Fuentes: Ayuntamiento de Madrid · SIU (Ministerio de Vivienda) · Junta de Compensación de Valdecarros
| Ubicación | Villa de Vallecas, sureste de Madrid |
| Planeamiento | Plan parcial UZP 3.01. Reparcelación aprobada en septiembre de 2026 |
| Fase (nov. 2026) | Urbanización de las etapas 1 a 3. Simultaneidad de urbanización y edificación en la etapa 1 desde octubre de 2026 |
| Construidas (Catastro) | 2 viviendas a agosto de 2026 |
| Licencias desde 2023 | 0 viviendas en obra · 736 con licencia sin iniciar |
| Principales promotores | Ibosa (339), Cooptima (210), Grupo Lobe (98), Premier (89) |
| Otros usos | Terciario, dotacional y casi un 40% de zonas verdes |
Fuentes: SIU, Ministerio de Vivienda (2025); Catastro, INSPIRE (agosto de 2026); Ayuntamiento de Madrid (septiembre y octubre de 2026); licencias de Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
¿Qué es Valdecarros?
Valdecarros es el plan parcial UZP 3.01 del Plan General de Madrid, el último y más grande de los desarrollos del sureste de la capital, junto a Los Berrocales, Los Ahijones y Los Cerros. El ámbito completo ocupa 19 millones de m², incluidos los sistemas generales, de los que 1.461 hectáreas corresponden al sector residencial. Tiene una edificabilidad total de 6,84 millones de m² y una densidad de unas 35 viviendas por hectárea.
Casi el 40% del ámbito será zona verde, con más de 110.000 árboles previstos, y ninguna vivienda quedará a más de 200 metros de un parque. El proyecto incluye además más de 127 kilómetros de carriles bici y sendas peatonales, y una red de 40 kilómetros de gas renovable e hidrógeno verde que construye Redexis.
Es, con diferencia, el número uno del ranking de los 20 mayores desarrollos residenciales de España: por sí solo concentra más de una de cada cinco viviendas pendientes de esa lista. Según el Ayuntamiento, su desarrollo movilizará más de 8.000 millones de euros en diez años.
Las etapas de Valdecarros
La urbanización se divide en ocho etapas. Las tres primeras, en ejecución, suman 13.371 viviendas. Las otras cinco, con más de 38.000 viviendas, se irán desarrollando en los próximos años.
| Etapa | Viviendas | Superficie | Zonas verdes | Otros usos | Estado (nov. 2026) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2.580 | n. d. | n. d. | n. d. | Urbanización muy avanzada; edificación autorizada |
| 2 | 4.607 | 627.000 m² | 160.000 m² | 22.000 m² de oficinas, 7.500 m² terciario y 20.000 m² dotacional | En urbanización (Dragados) |
| 3 | 6.185 | 707.000 m² | 200.000 m² | 30.000 m² de oficinas y 34.000 m² de parque industrial | En urbanización (Acciona y Ortiz) |
| 4 a 8 | Más de 38.000 | Sin detalle publicado | Pendientes | ||
La urbanización de la etapa 1 empezó en septiembre de 2021, y la de las etapas 2 y 3, en enero de 2024, con un coste de 124 millones (70,8 la etapa 2 y 53,2 la etapa 3). Fuente: Ayuntamiento de Madrid (17 de enero de 2024 y 5 de octubre de 2026).
Cronología de Valdecarros: del Plan General de 1997 a las primeras viviendas
Valdecarros lleva casi tres décadas en el planeamiento de Madrid. Su gestión se aceleró a partir de 2022, con la entrada de grandes propietarios, la venta de las primeras parcelas a promotoras y el arranque de la urbanización.
Quién es quién en Valdecarros
El desarrollo lo gestiona la Junta de Compensación de Valdecarros, que agrupa a los propietarios del suelo y vende parcelas a promotoras mediante subastas. La Comunidad de Madrid, a través de la Agencia de Vivienda Social, es el propietario mayoritario, con 2,9 millones de m², y en diciembre de 2025 anunció que construirá en Valdecarros 5.000 viviendas protegidas. El Ayuntamiento de Madrid tramita el planeamiento y las autorizaciones. Entre los inversores privados destaca Azora, que ha comprado cerca de 1,6 millones de m².
