Cómo comprar tu primera vivienda en España: los 10 pasos que nadie te explica

Antes de visitar ninguna vivienda, responde con honestidad a estas preguntas. La cuota hipotecaria no debe superar el 30–35% de los ingresos netos del hogar: con 3.000 euros al mes netos, la cuota máxima recomendable es 900 euros al mes. Necesitas el 20% del precio como entrada más el 10–15% adicional para gastos e impuestos.

• Solicita tu informe CIRBE en el Banco de España (gratuito) y comprueba si figuras en ASNEF.
• Mantén un fondo de emergencia de 3–6 meses de gastos fijos separado de los ahorros para la compra.
• Para hipoteca: lo ideal es contrato indefinido o, si eres autónomo, mínimo dos años de actividad consolidada.
• Evita solicitar nuevos créditos en los 6 meses previos a la solicitud de hipoteca.

Antes de buscar, redacta dos columnas: criterios imprescindibles y deseables. Incluye presupuesto máximo real, zona, tipo de inmueble, superficie mínima, número de habitaciones y extras irrenunciables (garaje, ascensor, terraza, orientación). Esto evita visitas inútiles y decisiones emocionales que llevan a sobrepasar el presupuesto.

Con hipoteca: solicita ofertas a un mínimo de tres entidades. Compara siempre la TAE (no solo el tipo de interés) porque incluye todos los costes reales. Calcula el coste anual real de los productos vinculados (seguros, planes de pensiones) antes de aceptarlos.

Al contado: ten el importe disponible en cuenta corriente, no en fondos o depósitos a plazo. Prepara el justificante del origen del dinero: el notario debe acreditarlo por la Ley de Blanqueo de Capitales. El comprador al contado tiene mayor poder de negociación del precio y el proceso es significativamente más rápido al eliminar la tramitación bancaria.

Documentación que la sociedad vendedora puede requerirte en el marco del PBC:

• DNI o pasaporte en vigor (identificación del titular y, si aplica, del titular real).
• Justificante del origen de los fondos: extractos bancarios, declaración de IRPF, escritura de venta previa, herencia, donación u otro documento que acredite la procedencia del dinero.
• En compras con financiación hipotecaria, la oferta vinculante o FEIN del banco suele ser suficiente para acreditar la procedencia del capital.
• En compras al contado, el nivel de documentación requerido es mayor: pueden solicitarse extractos de los últimos 12–24 meses y declaraciones fiscales.
• Si el comprador actúa en representación de otra persona o a través de una sociedad, se requerirá documentación adicional sobre el titular real.

Principales canales: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, agencias locales, webs de promotoras y portales de entidades bancarias. Antes de cada visita, consulta la referencia catastral en la sede electrónica del Catastro (gratuito) y solicita una nota simple del Registro (9 euros) para verificar la situación legal del inmueble.

• Revisa instalaciones: enchufes, grifos, cisterna, caldera.
• Detecta humedades y grietas en esquinas del techo y bajo ventanas.
• Escucha los ruidos: calle, vecinos, patios interiores.
• Pregunta si hay derramas aprobadas o previstas en la comunidad.
• Exige el certificado de eficiencia energética: obligatorio para la venta y determinante en la factura de luz.
• Para segunda mano, considera una inspección técnica independiente (250–500 euros) antes de firmar nada.

Una oferta inicial del 5–10% por debajo del precio de venta es habitual y esperada en segunda mano. Consulta el precio por metro cuadrado en la zona y el valor de referencia catastral del inmueble: si el precio de compra es inferior a ese valor, Hacienda puede reclamar la diferencia en el ITP.

El tipo más recomendable para el comprador es el de arras penitenciales (art. 1.454 del Código Civil): si te echas atrás, pierdes la señal; si se echa atrás el vendedor, te devuelve el doble. Es imprescindible incluir la condición suspensiva de financiación: si el banco deniega la hipoteca, recuperas la señal íntegra. Sin esta cláusula, si el banco dice no, pierdes el dinero entregado.

