Fuentes: Junta de Compensación de Los Ahijones · Ayuntamiento de Madrid · SIU (Ministerio de Vivienda)
| Ubicación | Vicálvaro, sureste de Madrid, entre El Cañaveral y Los Berrocales |
| Planeamiento | Plan parcial UZP 2.03, seis etapas. Reparcelación aprobada en marzo de 2023 |
| Fase (nov. 2026) | Urbanización y edificación simultáneas en la etapa 1; el este del ámbito, sin urbanizar |
| Construidas (Catastro) | 0 viviendas a agosto de 2026 |
| Licencias desde 2023 | 1.088 viviendas en obra · 1.045 con licencia sin iniciar |
| Promotoras con licencia | Pryconsa (540), Salas (323), Culmia (311), Asentis (188) |
| Otros usos | Industrial y logístico (19% de la edificabilidad), terciario (13,5%) y futura estación de la línea 9 de Metro |
Fuentes: SIU, Ministerio de Vivienda (2025); Catastro, INSPIRE (agosto de 2026); Ayuntamiento de Madrid (2023-2024); licencias de Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
¿Qué es Los Ahijones?
Los Ahijones es el plan parcial UZP 2.03 del Plan General de Madrid, uno de los cuatro grandes desarrollos del sureste junto a Valdecarros, Los Berrocales y Los Cerros. El ámbito ocupa 5,76 millones de m², con 2,33 millones de m² edificables, y se organiza en seis etapas de urbanización.
Según la Junta de Compensación, tendrá 18.724 viviendas, el 58% protegidas. El Ayuntamiento hablaba en 2024 de 18.850, incluidas unas 1.850 viviendas de integración social en suelo cedido a la Comunidad de Madrid. El Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda, que es la base del ranking de Brains, recoge 15.400.
Tiene un peso notable de actividad económica: el residencial supone el 66% de la edificabilidad, el industrial el 19% y el terciario el 13,5%. Prevé más de 1 millón de m² de zonas verdes, integradas en el Bosque Metropolitano, más de 60 km de carril bici y una parada de la línea 9 de Metro en la glorieta central, prevista para 2029. La urbanización costará unos 480 millones, y el desarrollo completo, unos 3.000 millones.
Es el número cuatro del ranking de Brains de los 20 mayores desarrollos residenciales de España, ordenado por viviendas pendientes.
Así está Los Ahijones: visita de noviembre de 2026
Brains Real Estate News ha recorrido Los Ahijones en noviembre de 2026. El barrio avanza a dos velocidades: el oeste ya tiene calles terminadas y varias promociones entre el vaciado y la fachada, mientras que el este sigue siendo terreno rústico, donde la urbanización apenas ha empezado.
| Qué se ve | Estado en noviembre de 2026 |
|---|---|
| Urbanización | Parte del barrio ya tiene avenidas nuevas con árboles y farolas, y calles recién asfaltadas con aceras. En otras zonas siguen las obras: cruces nuevos con maquinaria, zanjas abiertas y tubos acopiados para las redes de servicios. |
| Vaciados y cimentación | Varias parcelas excavadas y valladas, con muros apuntalados con perfiles metálicos, excavadoras, pilotadoras y grúas. |
| Estructura | Forjados con encofrados, una losa de cimentación con la armadura montada junto a pilares de sótano y una estructura en U con patio central. Otra estructura ya está completa, con andamios y grúas. |
| Fachadas | Dos bloques tienen la fachada a medias, de ladrillo con revestimiento claro. En una esquina, un bloque ya tiene la fachada blanca terminada y árboles plantados. |
| Suelo pendiente | Muchas parcelas solo explanadas o con movimiento de tierras, con casetas, maquinaria y manzanas trazadas en tierra. La zona este sigue sin urbanizar: caminos de tierra, taludes, matorral y torres eléctricas. |
Fuente: visita de Brains Real Estate News al ámbito, noviembre de 2026.
Las etapas de Los Ahijones
La urbanización se divide en seis etapas. La 1 está en su fase final y concentra toda la edificación residencial en marcha; la 2 está en urbanización desde mayo de 2026; la 3 y la 4 son de uso industrial y logístico, y la 5 y la 6, que suman más de 11.000 viviendas, están por urbanizar.
| Etapa | Viviendas | Protegidas | Urbanización | Avance (nov. 2026) |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 3.150 | 64% | Abril de 2023 a marzo de 2026 | 99%; 13 promociones en obra |
| 2 | 4.245 | 60% | Mayo de 2026 a finales de 2028 | 32% |
| 3 y 4 | Industrial y logístico (241.000 m²) | Desde diciembre de 2025 | 90%; primeras empresas edificando | |
| 5 | 4.441 | 26% | Inicio previsto a finales de 2026 | 0% |
| 6 | 6.906 | 74% | Prevista entre 2029 y 2032 | 0% |
Fuente: Junta de Compensación de Los Ahijones (noviembre de 2026). La suma por etapas (18.742) difiere en 18 viviendas del total publicado (18.724).
Cronología de Los Ahijones: del proyecto de urbanización al barrio terminado
Los Ahijones tiene proyecto de urbanización desde 2007, pero su desarrollo no arrancó de verdad hasta la reparcelación de 2023.
