Más de 300 municipios figuran ya en el mapa de zonas tensionadas

Desde su entrada en vigor en 2023, la Ley por el Derecho a la Vivienda ha ido declarando zonas de mercado residencial tensionado hasta alcanzar los 304 municipios en cuatro comunidades autonomas. Hoy, 9,2 millones de personas viven bajo topes de alquiler. Sin embargo, los datos de Brainsre para el Q1-2026 muestran subidas generalizadas de entre el 9% y el 18% en las principales ciudades declaradas, lo que reabre el debate sobre la eficacia real de la medida.

Fuente: Brainsre. Precio de publicacion en alquiler Q1-2026.

Que es una zona tensionada y como se declara

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda permite declarar zonas de mercado residencial tensionado en aquellos territorios donde el mercado del alquiler ha quedado fuera del alcance economico de sus residentes. Para obtener esa declaracion, el municipio debe cumplir al menos una de dos condiciones: que el coste del alquiler mas los suministros basicos supere el 30% de los ingresos medios del hogar, o que el precio del arrendamiento haya crecido mas de tres puntos porcentuales por encima del IPC acumulado en los ultimos cinco anos.

Una vez declarada, los nuevos contratos deben referenciarse al precio del contrato anterior y no pueden superar el tope del Indice de Referencia estatal. La declaracion tiene vigencia de tres anos, renovable, y la potestad para solicitarla corresponde a las comunidades autonomas. Muchos municipios de todo el pais cumplen los requisitos tecnicos. Pero declararse zona tensionada es, ante todo, una decision politica.

Cataluna: 271 municipios, el 80,6% de la poblacion

Cataluna lidera con gran diferencia la aplicacion de la norma. Con 271 municipios declarados desde marzo de 2024, repartidos entre las cuatro provincias catalanas, la medida alcanza al 80,6% de la poblacion de la comunidad, unos 6,2 millones de personas. Barcelona, con 1,7 millones de habitantes, es el municipio mas poblado del conjunto nacional. El Govern tiene en tramite la declaracion de 131 nuevos municipios.

Pais Vasco: expansion progresiva en los tres territorios historicos

El Gobierno vasco ha ido ampliando su mapa municipio a municipio. La lista actual incluye en Gipuzkoa a Donostia-San Sebastian, Irun, Errenteria, Lasarte-Oria, Zumaia, Zarautz, Hondarribia, Orio, Tolosa, Lezo, Hernani, Pasaia y Zestoa; en Bizkaia, Bilbao, Barakaldo y Galdakao; y en Alava, Vitoria-Gasteiz. Arrasate/Mondragon se incorporo en abril de 2026. El ejecutivo vasco ha identificado 41 municipios que cumplen los requisitos para ser declarados.

Navarra: 21 municipios que abarcan el 70% de la poblacion foral

Navarra declaro 21 municipios en julio de 2025, con vigencia hasta junio de 2028. La declaracion incluye Pamplona/Iruna y su area metropolitana (Burlada, Baranain, Zizur Mayor, Aranguren, Berriozar, Ansoain, Villava, Huarte, Berrioplano y Valle de Eguees) junto a otras localidades como Tudela, Estella-Lizarra, Tafalla, Corella, Valle de Elorz, Cintruenigo, Baztan, Altsasu, San Adrian y Peralta. En conjunto, la declaracion abarca cerca del 70% de la poblacion foral.

Galicia: A Coruna y Santiago de Compostela

A Coruna fue la primera ciudad gallega en ser declarada zona tensionada, en vigor desde el 30 de julio de 2025 y vigente hasta julio de 2028. Santiago de Compostela fue autorizada por la Xunta en abril de 2026, tras detectarse incrementos de renta de hasta un 40% en los ultimos anos, muy por encima del IPC, agravados por la fuerte presion del alquiler turistico sobre el casco historico.

Las comunidades que rechazan la medida

Frente a las cuatro comunidades que aplican la ley, trece autonomias no tienen ninguna zona tensionada declarada. En la mayoria de los casos gobernadas por el PP, el argumento es comun: intervenir el mercado reduce la oferta y no soluciona el problema.

Como ha evolucionado el precio del alquiler en las principales ciudades tensionadas

Los datos de Brainsre para el primer trimestre de 2026 ponen en entredicho la capacidad de la regulacion para frenar los precios del alquiler. Lejos de contener o reducir las rentas, todos los principales municipios declarados zonas tensionadas han experimentado subidas en el precio de publicacion entre el Q1-2025 y el Q1-2026. Las alzas oscilan entre el +9,0% de A Coruna y el +17,9% de Lleida en terminos absolutos, con Barcelona superando los 2.500 euros mensuales de media y San Sebastian rozando los 1.900 euros. En euros por metro cuadrado, las subidas son algo mas moderadas pero igualmente generalizadas, con Bilbao (+9,5%) y Girona (+9,3%) a la cabeza.

Fuente: Brainsre. Precio de publicacion en alquiler. Comparativa Q1-2025 vs. Q1-2026. Principales municipios declarados zona tensionada.

Un debate abierto, pero con datos que incomodan a los defensores de la ley

Lo que los datos si revelan con claridad es que la extension de la medida depende, mas que de las condiciones objetivas del mercado, de la voluntad politica de cada gobierno autonomico. Mientras Cataluna ha apostado de forma decidida por la regulacion, el Pais Vasco la amplia municipio a municipio y Asturias inicia el proceso, las comunidades del PP bloquean su aplicacion en territorios donde la presion sobre el alquiler es igual o mayor. Madrid pide la derogacion de la ley. Andalucia y Baleares la recurren ante el Constitucional. Y ciudades como Malaga, Alicante, Palma o Zaragoza, con mercados tensionados de facto, siguen sin ninguna regulacion de precios a la vista.