a los desahucios
dos años
bonificaciones fiscales
Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana · septiembre 2026
La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha presentado el paquete en la rueda de prensa posterior al Consejo como «un acuerdo de mucha relevancia social». El primer decreto concentra el grueso de las medidas, mientras que el segundo reúne en un texto aparte la renovación automática de los contratos. Solo la prórroga de dos años alcanzará a unos dos millones de contratos de alquiler, según el Ministerio.
El primer decreto, ya publicado en el BOE
El Boletín Oficial del Estado ha publicado este miércoles el primero de los dos reales decretos ley, que prevé «medidas urgentes» para proteger la «función social de la vivienda» y persigue la «ampliación de la oferta de vivienda asequible». El texto ocupa 96 páginas y se articula en 20 artículos distribuidos en seis títulos, con medidas sobre alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda pública y promoción asequible, además de cambios en construcción industrializada y financiación. Incluye también bonificaciones para las personas propietarias que rebajen la renta.
El segundo decreto, de «medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual», se publicará en el BOE este jueves. Como prevalece la última norma publicada, los contratos de alquiler pasarán a ser indefinidos salvo que el Congreso tumbe el texto en el pleno extraordinario del viernes, según Europa Press. Esa secuencia eleva la presión sobre una votación en la que se decide el alcance real de la reforma.
Veto a los fondos buitre y más presión fiscal sobre la vivienda vacía
El decreto limitará hasta 2028 la adquisición de viviendas y edificios residenciales por parte de fondos y empresas especializadas en la compra de inmuebles o carteras de deuda cuyo destino no sea el alquiler asequible, según fuentes de Sumar. Rodríguez ha asegurado que el texto incluirá una «definición muy rigurosa» de fondo buitre y ha citado el caso de Urbagestión, propietaria del piso del que fue desahuciada Maricarmen, que «en puridad tal vez no fuera un fondo», sino una «pyme buitre, muy carroñera». La norma deja fuera a entidades públicas como Casa 47.
En el mismo bloque, el Gobierno reordena la fiscalidad de las socimi con un gravamen de hasta el 25% sobre los beneficios no distribuidos, que favorece a las sociedades que destinen sus viviendas al alquiler asequible. Los ayuntamientos podrán aplicar mayores recargos en el IBI a los inmuebles desocupados y sube la tributación de la vivienda vacía en el IRPF. Además, el derecho de tanteo y retracto de la población inquilina pasa a ser irrenunciable y se extiende a la venta de edificios completos y carteras.
IVA del 10% para el alquiler turístico
Los pisos turísticos, hoy exentos, tributarán a un IVA del 10%, frente al 21% que figuraba en el primer borrador. La ministra ha atribuido la rebaja al diálogo mantenido durante la negociación y ha subrayado que la medida debe completarse con la ordenación turística de las comunidades autónomas. Su duración máxima queda limitada a 31 días, se habilitan recargos en el IBI en zonas tensionadas y se endurece el régimen sancionador de las plataformas digitales.
El texto persigue además el fraude en los alquileres de temporada y de habitaciones, habitualmente utilizados para eludir las obligaciones del alquiler de vivienda habitual. Será obligatorio acreditar el uso temporal y, si se encadenan contratos, pasarán a considerarse vivienda habitual. En el caso de las habitaciones, la regulación incorpora una cláusula competencial para comunidades con derecho civil propio, como Cataluña.
Rentas congeladas e IVA del 4% para la vivienda pública
La actualización anual de la renta queda congelada al 0% en los contratos que superen el índice de precios de referencia y limitada al 2% en el resto hasta el 31 de diciembre de 2027. En zonas tensionadas, los límites no podrán sortearse con nuevos gastos, cuotas, tasas o servicios repercutidos a la parte arrendataria. La vivienda protegida y la de promoción pública pasan al IVA superreducido del 4%, y el decreto refuerza el modelo de Casa 47. Ampliar el parque público es una «prioridad absoluta», ha defendido Rodríguez.