Quién es quién en Los Ahijones
El desarrollo lo gestiona la Junta de Compensación de Los Ahijones, que agrupa a los propietarios del suelo. El Ayuntamiento de Madrid obtuvo en la reparcelación 250.340 m² edificables en 59 parcelas, y a través de la EMVS prevé 1.300 viviendas públicas, además de los lotes del Plan Suma Vivienda. La Comunidad de Madrid recibe 155.573 m² para unas 1.850 viviendas de integración social y tramita una promoción de 513 viviendas del Plan Vive para jóvenes.
Estas son algunas de las principales operaciones de suelo publicadas por Brains Real Estate News:
| Comprador | Operación | Año |
|---|---|---|
| Newdock | Ocho suelos logísticos por 40 millones | 2022 |
| La Llave de Oro | Suelo para 1.350 viviendas | 2022 |
| Elcano | Suelos finalistas de la etapa 6, dentro de una compra de más de 100.000 m² en Los Ahijones y Los Berrocales | 2025 |
| Hines y Newdock | Alianza para siete parcelas logísticas en las etapas 3 y 4 | 2025 |
| Pryconsa | Parcela TO-1.2, de 26.500 m² edificables, en la glorieta central | 2026 |
| A&G y Gestilar | 288 viviendas de alquiler asequible, con unos 70 millones de inversión | 2026 |
Fuente: noticias publicadas en Brains Real Estate News, 2022-2026.
Cuántas viviendas hay construidas, en obra y con licencia
Según el Catastro de agosto de 2026, en Los Ahijones todavía no hay viviendas terminadas. Las licencias de Brains Real Estate registran 1.088 viviendas en obra y 1.045 con licencia que todavía no han empezado. Las 13.267 restantes de las 15.400 que recoge el SIU no figuran como construidas ni con licencia en las fuentes consultadas.
Licencias desde 2023, en obra o pendientes de iniciar. Asentis gestiona además dos cooperativas con otras 93 viviendas. Fuente: Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
Promociones de obra nueva en Los Ahijones
| Promoción | Promotora | Viviendas | Régimen |
|---|---|---|---|
| Plan Vive Solución Joven | Comunidad de Madrid | 513 | Alquiler asequible (en tramitación) |
| Plan Suma Vivienda | Grupo Salas | 323 | Protegida (VPPB y VPPL) |
| Plan Suma Vivienda, lote 5 | Culmia | 311 | Alquiler asequible |
| BTR protegido (parcela TO-1.2) | Pryconsa | 300 | Alquiler protegido |
| Proyecto de A&G y Gestilar | Gestilar | 288 | Alquiler asequible |
| Acalia y Acalia II | Pryconsa | 240 | Libre |
| Ahijones Horizon (I a IV) | Asentis | 281 | Protegida, en cooperativa |
| Finley y Velia | Aedas Homes | 145 | Libre |
| Hábitat Parque Ahijones | Habitat | 97 | Libre |
| Ahijones Plaza | Prygesa | 83 | Protegida (VPPL) |
| Residencial Pegaso | Único Homes | 38 | Cooperativa |
Selección de promociones. Fuentes: noticias de Brains Real Estate News (2023-2026), licencias de Brains Real Estate y Comunidad de Madrid (junio de 2026).
Precios de la vivienda nueva en Los Ahijones
En las promociones con precios publicados, las viviendas disponibles parten de entre 322.000 y 360.000 euros, según la promoción. Buena parte de la oferta de Los Ahijones es protegida o de alquiler, y no aparece en los portales de venta.
| Promoción | Dormitorios | Superficie | Precio desde |
|---|---|---|---|
| RC Ahijones II (Residencial Centro) | 1 a 3 | 67-117 m² | 360.000 € |
| Las Terrazas de Zurbarán (Servicoop) | 3 | 132 m² | 352.506 € |
| Residencial Pegaso (Único Homes) | 1 y 2 | 67-88 m² | 322.000 € |
Precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (yaencontre) a 12 de noviembre de 2026. No es una muestra completa de todas las promociones del ámbito.
Preguntas frecuentes sobre Los Ahijones
¿Cuántas viviendas tendrá Los Ahijones?
¿Dónde está Los Ahijones?
¿Cómo van las obras?
¿Tendrá Metro?
¿Cuánto cuesta una vivienda nueva en Los Ahijones?
¿Hay vivienda de alquiler asequible?
Última actualización
Noviembre de 2026 · Visita al ámbito, licencias a 4 de noviembre de 2026, viviendas construidas según el Catastro de agosto de 2026 y precios de publicación.
Nota metodológica · Fuentes
Cifras del desarrollo (viviendas, protección, superficie, etapas): Junta de Compensación de Los Ahijones (noviembre de 2026); Ayuntamiento de Madrid (marzo de 2023 y diciembre de 2024); Sistema de Información Urbana (SIU), Ministerio de Vivienda, 2025. Las 18.724 viviendas de la Junta y las 15.400 del SIU proceden de fuentes distintas; el ranking de Brains usa el SIU para comparar todos los desarrollos con el mismo criterio.
Estado de las obras: visita de Brains Real Estate News, noviembre de 2026.
Viviendas construidas: Catastro, edificios INSPIRE (publicación de agosto de 2026), dentro del perímetro del sector según el SIU.
Licencias y promotoras: base de datos de Brains Real Estate, 4 de noviembre de 2026. El cruce se hace por el nombre del desarrollo, así que las cifras son mínimas.
Precios: precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (yaencontre), 12 de noviembre de 2026.
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