Cláusulas que no pueden faltar en las arras

• Condición suspensiva de financiación con términos concretos: no basta con «sujeto a la obtención de hipoteca». Especifica el importe mínimo, el plazo máximo de resolución y que un cambio sustancial en las condiciones por parte del banco permite desistir sin penalización. La preaprobación bancaria no es aprobación definitiva: el banco puede cambiar condiciones hasta días antes de escriturar.
• Entrega en condiciones reales de habitabilidad: redacta expresamente que el inmueble se entrega libre de vicios ocultos, defectos de construcción y con todas las instalaciones en correcto funcionamiento. Las cláusulas genéricas del tipo «en el estado en que se encuentra» pueden dejar al comprador sin protección ante defectos que no son visibles en la visita.
• Libre de cargas, deudas y evicciones: incluye que el vendedor garantiza que la vivienda está al corriente de IBI, comunidad y suministros, y que cualquier deuda existente en el momento de la firma es responsabilidad exclusiva del vendedor.
• Documentación técnica como condición de escritura: vincula la firma de la escritura a la entrega previa del boletín eléctrico y el certificado de la instalación de gas. Si no los aportan, el coste de obtenerlos debe recaer sobre el vendedor, y puede negociarse una retención en notaría hasta su entrega.

Con el contrato de arras firmado, presenta la solicitud formal a 2–3 entidades simultáneamente. El banco encargará una tasación oficial (300–700 euros, a cargo del comprador) para calcular el 80% que puede financiar. Si la tasación es inferior al precio pactado, el 80% se aplica sobre el menor de los dos valores, lo que puede requerir más ahorros de los previstos.

• La tasación tiene validez de 6 meses y es portable: puedes usarla en otro banco si cambias de entidad.
• Tienes derecho a recibir una copia completa del informe de tasación.
• La resolución bancaria tarda habitualmente entre 2 y 4 semanas.

Una vez aprobada la hipoteca, el banco tiene la obligación legal de entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con todas las condiciones: cuota mensual, TAE, cuadro de amortización completo, productos vinculados y penalizaciones. La Ley 5/2019 obliga al banco a mantener esas condiciones durante al menos 10 días naturales sin posibilidad de modificarlas ni presionarte.

Antes de firmar la hipoteca, debes acudir al notario de tu elección (nunca el del banco) para una sesión de asesoramiento gratuito e independiente. El notario explica todas las cláusulas y emite un acta notarial previa. Sin este acta, no puede autorizarse la escritura de hipoteca.

Se firman dos escrituras en la misma jornada: primero la escritura de préstamo hipotecario (si hay banco) y después la escritura de compraventa. El notario lee íntegramente ambas escrituras, explica cada cláusula y certifica el consentimiento de todas las partes. Al terminar, el vendedor entrega las llaves.

• Visita final 24–48 horas antes de la firma: comprueba que el estado del inmueble coincide con lo acordado en las arras. Si hay defectos o trabajos pendientes, hazlos constar expresamente en la escritura o negocia una retención de parte del precio en notaría hasta su resolución. Lo que no queda escrito no existe legalmente.
• Solicita el borrador de las escrituras con al menos 3 días de antelación: es tu derecho.
• Anota las lecturas de los contadores de suministros ese mismo día.
• En obra nueva: verifica que el promotor tiene el certificado de final de obra y la licencia de primera ocupación antes de firmar. Sin estos documentos la vivienda no puede habitarse legalmente.

El proceso no termina al firmar. Dispones de 30 días hábiles para liquidar el impuesto correspondiente o Hacienda aplicará recargos automáticos del 5%, 10% o 15% más intereses de demora. Pasado ese plazo, la gestoría inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad (400–800 euros, a cargo del comprador).

• Segunda mano: ITP entre el 6% y el 10% del precio según la comunidad autónoma.
• Obra nueva: IVA (10%) + AJD (0,5–1,5%). El AJD de la hipoteca lo paga el banco.
• Gestiona el cambio de titular de suministros (electricidad, agua, gas, internet) y el empadronamiento.
• Comunica el cambio de titularidad al administrador de la comunidad de propietarios.