto, Elche/Elx (2.686 €/m²), Córdoba (2.733 €/m²) y Zaragoza (2.800 €/m²) son las grandes ciudades con la obra nueva más asequible.
| # | Municipio | Provincia | €/m² obra nueva |
|---|---|---|---|
| 1 | Barcelona | Barcelona | 9.220 |
| 2 | Palma | Illes Balears | 8.317 |
| 3 | Madrid | Madrid | 6.807 |
| 4 | Málaga | Málaga | 5.613 |
| 5 | Bilbao | Bizkaia | 4.809 |
| 6 | L’Hospitalet de Llobregat | Barcelona | 4.771 |
| 7 | València | València/Valencia | 4.486 |
| 8 | Badalona | Barcelona | 4.413 |
| 9 | A Coruña | A Coruña | 4.194 |
| 10 | Las Palmas de Gran Canaria | Las Palmas | 4.161 |
| 11 | Vigo | Pontevedra | 3.828 |
| 12 | Alicante/Alacant | Alacant/Alicante | 3.758 |
| 13 | Gijón | Asturias | 3.712 |
| 14 | Cartagena | Murcia | 3.694 |
| 15 | Sabadell | Barcelona | 3.451 |
| 16 | Vitoria-Gasteiz | Araba/Álava | 3.347 |
| 17 | Sevilla | Sevilla | 3.230 |
| 18 | Terrassa | Barcelona | 3.179 |
| 19 | Oviedo | Asturias | 3.141 |
| 20 | Valladolid | Valladolid | 2.980 |
| 21 | Granada | Granada | 2.955 |
| 22 | Murcia | Murcia | 2.812 |
| 23 | Zaragoza | Zaragoza | 2.800 |
| 24 | Córdoba | Córdoba | 2.733 |
| 25 | Elche/Elx | Alacant/Alicante | 2.686 |
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Los 5 municipios más caros de España
Fuera del top de grandes ciudades, el precio más alto de obra nueva de toda España se concentra en enclaves mucho más pequeños, sobre todo en Illes Balears, que superan ampliamente a Barcelona, la ciudad grande más cara.
Por qué la obra nueva sube más en unas comunidades que en otras
El comportamiento dispar de los precios responde a varios factores estructurales del sector promotor. La escasez de suelo finalista en las grandes áreas metropolitanas —especialmente en Madrid y en el arco mediterráneo— limita el número de promociones que llegan al mercado cada trimestre, lo que sostiene los precios incluso cuando la demanda se modera. A ello se suma el encarecimiento de los costes de construcción —materiales, mano de obra especializada y cumplimiento normativo energético—, que los promotores trasladan al precio final de venta.
En las comunidades con mayor diferencial entre obra nueva y segunda mano, como Aragón, Galicia o Castilla y León, el factor determinante es la antigüedad del parque residencial existente: la vivienda usada compite con peores calidades constructivas y eficiencia energética, lo que amplía artificialmente la brecha con la obra nueva. En los mercados con menor diferencial, como Madrid o País Vasco, ocurre lo contrario — la vivienda usada de calidad ya cotiza a precios cercanos a los de la obra nueva, comprimiendo la diferencia.
Previsiones para el conjunto de 2026
Con los datos disponibles hasta el Q2-2026, todo apunta a que la obra nueva cerrará el año manteniendo un ritmo de subida superior al de la vivienda de segunda mano y por encima de la inflación. La combinación de suelo finalista escaso en las grandes áreas metropolitanas, unos costes de construcción que no dan signos de moderarse y una demanda que sigue absorbiendo con rapidez la oferta disponible —pese a los precios ya elevados— sostiene esta tendencia de fondo.
El comportamiento por comunidades probablemente seguirá siendo desigual: los mercados que ya combinan precio alto y crecimiento fuerte, como Madrid, Andalucía o Cataluña, tienen pocos motivos estructurales para desacelerar a corto plazo, mientras que territorios como Illes Balears, que ya cotiza en niveles muy elevados, podría seguir mostrando síntomas de contención similares a los observados este trimestre. En cualquier caso, la brecha entre obra nueva y segunda mano —que ronda ya el 70% a nivel nacional— parece haberse instalado como un rasgo estructural del mercado residencial español, más que como un fenómeno coyuntural.
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