El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que dirige Isabel Rodríguez, confirmó este lunes el aplazamiento tras semanas de negociación intensa con los grupos parlamentarios. Fuentes del departamento señalan que la responsabilidad y la generosidad de todos los grupos han acercado el acuerdo más que en cualquier otro momento de la legislatura, aunque reconocen que la premura del calendario podía dificultar cerrarlo dada la complejidad del texto. Por eso, el Ejecutivo ha optado por dar unas semanas más de margen a la negociación y reservar el último Consejo de Ministros del curso político para la lucha contra los incendios derivados de la emergencia climática.
PSOE y Sumar seguirán negociando en las próximas semanas con sus socios parlamentarios para sumar los apoyos necesarios de cara a septiembre. El borrador que ha circulado en los últimos días, al que ha tenido acceso elDiario.es, generó críticas de varios grupos y previsiblemente incorporará cambios antes de su aprobación definitiva.
El alquiler de habitaciones y de temporada entra en la Ley de Arrendamientos
Uno de los cambios centrales del decreto consiste en incorporar el alquiler de habitaciones y los contratos de temporada a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Los contratos de temporada tendrán un límite de doce meses y deberán justificar el carácter temporal del inquilino. Superado ese plazo, la vivienda pasará a considerarse residencia habitual.
Las habitaciones, que hasta ahora quedaban fuera de la LAU y dependían de lo que pactaran las partes, tendrán a partir de ahora contratos de cinco años, o de siete si el arrendador es una empresa. Se aplicarán las mismas prórrogas y garantías que a cualquier vivienda habitual. El propietario, por ejemplo, ya no podrá presentarse en el domicilio del inquilino sin previo aviso.
El decreto también fija que la suma de las rentas de las distintas habitaciones no podrá superar el precio total de la vivienda. Esta limitación, eso sí, probablemente solo tendrá efecto real en las comunidades autónomas o ciudades donde ya existe control de precios.
Los inquilinos ganan margen frente a los caseros en la devolución de fianzas y en las reparaciones. Para descontar cualquier cantidad hará falta un documento firmado por ambas partes que reconozca los daños causados.
Las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda pasarán a correr a cargo del propietario si el decreto sale adelante. El inquilino, además, podrá presentar un presupuesto para reformas de mayor envergadura y, si el casero no responde en unos días, ejecutarlas por su cuenta y descontar después el coste de la renta. Las reparaciones de la vivienda habitual quedarán, de paso, exentas de IVA.
La norma amplía también la protección ante los desahucios. Las comunidades autónomas deberán ofrecer una vivienda alternativa a las familias que sufran un lanzamiento, ya sea por impago de alquiler o de hipoteca, y si no lo hacen, el desahucio quedará suspendido. Durante esa suspensión, y siempre que el propietario no sea un gran tenedor, será la comunidad autónoma la que cubra la renta impagada.
La prórroga de los contratos es uno de los cambios de efecto más inmediato. El decreto obligará a conceder ampliaciones a todos los inquilinos cuyo contrato termine antes de junio de 2028, salvo que el propietario necesite la vivienda para uso propio. La medida busca frenar subidas de precio o salidas forzadas de miles de arrendatarios.
En las zonas de mercado tensionado no se podrán repercutir gastos adicionales para elevar el precio máximo permitido del alquiler. Tampoco las viviendas de alquiler asequible o protegido podrán acumular costes extra que superen el 30% de la renta del inquilino, una práctica que hoy se da en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid.
Los arrendatarios tendrán además derecho de compra preferente sobre la vivienda que ocupan, incluso cuando esta se venda dentro de un paquete de varios inmuebles. En esos casos, el precio de cada vivienda deberá quedar fijado de forma individual. Esta cláusula podría afectar de lleno al propio Plan Vive, ya que Avalon ha negado explícitamente este derecho a sus inquilinos en fechas recientes.
Más impuestos a las socimis y un pulso abierto por la Ley del Suelo
El Estado, a través de la empresa pública Casa 47, podrá ejercer el derecho de tanteo y retracto sobre la venta de viviendas, en especial cuando se trate de paquetes completos. Esta vía podría agilizar la compra de conjuntos de viviendas de grandes fondos, como ocurrió con las 5.000 propiedades que Blackstone acabó vendiendo al fondo canadiense Brookfield. Casa 47 sumará además inmuebles procedentes de Adif, la Seguridad Social, el Instituto de Vivienda de Defensa (Invied) y Muface.
En el terreno fiscal, las socimis dejarán de estar exentas del impuesto de sociedades y pasarán a tributar entre un 15% y un 25%, un gravamen que se reducirá si destinan buena parte de su cartera al alquiler social. El Gobierno negocia además con Podemos endurecer este régimen para las socimis que no dediquen su actividad al alquiler residencial asequible, una posibilidad que podría sumarse todavía al texto final.
El decreto añade otras medidas fiscales, como el IVA a los pisos turísticos o bonificaciones en el IRPF para los propietarios que alquilen a jóvenes, a precios asequibles o que bajen la renta, así como para los propios inquilinos jóvenes. Este apartado ha dejado descontento a Junts, que reclamaba bonificaciones también para hipotecados e inquilinos en general, además de medidas contra la ocupación ilegal.
El texto habilita una línea de avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de 2.000 millones de euros para financiar vivienda social, junto a otros 280 millones destinados a construcción industrializada. El Gobierno obligará también a incluir el precio del índice de referencia en los anuncios de alquiler, incluso fuera de las zonas tensionadas.
El punto que más resistencia genera dentro de Podemos es la reforma de la Ley del Suelo incluida en el decreto. La formación morada teme que sirva para legalizar de forma retroactiva proyectos irregulares y para relajar los controles sobre las promociones futuras.
El texto agiliza los trámites urbanísticos para que defectos menores no bloqueen desarrollos completos y establece el silencio administrativo positivo para construir en suelo rural. Además, elimina el derecho de reversión para los antiguos propietarios cuando en sus terrenos se acabe levantando vivienda protegida.
El decreto afronta así una recta final aplazada, con varios frentes todavía abiertos. El Gobierno confía en cerrar los flecos con sus socios durante el verano, aunque el resultado dependerá de cuánto ceda el Ejecutivo en los puntos que más incomodan a Podemos y a Junts. Su aprobación en el Consejo de Ministros de septiembre, en cualquier caso, no cerrará el debate: el decreto tendrá que convalidarse después en el Congreso de los Diputados.
