Fuentes: Ayuntamiento de Madrid · SIU (Ministerio de Vivienda) · licencias de Brains Real Estate
| Ubicación | Vicálvaro, sureste de Madrid, entre El Cañaveral, Coslada y San Fernando de Henares |
| Planeamiento | Plan parcial UZP 2.02, tres etapas. Reparcelación aprobada en enero de 2026 |
| Fase (nov. 2026) | Simultaneidad de urbanización y edificación en la etapa 1 desde junio de 2026; etapa 2 en urbanización |
| Construidas (Catastro) | 0 viviendas a agosto de 2026 |
| Licencias desde 2023 | 349 viviendas en obra · 898 con licencia sin iniciar |
| Promotoras con licencia | Aurora Homes (369), Vía Ágora (349), Ibosa (178), Sinergia 24 (156), Metrovacesa (115) |
| Otros usos | 550.650 m² de terciario y comercial, parque industrial y 1,7 millones de m² de zonas verdes |
Fuentes: SIU, Ministerio de Vivienda (2025); Catastro, INSPIRE (agosto de 2026); Ayuntamiento de Madrid (enero y junio de 2026); licencias de Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
¿Qué es Los Cerros?
Los Cerros es el plan parcial UZP 2.02 del Plan General de Madrid, uno de los cuatro grandes desarrollos del sureste junto a Valdecarros, Los Berrocales y Los Ahijones. El ámbito ocupa 4,7 millones de m² y se urbaniza en tres etapas.
Según el Ayuntamiento, tendrá 14.276 viviendas, la mitad protegidas. El suelo residencial suma 414.507 m² edificables: 192.822 m² de vivienda libre, 152.590 m² de protección de precio limitado (VPPL) y 69.094 m² de protección básica (VPPB). El Ayuntamiento construirá directamente más de 2.000 viviendas protegidas en trece parcelas municipales. El Sistema de Información Urbana (SIU) del Ministerio de Vivienda, base del ranking de Brains, recoge 15.000.
Destaca por el peso del verde: 1,7 millones de m² de zonas verdes, más que el parque del Retiro, con la conservación del cerro de la Herradura (60 hectáreas naturales) y conexión con el Bosque Metropolitano. Prevé además 550.650 m² de terciario y comercial, 104.218 m² de parque industrial, 239.543 m² de equipamientos públicos y unos 30 km de carril bici. Se conecta con la M-45, la R-3 y la M-203, y el transporte público previsto se basa en autobuses rápidos (BRT) y líneas de la EMT, sin Metro anunciado. La inversión total rondará los 3.000 millones de euros.
Es el número cinco del ranking de Brains de los 20 mayores desarrollos residenciales de España, ordenado por viviendas pendientes.
Las etapas de Los Cerros
La urbanización se divide en tres etapas. La primera, con 4.157 viviendas, de las que 481 promueve el Ayuntamiento, tiene autorizada desde junio de 2026 la ejecución simultánea de urbanización y edificación. La segunda está en urbanización, y la tercera no tiene fechas publicadas.
| Etapa | Viviendas | Estado (nov. 2026) |
|---|---|---|
| 1 | 4.157 (481 municipales) | Urbanización desde octubre de 2022; simultaneidad con la edificación desde junio de 2026; primeras promociones en obra |
| 2 | Sin detalle publicado | En urbanización; incluye 12,7 km de carril bici. Premier y Metrovacesa tienen parcelas |
| 3 | Sin detalle publicado | Pendiente |
Fuentes: Ayuntamiento de Madrid (enero y 29 de junio de 2026); noticias de Brains Real Estate News.
Cronología de Los Cerros: de la primera piedra a las primeras grúas
Los Cerros arrancó su urbanización en 2022, pero no tuvo la reparcelación aprobada hasta 2026. Desde entonces, la venta de parcelas y el inicio de las primeras promociones se han acelerado.
Quién es quién en Los Cerros
El desarrollo lo gestiona la Junta de Compensación de Los Cerros, que financia y ejecuta la urbanización bajo la supervisión del Área de Obras y Equipamientos del Ayuntamiento. Metrovacesa es el mayor propietario de suelo y prevé unas 2.000 viviendas, y Vía Ágora es otro de los grandes tenedores. El Ayuntamiento de Madrid construirá más de 2.000 viviendas protegidas en trece parcelas, 481 de ellas en la etapa 1.
