España enfrenta un desafío importante en materia de vivienda: la necesidad de aumentar la oferta residencial, especialmente en términos de vivienda asequible. Para atender esta demanda, se han identificado diversas bolsas de suelo que permiten planificar y ejecutar proyectos de construcción, ya sea a través de desarrollos públicos, privados o mixtos. Estas bolsas no solo aceleran la creación de nuevas viviendas, sino que también facilitan la implantación de planes urbanos estratégicos y de regeneración de barrios.
Estas reservas de suelo se encuentran distribuidas por todo el país, aunque su concentración es mayor en áreas metropolitanas de alta demanda como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla. Su planificación y gestión son clave, ya que implican coordinación entre administraciones, promotoras privadas y, en algunos casos, fondos de inversión o entidades financieras. Conocer cuáles son estas bolsas y cómo se articulan permite entender mejor el futuro del mercado residencial en España.
Tipos de suelo disponibles para construir vivienda
El suelo destinado a la construcción de vivienda puede clasificarse en tres grandes categorías:
- Suelos públicos: gestionados por administraciones autonómicas, municipales o estatales. Suelen destinarse a vivienda protegida o social, aunque también pueden incorporarse a desarrollos mixtos con vivienda libre. Ejemplos de esto son los planes de suelo de Andalucía o los terrenos gestionados por Sareb.
- Suelos privados: pertenecen a promotoras inmobiliarias, fondos de inversión o entidades financieras. Estas bolsas permiten edificar tanto vivienda libre como protegida, con un enfoque más orientado al mercado. Empresas como Neinor Homes, AEDAS Homes o Metrovacesa son líderes en esta categoría.
- Grandes ámbitos urbanísticos estratégicos: zonas amplias en torno a ciudades que combinan suelo público y privado, con proyectos de gran escala capaces de generar decenas de miles de viviendas, integrando además infraestructuras y servicios urbanos.
Las 10 principales bolsas de suelo en España
A continuación, se presenta un ranking de los 10 principales desarrollos de suelo residencial en España, ordenados del 10 al 1, considerando tanto su capacidad de viviendas como su relevancia estratégica:
10. Turianova (Valencia)
Viviendas previstas: 2.300
Propietarios / actores clave: Junta de Compensación e Impulsado por AQ Acentor, con Proalival como agente urbanizador y Grupo Bertolín a cargo de la construcción
Descripción: Turianova es un nuevo desarrollo urbano situado junto al Hospital Universitari i Politècnic La Fe, que abarca alrededor de 500.000 m2 y aspira a convertirse en una de las principales áreas residenciales de la ciudad. Es cierto que aunque ya tiene algunos edificios terminados, vecinos instalados y zonas verdes en uso, su desarrollo está lejos de haber terminado. El proyecto prevé unas 2.000–2.300 viviendas, más de 800 de ellas de protección pública. Concebido como un barrio sostenible e inteligente, apuesta por un modelo de ciudad compacta y en altura que libera espacio para zonas verdes y aplica el concepto de ‘ciudad de 15 minutos’, facilitando el acceso peatonal a todos los servicios básicos.
9. PAI del Grao (Valencia)
Viviendas previstas: 3.200
Propietarios / actores clave: Administraciones locales con participación de promotoras privadas, como el grupo empresarial valenciano Atitlan, junto con el fondo británico Hayfin Capital, son los propietarios mayoritarios del suelo.
Descripción: es uno de los desarrollos urbanísticos más ambiciosos de la ciudad, diseñado para convertir la zona del antiguo circuito de Fórmula 1 en un nuevo barrio residencia. Combina vivienda libre y protegida, y contempla servicios públicos, equipamientos deportivos y zonas verdes. Su planificación busca mejorar la conectividad con el resto de la ciudad mediante transporte público y ciclovías. Se estima una inversión superior a 150 millones.
8. Distrito Zeta (Málaga)
Viviendas previstas: 3.500
Propietarios / actores clave: Promotores privados locales y nacionales, con coordinación municipal.
Descripción: Este desarrollo en Málaga capital incorpora criterios de sostenibilidad, eficiencia energética y urbanismo innovador. Incluye zonas verdes, equipamientos culturales y deportivos, así como conexiones con transporte público y carreteras principales. El proyecto busca revitalizar áreas periféricas y ofrecer vivienda moderna y asequible para residentes locales y nuevos habitantes.
7. Madrid Nuevo Norte
Viviendas previstas: 10.500
Propietarios / actores clave: Instituciones públicas y fondos privados en colaboración con el Ayuntamiento y el Estado.
Descripción: Transformación urbana del norte de Madrid, antigua Operación Chamartín, centrada en regenerar suelo infrautilizado. Combina oficinas, residencias, comercio y zonas verdes, creando un barrio moderno y multifuncional. El proyecto incluye conexiones ferroviarias y de metro, así como espacios públicos amplios que fomentan la cohesión social y la movilidad sostenible. Se estima que al menos el 38% (cerca de 4.000) de las viviendas serán asequibles o protegidas, incluyendo VPPB y VPPL.
6. Operación Campamento (Madrid)
Viviendas previstas: 10.700
Propietarios / actores clave: SEPES (Ministerio de Fomento) y y la empresa pública Casa 47.