Estas son las principales operaciones de suelo publicadas por Brains Real Estate News:
| Comprador | Operación | Año |
|---|---|---|
| Azora | 1,1 millones de m² y otros 475.000 m² para más de 3.500 viviendas | 2022 y 2025 |
| Aedas Homes y Habitat | Tres parcelas por más de 18 millones, para unas 190 viviendas | 2023 |
| Aedas Homes y Amenábar | Tres parcelas por 25 millones | 2023 |
| Metrovacesa, Pryconsa y NIP | Suelos por más de 38 millones; Metrovacesa, para unas 270 viviendas libres | 2024 |
| Alerce Iberian Properties | Suelo para un parque comercial de hasta 31.000 m² | 2024 |
| Premier | Suelo de 6.420 m² por más de 25 millones, para más de 230 viviendas | 2025 |
| Culmia | Inversión de 50 millones para 134 viviendas | 2025 |
| Insur | Dos suelos para 130 viviendas, con 51 millones de inversión | 2025 |
Fuente: noticias publicadas en Brains Real Estate News, 2022-2025.
Cuántas viviendas hay construidas, en obra y con licencia
Según el Catastro de agosto de 2026, dentro del perímetro de Valdecarros solo figuran 2 viviendas construidas. Las licencias de Brains Real Estate registran 736 viviendas con licencia que todavía no han empezado las obras, y ninguna en construcción. Las 50.918 restantes no figuran como construidas ni con licencia en las fuentes consultadas. El cruce de licencias se hace por el nombre del desarrollo, así que es una cifra mínima.
Promociones con inicio desde 2023. Fuente: Brains Real Estate (4 de noviembre de 2026).
Promociones de obra nueva en Valdecarros
| Promoción | Promotora | Viviendas | Estado |
|---|---|---|---|
| Valene | Pryconsa | 120 | En comercialización |
| Madrid ON Valdecarros | Culmia | 163 | En proyecto |
| Lyra | Premier | 67 | En comercialización (60% vendido) |
| Lúa | Premier | 89 | En comercialización |
Vivienda libre en venta. Fuente: noticias de Brains Real Estate News, 2025-2026.
Precios de la vivienda nueva en Valdecarros
Las primeras promociones libres a la venta en Valdecarros parten de unos 390.000 euros. Según sus precios de publicación en noviembre de 2026, el metro cuadrado se mueve en torno a los 4.000-4.400 €/m² en las viviendas de dos y tres dormitorios.
| Promoción | Dormitorios | Superficie | Precio de publicación |
|---|---|---|---|
| Lyra (Premier) | 2 a 4 | 90-172 m² | 394.900 – 688.900 € |
| Lúa (Premier) | 2 a 4 | 94-220 m² | 389.900 – 669.900 € |
Viviendas disponibles anunciadas en portales inmobiliarios (Fotocasa) a 10 de noviembre de 2026. Valene (Pryconsa) y Madrid ON Valdecarros (Culmia) no tienen precios publicados.
Preguntas frecuentes sobre Valdecarros
¿Cuántas viviendas tendrá Valdecarros?
¿Dónde está Valdecarros?
¿Cuándo empiezan las obras de las viviendas?
¿Cuándo se entregarán las primeras viviendas?
¿Cuánto cuesta una vivienda nueva en Valdecarros?
¿Quién promueve Valdecarros?
Última actualización
Noviembre de 2026 · Reparcelación y autorización de las primeras 13.371 viviendas, viviendas construidas según el Catastro de agosto de 2026 y licencias a 4 de noviembre de 2026.
Nota metodológica · Fuentes
Cifras del desarrollo (viviendas, protección, superficie, etapas): Ayuntamiento de Madrid, septiembre y octubre de 2026; Sistema de Información Urbana (SIU), Ministerio de Vivienda, 2025.
Viviendas construidas: Catastro, edificios INSPIRE (publicación de agosto de 2026), dentro del perímetro del sector según el SIU.
Licencias y promotoras: base de datos de Brains Real Estate, 4 de noviembre de 2026.
Precios: precios de publicación de las viviendas disponibles en portales inmobiliarios (Fotocasa), 10 de noviembre de 2026.
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