Fuentes: Ayuntamiento de Madrid · Junta de Compensación de Los Berrocales · SIU (Ministerio de Vivienda)
| Ubicación | Vicálvaro, sureste de Madrid |
| Planeamiento | Plan parcial UZP 2.04, seis etapas. Reparcelación aprobada en diciembre de 2022 |
| Fase (nov. 2026) | Edificación en las etapas 1 y 3; primeras entregas en junio de 2026. La urbanización de la etapa 2 estaba prevista desde junio de 2026 |
| Construidas (Catastro) | 110 viviendas a agosto de 2026, las primeras entregadas |
| Licencias desde 2023 | 2.945 viviendas en obra · 3.502 con licencia sin iniciar |
| Promotoras con licencia | Kronos (1.936), Ibosa (772), EMVS Madrid (594), Culmia (446), Vía Célere (400) |
| Otros usos | Zonas empresariales y logísticas, equipamientos y 2,15 millones de m² de zonas verdes |
Fuentes: SIU, Ministerio de Vivienda (2025); Catastro, INSPIRE (agosto de 2026); Ayuntamiento de Madrid (17 de febrero de 2026); Junta de Compensación de Los Berrocales (octubre de 2026); licencias de Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
¿Qué es Los Berrocales?
Los Berrocales es el plan parcial UZP 2.04 del Plan General de Madrid, uno de los cuatro grandes desarrollos de la Estrategia del Sureste junto a Valdecarros, Los Ahijones y Los Cerros. El ámbito ocupa 8,3 millones de m², con 3,36 millones de m² edificables, y se organiza en seis etapas de urbanización.
El proyecto reserva 2,15 millones de m² de zonas verdes, conectadas por corredores verdes y carriles bici, y aplica el modelo de supermanzanas, con calles peatonales y más arbolado. Incluye también zonas empresariales y logísticas y suelo para colegios, centros sanitarios y polideportivos. Está prevista una parada de la línea 9 de Metro junto a la ermita de la Virgen de la Torre, sin fecha confirmada.
Es el número dos del ranking de Brains de los 20 mayores desarrollos residenciales de España, ordenado por viviendas pendientes, y el que más actividad tiene de todos ellos. Según el Ayuntamiento, su desarrollo aportará más de 12.170 millones de euros al PIB regional y más de 161.000 empleos acumulados entre 2025 y 2045, con una inversión total de 7.410 millones.
Las etapas de Los Berrocales
La urbanización se divide en seis etapas. Las etapas 1 y 3, ya urbanizadas, suman 9.925 viviendas y concentran toda la obra en marcha. Las otras dos etapas residenciales, la 2 y la 6, reúnen las 12.360 restantes, y las etapas 4 y 5 son de uso industrial.
| Etapa | Viviendas | Libres | Protegidas | En construcción (oct. 2026) | Estado |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 4.505 | 2.337 | 2.168 | 2.302 en 25 promociones | Urbanizada; primeras entregas en junio de 2026 |
| 3 | 5.420 | 2.841 | 2.579 | 1.457 en 13 promociones | Urbanización prácticamente terminada (febrero de 2026) |
| 2 | Sin detalle publicado de viviendas. La edificación de esta etapa movilizará 1.591 millones, según el Ayuntamiento | Urbanización prevista desde junio de 2026 | |||
| 6 | Residencial. Sin detalle publicado de viviendas | Pendiente | |||
| 4 y 5 | Uso industrial, sin viviendas | Pendientes | |||
Las etapas 2 y 6 suman 12.360 viviendas (22.285 menos las 9.925 de las etapas 1 y 3). Fuentes: Junta de Compensación de Los Berrocales (octubre de 2026) y Ayuntamiento de Madrid (17 de febrero de 2026).
Cronología de Los Berrocales: de la reparcelación a los primeros vecinos
Tras más de dos décadas de tramitación, Los Berrocales pasó en menos de cuatro años de la reparcelación a la entrega de las primeras viviendas.
Quién es quién en Los Berrocales
El desarrollo lo gestiona la Junta de Compensación de Los Berrocales, que agrupa a los propietarios del suelo y vende parcelas mediante subastas; su gerente es Luis Cesteros. El Ayuntamiento de Madrid, a través de la EMVS, impulsa unas 2.070 viviendas de alquiler asequible: 875 de promoción directa y más de 1.194 mediante el Plan Suma Vivienda. La Comunidad de Madrid también promueve vivienda protegida en el ámbito.