Estas son algunas de las principales operaciones de suelo publicadas por Brains Real Estate News:
| Comprador | Operación | Año |
|---|---|---|
| Vía Ágora | Más de 600.000 m² por 20 millones; suma 718.000 m² en el ámbito | 2022 |
| Metrovacesa | Unos 600.000 m² comprados a Sareb, el 85% de sus terrenos en Los Cerros | 2023 |
| Barings y Aurora Homes | 305 viviendas de alquiler asequible, con 70 millones de inversión | 2026 |
| Niceurban | Parcela para una promoción de 55 millones de inversión | 2026 |
| Premier | Parcela de 3.586 m² en la etapa 2 para unas 150 viviendas (Residencial Friburgo) | 2026 |
Fuente: noticias publicadas en Brains Real Estate News, 2022-2026.
Cuántas viviendas hay construidas, en obra y con licencia
Según el Catastro de agosto de 2026, en Los Cerros todavía no hay viviendas terminadas. Las licencias de Brains Real Estate registran 349 viviendas en obra, las dos promociones de Vía Ágora, y 898 con licencia que todavía no han empezado. Las 13.753 restantes de las 15.000 que recoge el SIU no figuran como construidas ni con licencia en las fuentes consultadas.
Licencias desde 2023, en obra o pendientes de iniciar. Aurora Homes suma cuatro cooperativas protegidas. Fuente: Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
Promociones de obra nueva en Los Cerros
| Promoción | Promotora | Viviendas | Régimen |
|---|---|---|---|
| Proyecto de Barings | Aurora Homes | 305 | Alquiler asequible |
| Meranti | Vía Ágora | 194 | No indicado (en obra) |
| Residencial Zaniah | Ibosa | 178 | Protegida |
| Residencial Oasis | Sinergia 24 | 156 | Protegida (VPPL) |
| Iroko | Vía Ágora | 155 | No indicado (en obra) |
| Residencial Friburgo | Premier | 150 | No indicado (en proyecto) |
| Alyssa | Metrovacesa | 115 | Libre |
| Nosia, Talias, Micelia y Menfis | Aurora Homes | 369 | Protegida, en cooperativa |
| Cooper Los Cerros | Gestilar | 80 | Protegida (VPPL), en cooperativa |
Selección de promociones. Fuentes: noticias de Brains Real Estate News (2025-2026) y licencias de Brains Real Estate.
Precios de la vivienda nueva en Los Cerros
En las promociones con precios publicados, las viviendas disponibles parten de entre 258.000 y 358.000 euros, según la promoción.
| Promoción | Dormitorios | Superficie | Precio desde |
|---|---|---|---|
| Alyssa (Metrovacesa) | 2 y 3 | 88-120 m² | 358.000 € |
| Promoción de Vía Ágora | 2 y 3 | 91-95 m² | 277.000 € |
| Zinnia (Metrovacesa) | 2 y 3 | 98-109 m² | 269.000 € |
| Cooperativa Los Cerros (Nice Urban) | 2 y 3 | 61-75 m² | 258.287 € |
Precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (yaencontre) a 12 de noviembre de 2026. No es una muestra completa de todas las promociones del ámbito.
Preguntas frecuentes sobre Los Cerros
¿Cuántas viviendas tendrá Los Cerros?
¿Dónde está Los Cerros?
¿Cuándo empiezan las obras de las viviendas?
¿Tendrá Metro?
¿Cuánto cuesta una vivienda nueva en Los Cerros?
¿Hay vivienda de alquiler asequible?
Última actualización
Noviembre de 2026 · Simultaneidad en la etapa 1, licencias a 4 de noviembre de 2026, viviendas construidas según el Catastro de agosto de 2026 y precios de publicación.
Nota metodológica · Fuentes
Cifras del desarrollo (viviendas, protección, superficie, etapas): Ayuntamiento de Madrid (enero y junio de 2026); Sistema de Información Urbana (SIU), Ministerio de Vivienda, 2025. Las 14.276 viviendas del Ayuntamiento y las 15.000 del SIU proceden de fuentes distintas; el ranking de Brains usa el SIU para comparar todos los desarrollos con el mismo criterio.
Viviendas construidas: Catastro, edificios INSPIRE (publicación de agosto de 2026), dentro del perímetro del sector según el SIU.
Licencias y promotoras: base de datos de Brains Real Estate, 4 de noviembre de 2026. El cruce se hace por el nombre del desarrollo, así que las cifras son mínimas.
Precios: precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (yaencontre), 12 de noviembre de 2026.
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