en obra nueva Les Corts
interanual Sant Martí
en obra nueva Nou Barris
segunda mano Barcelona capital
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Barcelona capital se confirma como el mercado de obra nueva más caro entre las grandes ciudades españolas. Según los datos de Brains Real Estate, en el Q2-2026 el precio de publicación de la vivienda nueva se sitúa en 9.220 €/m², frente a los 6.031 €/m² de la segunda mano — una diferencia del +53% que, pese a partir de precios mucho más altos que la media española, queda por debajo del +71,7% que separa a ambos segmentos a nivel nacional.
Ranking de precios de obra nueva por distrito (Q2-2026)
El ranking confirma que la obra nueva más cara de Barcelona se concentra en el eje oeste-centro de la ciudad: Les Corts (13.171 €/m²), Sant Martí (11.075 €/m²), Eixample (10.951 €/m²), Gràcia (10.292 €/m²) y Sarrià-Sant Gervasi (9.679 €/m²) forman un grupo de cabeza muy por encima del resto. En el extremo opuesto, Nou Barris (4.909 €/m²) y Sants-Montjuïc (5.121 €/m²) son los distritos más asequibles — aunque incluso el más barato de Barcelona queda por encima de la media nacional de obra nueva (4.736 €/m²).
| Distrito | €/m² obra nueva | Var. trimestral | Var. interanual |
|---|---|---|---|
| Les Corts | 13.171 | -2,7% | +1,0% |
| Sant Martí | 11.075 | +13,3% | +54,6% |
| Eixample | 10.951 | -4,8% | +1,2% |
| Gràcia | 10.292 | -5,3% | +21,0% |
| Sarrià-Sant Gervasi | 9.679 | +6,0% | +8,6% |
| Ciutat Vella | 7.300 | -5,6% | -9,2% |
| Horta-Guinardó | 6.413 | +5,3% | +18,8% |
| Sant Andreu | 5.842 | +2,7% | +7,8% |
| Sants-Montjuïc | 5.121 | +1,2% | +4,0% |
| Nou Barris | 4.909 | +12,2% | +14,4% |
| España | 4.736 | +1,3% | +8,7% |
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Sobre el mapa se aprecia con claridad el patrón que ya apuntaba la tabla: un eje oeste-centro —Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Gràcia— muy por encima del resto, junto con el empuje puntual de Sant Martí por el desarrollo del frente marítimo, y una caída de precio hacia el norte, donde se concentran los distritos más asequibles.
Mapa de precios de obra nueva por distrito (Q2-2026)
Distribución geográfica real de los 10 distritos de Barcelona capital
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Diez años de obra nueva siempre por delante en Barcelona capital
A diferencia de Madrid, donde el patrón se ha invertido varias veces en la última década, en Barcelona la obra nueva nunca ha dejado de ser más cara que la segunda mano desde 2015. La brecha, no obstante, ha crecido de forma casi ininterrumpida: rondaba el +15% entre 2015 y 2019, se mantuvo estable en el +15/+20% durante la pandemia, y a partir de 2021 inició una escalada que la ha llevado hasta el +53% actual, con un salto especialmente pronunciado desde finales de 2024 coincidiendo con la aceleración de precios en Sant Martí.
Evolución de precios: obra nueva vs segunda mano en Barcelona capital (Q2-2015 a Q2-2026)
Fuente: Brains Real Estate
Diferencial de precio: obra nueva vs segunda mano por distrito
A diferencia de Madrid, en Barcelona ningún distrito presenta una brecha negativa: la obra nueva es sistemáticamente más cara que la segunda mano en los diez distritos. Sant Martí registra la mayor diferencia de toda la ciudad (+82,3%), impulsada por el desarrollo del 22@ y el frente marítimo, seguido de Gràcia (+67,8%) y Les Corts (+67,4%). En el extremo opuesto, Sants-Montjuïc (+13,7%) y Sarrià-Sant Gervasi (+33,4%) muestran las brechas más contenidas — en el caso de Sarrià-Sant Gervasi, porque su segunda mano, en uno de los barrios tradicionalmente más caros de la ciudad, ya cotiza muy cerca de la obra nueva.
| Distrito | €/m² ON | €/m² segunda mano | Diferencial |
|---|---|---|---|
| Sant Martí | 11.075 | 6.075 | +82,3% |
| Gràcia | 10.292 | 6.135 | +67,8% |
| Les Corts | 13.171 | 7.866 | +67,4% |
| Horta-Guinardó | 6.413 | 4.130 | +55,3% |
| Eixample | 10.951 | 7.227 | +51,5% |
| Sant Andreu | 5.842 | 3.859 | +51,4% |
| Nou Barris | 4.909 | 3.295 | +49,0% |
| Ciutat Vella | 7.300 | 5.081 | +43,7% |
| Sarrià-Sant Gervasi | 9.679 | 7.255 | +33,4% |
| Sants-Montjuïc | 5.121 | 4.503 | +13,7% |
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
Radiografía de los distritos con la obra nueva más cara
Les Corts: el más caro, con la subida más contenida
Les Corts lidera el ranking con 13.171 €/m², pero es de los distritos de cabeza el que muestra menos presión reciente: retrocede un -2,7% en el trimestre y apenas sube un +1,0% en el año, señal de un mercado ya muy maduro, empujado sobre todo por el entorno de Pedralbes.