Estas son algunas de las principales operaciones de suelo publicadas por Brains Real Estate News:
| Comprador | Operación | Año |
|---|---|---|
| Ibosa | Dos parcelas de vivienda protegida en la primera subasta de la Junta | 2022 |
| Vía Célere | 71.983 m² edificables para unas 1.500 viviendas | 2022 |
| Mercadona | Suelo para una tienda, por unos 5,5 millones | 2024 |
| Premier | Suelo de 3.813 m² por 9,5 millones, para 80 viviendas | 2025 |
| Elcano | Más de 100.000 m² en Los Berrocales y Los Ahijones para más de 1.100 viviendas protegidas | 2025 |
| Jarama Desarrollos | Tres solares para más de 60 viviendas protegidas | 2026 |
| Aurora Homes | Suelo comprado a Aliseda por 21 millones, para 300 viviendas | 2026 |
| Amenabar | Segunda compra de suelo en el ámbito | 2026 |
Fuente: noticias publicadas en Brains Real Estate News, 2022-2026.
Cuántas viviendas hay construidas, en obra y con licencia
Según el Catastro de agosto de 2026, en Los Berrocales figuran 110 viviendas construidas, las primeras entregadas en junio. Las licencias de Brains Real Estate registran 2.945 viviendas en obra y 3.502 con licencia que todavía no han empezado. La Junta de Compensación eleva la obra en marcha a cerca de 4.000 viviendas. Las 15.730 restantes no figuran como construidas ni con licencia en las fuentes consultadas.
Licencias desde 2023, en obra o pendientes de iniciar. Kronos suma varias sociedades y proyectos de alquiler (Stay, Flex Living) y de venta (Bloom). Fuente: Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
Promociones de obra nueva en Los Berrocales
| Promoción | Promotora | Viviendas | Régimen |
|---|---|---|---|
| Stay by Kronos | Kronos | 826 | Alquiler (dos fases) |
| Proyecto de Aurora Homes | Aurora Homes | 300 | Asequible |
| Supermanzana de Darya Homes | Dazia Capital y BGO | 165 | Libre |
| Kyrenia | Aedas Homes | 147 | Libre |
| Bloom | Kronos Homes | 113 | Libre |
| Célere Bifaz | Vía Célere | 87 | Libre (torre de 20 plantas) |
| Ailén II | Pryconsa | 83 | Libre |
| Jardines de Berrocales | Amenabar | 81 | Libre |
| Residencial Azores | Premier | 80 | Libre |
| Residencial Sextans | Ibosa | 74 | Asequible |
| Arcadia | Cooperativa | 69 | Protegida (VPPL) |
| Residencial Ipanema | Premier | 58 | Libre |
Selección de promociones publicadas en Brains Real Estate News, 2023-2026.
Precios de la vivienda nueva en Los Berrocales
En las promociones libres con precios publicados, las viviendas disponibles parten de entre 323.000 y 429.000 euros, según la promoción. En vivienda protegida, la promoción Mileta, de Aurora, anuncia viviendas desde 184.367 euros.
| Promoción | Dormitorios | Superficie | Precio desde |
|---|---|---|---|
| Kyrenia (Aedas Homes) | 2 a 4 | 87-135 m² | 429.000 € |
| Aires de Berrocales (Amenabar) | 2 y 3 | 69-150 m² | 417.000 € |
| Icon (Grupo Top Gestión) | 2 y 3 | 103-132 m² | 398.000 € |
| Promoción de Pryconsa | 1 a 3 | 69-117 m² | 323.000 € |
| Mileta (Aurora, VPPL) | 1 a 3 | 60-130 m² | 184.367 € |
Precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (yaencontre) a 11 de noviembre de 2026. No es una muestra completa de todas las promociones del ámbito.
Preguntas frecuentes sobre Los Berrocales
¿Cuántas viviendas tendrá Los Berrocales?
¿Dónde está Los Berrocales?
¿Ya vive gente en Los Berrocales?
¿Tendrá Metro?
¿Cuánto cuesta una vivienda nueva en Los Berrocales?
¿Hay vivienda de alquiler asequible?
Última actualización
Noviembre de 2026 · Viviendas en construcción según la Junta de Compensación (octubre de 2026), viviendas construidas según el Catastro de agosto de 2026, licencias a 4 de noviembre de 2026 y precios de publicación.
Nota metodológica · Fuentes
Cifras del desarrollo (viviendas, protección, superficie, etapas): Ayuntamiento de Madrid, 17 de febrero de 2026; Junta de Compensación de Los Berrocales, octubre de 2026; Sistema de Información Urbana (SIU), Ministerio de Vivienda, 2025.
Viviendas construidas: Catastro, edificios INSPIRE (publicación de agosto de 2026), dentro del perímetro del sector según el SIU.
Licencias y promotoras: base de datos de Brains Real Estate, 4 de noviembre de 2026. El cruce se hace por el nombre del desarrollo, así que las cifras son mínimas. Se han descartado dos registros duplicados de Kronos.
Precios: precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (yaencontre), 11 de noviembre de 2026.
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