Descripción: Situada en el distrito de Latina, esta bolsa de suelo proviene de antiguos terrenos militares. El proyecto busca transformar el área en un barrio moderno con viviendas de alquiler asequible y espacios públicos de calidad. Incluye planificación de zonas verdes, equipamientos comunitarios y conexión con transporte público. La ejecución se realiza en fases para asegurar un desarrollo ordenado y sostenible. Se proyectan unas 10.700 nuevas viviendas, enfocadas en la asequibilidad. Se estima que los precios de venta rondarán los 200.000 euros y los alquileres los 540 euros.
5. El Cañaveral (Madrid)
Viviendas previstas: 14.000
Propietarios / actores clave: Promotores privados, cooperativas y el Ayuntamiento de Madrid, a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS Madrid).
Descripción: Formando parte de la expansión del sureste de Madrid, El Cañaveral es un barrio consolidado con gran parte de las viviendas ya habitadas. Se sitúa en el distrito de Vicálvaro, diseñado para acoger una población de unos 52.000 habitantes. El desarrollo contempla calles amplias, parques, centros educativos y equipamientos deportivos, siguiendo criterios de urbanismo sostenible y movilidad. Es un ejemplo de integración público-privada, con parcelas cedidas para vivienda protegida y cooperativa. A comienzos de este año ya tenía empadronados casi 25.000 vecinos.
4. Los Ahijones (Madrid)
Viviendas previstas: 19.000
Propietarios / actores clave: Junta de Compensación, Ayuntamiento de Madrid, Comunidad y promotoras privadas.
Descripción: situado en el distrito de Vicálvaro, es uno de los mayores desarrollos urbanísticos del sureste de Madrid. Está diseñado para ser un barrio mixto con una fuerte apuesta por la vivienda protegida y el empleo local. este desarrollo busca crear un distrito mixto que combine vivienda, comercio y espacios de trabajo, promoviendo el concepto de ‘ciudad de los 15 minutos’. Incluye amplias zonas verdes, carriles bici, escuelas y centros deportivos, con planificación urbana orientada a la sostenibilidad y cohesión social. Cerca del 58% del total de las viviendas tendrán algún tipo de protección pública y se prevé que los primeros vecinos lleguen en 2027.
3. Entrenúcleos (Dos Hermanas — Sevilla)
Viviendas previstas: 20.000
Propietarios / actores clave: El desarrollo está impulsado tanto por la administración local como por grandes promotoras nacionales y locales
Descripción: Gran área de expansión de Dos Hermanas, que funciona como un polo residencial complementario a Sevilla capital. Incluye diseño de barrios con parques, equipamientos educativos, centros comerciales y transporte público eficiente. Además, integra vivienda libre y asequible, con desarrollos innovadores de alquiler para atender la demanda local. Se proyecta un techo poblacional de unos 60.000 nuevos residentes en la zona.
2. Los Berrocales (Madrid)
Viviendas previstas: 22.285
Propietarios / actores clave: Junta de Compensación de Los Berrocales, Ayuntamiento de Madrid, Sareb, Sergio Ramos y promotoras privadas.
Descripción: Los Berrocales es uno de los mayores proyectos urbanísticos del sureste de Madrid, con una inversión estimada de 5.279 millones de euros. Con una superficie de más de 8,3 millones de m2, forma parte de las grandes actuaciones previstas en el Plan General de Ordenación Urbana para absorber el crecimiento de la ciudad. El nuevo barrio contará con 22.285 viviendas (de régimen libre, precio tasado y protección oficial) y destacará por su variedad de usos y su buena conexión con el transporte público. Además del uso residencial, incluirá amplias zonas industriales, oficinas, equipamientos sociales y más de dos millones de metros cuadrados de espacios libres y verdes.
1. Valdecarros (Madrid)
Viviendas previstas: 51.600
Propietarios / actores clave: Junta de Compensación, administraciones públicas (Ayuntamiento de Madrid, Comunidad de Madrid, Estado) y promotoras privadas como AEDAS Homes, Habitat o Pryconsa.
Descripción: El mayor desarrollo urbanístico del sureste de Madrid, con fases de construcción avanzadas y significativa participación en vivienda protegida. Incluye planificación de barrios con espacios verdes, centros educativos, equipamientos sanitarios y comerciales, transporte público eficiente y calles peatonales. El desarrollo de Valdecarros prevé que más del 55% de las viviendas (alrededor de 28.000) cuenten con algún tipo de protección pública, reforzando su enfoque social y de acceso a la vivienda. Las tres primeras fases, actualmente en proceso de urbanización, suman unas 13.371 viviendas y tienen como objetivo iniciar la edificación en 2026. En conjunto, el nuevo barrio está proyectado para acoger a aproximadamente 150.000 residentes.
Una oportunidad para desarrollar las ciudades del futuro
Las bolsas de suelo en España son un recurso estratégico para atender la demanda de vivienda, tanto protegida como libre. La combinación de suelo público, privado y grandes ámbitos urbanos permite no solo aumentar la oferta residencial, sino también planificar ciudades más sostenibles, inclusivas y conectadas. La planificación y gestión de estas reservas de suelo será clave en los próximos años para dar respuesta a la presión demográfica y a los retos del mercado inmobiliario.
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