Sant Martí: el distrito que dispara la ciudad
Sant Martí combina un precio ya elevado (11.075 €/m²) con la mayor subida de toda España a nivel de distrito: +54,6% interanual y +13,3% solo en el último trimestre. El impulso viene de los barrios del frente marítimo del Poblenou —Diagonal Mar y el Besòs i el Maresme—, donde se concentra buena parte de la última fase de desarrollo del 22@.
Eixample: el precio de referencia, sin apenas margen de subida
Eixample es el segundo distrito con la segunda mano más cara de Barcelona (7.227 €/m²), lo que explica que su obra nueva, con 10.951 €/m², apenas suba (+1,2% interanual) y retroceda en el trimestre (-4,8%): el mercado ya está muy tensionado en ambos segmentos.
Gràcia y Sarrià-Sant Gervasi: dos velocidades distintas
Gràcia registra la segunda mayor subida interanual de la ciudad (+21,0%), muy por encima de Sarrià-Sant Gervasi (+8,6%), que combina un precio elevado (9.679 €/m²) con la menor brecha frente a la segunda mano entre los distritos de cabeza (+33,4%) — su parque de segunda mano, en uno de los ejes más exclusivos de la ciudad, ya cotiza muy cerca de la obra nueva.
A nivel de barrio, Gràcia y Sant Martí dominan el podio
Bajar al nivel de barrio confirma el papel central de Sant Martí en la escalada de precios: Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou (14.478 €/m²) y el Besòs i el Maresme (14.442 €/m²), los dos barrios del frente marítimo, se cuelan entre los más caros de la ciudad. Pero el líder absoluto está en Gràcia: La Vila de Gràcia alcanza 16.730 €/m², seguida muy de cerca por La Sagrada Família (16.426 €/m², en Eixample) — ambos muy por encima de la media de sus respectivos distritos.
Fuente: Brains Real Estate · Q2-2026
En el extremo opuesto, los barrios más asequibles se concentran en el suroeste y el norte de la ciudad: La Bordeta (4.120 €/m², Sants-Montjuïc), La Prosperitat (4.508 €/m², Nou Barris), La Marina del Prat Vermell (4.520 €/m², Sants-Montjuïc), Les Roquetes (4.564 €/m², Nou Barris) y Vilapicina i la Torre Llobeta (4.848 €/m², Nou Barris) — coherentes con los distritos ya identificados como los más asequibles.
Por qué unos distritos suben más que otros
El caso de Sant Martí es el más claro: la última fase de desarrollo del 22@ y el frente marítimo del Poblenou ha introducido en el mercado un volumen de obra nueva de gama alta que no tiene comparables recientes, lo que dispara tanto el precio como su variación interanual. En Les Corts y Eixample, en cambio, la obra nueva ya lleva años cotizando en niveles muy altos y compitiendo con una segunda mano igualmente cara, lo que limita el margen de subida adicional — ambos distritos muestran de hecho variaciones trimestrales negativas.
La ausencia de brechas negativas en Barcelona —a diferencia de Madrid, donde Retiro y Tetuán tienen la segunda mano más cara que la obra nueva— responde a la escasez estructural de suelo finalista en una ciudad mucho más compacta y con menos margen de crecimiento físico que la capital. Incluso en los distritos con menor diferencial, como Sants-Montjuïc o Sarrià-Sant Gervasi, la obra nueva mantiene una prima clara sobre la vivienda usada.
Previsiones para el resto de 2026
Con los datos disponibles hasta el Q2-2026, todo apunta a que Barcelona capital mantendrá su posición como la ciudad con la obra nueva más cara de España, sostenida por una oferta de suelo prácticamente agotada en los distritos centrales y de poniente. El distrito a vigilar es Sant Martí: si el ritmo de entrega de las últimas fases del 22@ y el frente marítimo se modera, su crecimiento actual —muy por encima del resto de la ciudad— debería normalizarse en los próximos trimestres.
Les Corts y Eixample, con variaciones trimestrales ya negativas, son la referencia de hasta dónde puede llegar la obra nueva antes de que el mercado la frene; su evolución en los próximos trimestres dirá si Barcelona empieza a moderar el ritmo de subida que la ha llevado a superar a Madrid como la ciudad más cara de España en obra nueva.
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