Continúan adelante los nuevos barrios en la capital. El horizonte del este de Madrid se transforma con el avance imparable de Los Berrocales, uno de los desarrollos urbanísticos más ambiciosos de la región. Con una inversión de 5.279 millones y una capacidad de impacto económico de 167.139 millones, este nuevo barrio madrileño aspira a convertirse en uno de los motores clave para la recuperación económica autonómica.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, Luis Cesteros de la Peña, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales, repasa las principales cifras del nuevo barrio y aborda cómo funciona una junta de compensación, qué la diferencia de una empresa inmobiliaria tradicional, cómo se decide el mix de producto en esta figura inmobiliaria, cuál será la propuesta de Los Berrocales, o cómo repercutirá la nueva zona en el mercado del alquiler madrileño.
Además, el profesional profundiza en la diferencia entre edificabilidad y aprovechamiento, el papel de la administración en la definición del desarrollo o las condiciones para pertenecer a la propia junta.
Con la etapa 1 terminada (4.500 viviendas) y la etapa 3 con cerca del 40% de urbanización completada (5.500 viviendas), en 2025, el objetivo es finalizar la etapa 3 e iniciar las obras de la etapa 2. Una vez finalizado el nuevo barrio, Los Berrocales contará con dimensiones comparables a Las Tablas.
Cifras de Los Berrocales
Por la magnitud de sus cifras, este megaproyecto, que abarca más de 8,3 millones de metros cuadrados, podría considerarse la gran reserva de suelo del este madrileño. Una oportunidad sin precedentes para la expansión urbana y, especialmente, para el mercado del alquiler. Hasta el momento, Los Berrocales proyecta 22.285 nuevas viviendas, de las cuales 11.050 serán de régimen libre, 6.994 de precio tasado y 4.241 de protección oficial (VPO/VPP).
La singularidad de esta nueva zona reside en su mix de usos, que va más allá de lo residencial. Se prevén 639.000 m2 para parque industrial, 235.000 m2 de oficinas y cerca de 220.000 m2 destinados a otros usos terciarios. A esto se suman 855.000 m2 de suelo para equipamientos sociales y más de 2 millones de m2 de espacios libres y zonas verdes.
En Los Berrocales, la planificación del mix de producto, con una importante cuota de vivienda protegida, responde a las directrices del Ayuntamiento de Madrid. Así, la junta y los propietarios no deciden los porcentajes de vivienda libre, tasada o VPO, ni los usos terciarios o industriales. Es la administración quien define el modelo de ciudad.
En esta zona, el perfil que se espera es similar al del sureste de Madrid: familias que buscan una vivienda de mayor calidad, a menudo como reposición de sus hogares actuales en zonas cercanas como el Ensanche de Vallecas o Vicálvaro. A nivel infraestructura, una de as claves será la futura llegada del apeadero de la línea 9 de Metro, previsto para 2027 y compartido con el ámbito de Los Ahijones.
La «junta de compensación», una figura clave
En todo este proceso, la figura indispensable es la junta de compensación, un «invento español», obra de Ildefonso Cerdán, que constituye ente de naturaleza pública que agrupa a los propietarios del suelo dentro del ámbito urbanístico definido por el planeamiento general. A diferencia de una promotora inmobiliaria tradicional, la junta no busca la libre asociación de propietarios, sino que se constituye por la delimitación administrativa, encargándose de urbanizar y reparcelar el terreno.
Se trata de «una colaboración entre sociedad y administración», explica Cesteros. Los propietarios, a cambio de la edificabilidad de sus parcelas, costean las obras de urbanización. De esta forma, la junta gestiona y coordina este proceso, actuando como un nexo entre los intereses privados y las directrices del planeamiento urbanístico. En este proceso, es la administración aprueba las normas de funcionamiento y estatutos de la junta, con el objetivo de alinear el proyecto a las necesidades sociales reales.
¿Cómo es la financiación de los proyectos en estos nuevos barrios?
En este formato, es la propiedad quien asume el coste económico de la urbanización, un modelo que destaca por el riesgo económico asumido por los propietarios, que son quienes invierten sus propios fondos para hacer realidad el desarrollo. De esta forma, las juntas se sostienen mediante derramas de los propietarios, sin recurrir a financiación bancaria.
Grandes inversores institucionales están mostrando interés en Los Berrocales, tanto en la compra de suelo como en el desarrollo de activos. En los segmentos industrial y logístico, se prevén parcelas para la creciente demanda de centros logísticos y, potencialmente, centros de datos.
En el residencial, la estructura de la propiedad es variada, con una importante participación de administraciones públicas (cerca del 25%), promotoras tradicionales como Pryconsa y Ebrosa, y promotoras vinculadas a fondos de inversión como Vía Célere, Kronos, Aedas y Habitat, además de cooperativas gestionadas por empresas como Ibosa y Urquía.