Bonificaciones al inquilino y préstamos al 0% para la entrada
Las personas inquilinas con ingresos de hasta 30.000 o 33.000 euros contarán con bonificaciones fiscales graduadas según su renta. De acuerdo con las estimaciones de la Agencia Tributaria citadas por la ministra, llegarán a unos 1,6 millones de hogares y, en algunos casos, supondrán un ahorro equivalente a una mensualidad de alquiler.
El Ejecutivo activa también Tu Casa, un mecanismo gestionado por el ICO que adelantará a las familias hasta el 20% del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros, mediante un crédito hipotecario a tipo cero. Es una de las pocas medidas del paquete orientadas a la compra, en un mercado residencial donde reunir la entrada sigue siendo la principal barrera de acceso.
La renovación automática, en un decreto aparte
El segundo real decreto ley introduce la renovación automática de los contratos de vivienda habitual en beneficio de la parte arrendataria, con excepciones por necesidad de la propiedad, de un familiar u otras circunstancias sobrevenidas. Rodríguez ha recordado que Casa 47 ya ofrece contratos públicos de hasta 75 años y ha defendido trasladar esa estabilidad al mercado privado. La separación en dos textos responde, según la ministra, a que esta medida se ha trabajado menos con los grupos parlamentarios.
La fórmula busca que el desacuerdo sobre la renovación automática, que no cuenta con el respaldo de PNV ni de Junts, no arrastre al resto del paquete si el Congreso le da la espalda. Rodríguez ha pedido seguir negociando para lograr también su convalidación y ha reclamado a los grupos que mantengan el acuerdo alcanzado con organizaciones sociales y especialistas.
Un acuerdo de última hora entre PSOE y Sumar
El pacto entre PSOE y Sumar, los dos socios de la coalición, se cerró en el último momento. La reunión del Consejo de Ministros arrancó pasadas las 10:30 horas, con una hora de retraso por las negociaciones, y finalmente contó con todos los ministros.
Sumar ha conseguido incluir dos de sus principales exigencias, la regulación del alquiler de habitaciones y la prórroga automática de los contratos, reivindicadas también por el Sindicato de Inquilinos. La imagen contrasta con la de hace seis meses, cuando los ministros de Sumar no acudieron a la aprobación del anterior decreto de vivienda por considerarlo insuficiente. Aquella norma, ampliada después por la presión del socio minoritario, decayó un mes más tarde al no superar su convalidación en el Congreso.
El PP votará en contra y Junts pide prudencia
Ese precedente pesa ahora sobre el PSOE, que busca un acuerdo de mínimos capaz de sumar a todos sus socios de investidura, incluidos los situados más a la derecha, como PNV y Junts. El resto de grupos asegura que aún no ha tenido acceso a los textos y que la información que maneja procede de la prensa, por lo que prefiere conocerlos antes de fijar el sentido de su voto.
El PP ya ha anunciado su rechazo. Su presidente, Alberto Núñez Feijóo, avanzó el martes, en un encuentro con la Confederación Empresarial de la Comarca de Terrassa, que su partido votará en contra por considerar ineficaces las medidas: «El daño que ha hecho este Gobierno no lo van a reparar los culpables, es decir, este Gobierno». Junts, por su parte, prefiere estudiar los detalles antes de pronunciarse, aunque admite que dividir el decreto «como mínimo, sorprende». La formación de Carles Puigdemont recuerda que su prioridad es proteger a los pequeños propietarios.
No es la primera vez este año que el Congreso tiene en sus manos esta cuestión: en marzo ya votó la prórroga de la suspensión de desahucios. Del pleno del viernes dependerán ahora el rumbo de la política de vivienda en lo que queda de legislatura y las reglas de juego del alquiler durante los próximos años, desde la duración de los contratos hasta el margen de actuación de los grandes inversores.
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