Madrid Nuevo Norte: 10.500 viviendas, precios y plazos 2026

Fuente: Ayuntamiento de Madrid · Distrito Castellana Norte

¿Qué es Madrid Nuevo Norte?

Madrid Nuevo Norte es una operación de regeneración urbana que transformará una gran superficie de suelo ocupada en buena parte por infraestructuras ferroviarias, instalaciones y terrenos sin desarrollar. Su objetivo es resolver una de las grandes barreras físicas del norte de la capital: las vías del tren que durante décadas han separado barrios y limitado las conexiones entre distintas partes de la ciudad.

Frente a los grandes desarrollos residenciales de la periferia, el proyecto tiene una característica diferencial. No se trata únicamente de extender la ciudad hacia nuevos terrenos, sino de reconstruir y coser una parte de la ciudad ya existente alrededor de una infraestructura estratégica como la estación de Chamartín. La actuación se extiende a lo largo de unos 5,6 kilómetros entre Chamartín y Fuencarral y se organiza en cuatro ámbitos urbanísticos diferenciados.

Su elemento diferencial no es la vivienda, sino la combinación de vivienda, actividad económica, espacio público y transporte en torno a la futura gran transformación de la estación. La ambición del planeamiento es crear una nueva centralidad urbana y empresarial en el norte de Madrid, conectada con el eje financiero de la Castellana. Por eso conviene analizar el proyecto no solo como un nuevo barrio, sino como una pieza que combina vivienda, oficinas, transporte y parques a la vez.

Los cuatro ámbitos de Madrid Nuevo Norte

El proyecto no es un único barrio homogéneo, sino cuatro ámbitos con funciones muy distintas. Entenderlo así es clave: mientras el norte concentra la mayor parte de la vivienda, el sur, junto a la estación, se reserva para el gran distrito de oficinas. Conviene diferenciar siempre entre los parámetros urbanísticos aprobados y las obras efectivamente ejecutadas.

* La Estación de Chamartín se ordena de forma diferenciada, como actuación ferroviaria; su superficie no es comparable con la de los otros tres ámbitos. Fuente: Ayuntamiento de Madrid · Distrito Castellana Norte.

Malmea-San Roque-Tres Olivos es, con diferencia, el gran ámbito residencial: el Ayuntamiento fija allí 7.138 viviendas, de las que más de 1.400 serán protegidas, además de 214.864 m² de oficinas y 36.119 m² comerciales. En una línea similar se desarrolla Las Tablas Oeste, un barrio más pequeño y el más avanzado: 741 viviendas en 30,5 hectáreas, con más de 91.000 m² de zonas verdes y su urbanización ya aprobada. El Centro de Negocios de Chamartín, en cambio, es sobre todo terciario —concentra alrededor de 1,04 millones de m² de oficinas— y solo de forma secundaria residencial. Y, por último, la Estación de Chamartín es el gran nodo de transporte sobre el que pivota todo el proyecto.

Cronología de Madrid Nuevo Norte: de la Operación Chamartín a 2045

Pocas operaciones urbanísticas en España tienen una historia tan larga. Lo que hoy es Madrid Nuevo Norte nació hace más de tres décadas como la «Operación Chamartín» y ha atravesado sucesivos planes, bloqueos y reformulaciones hasta convertirse en el desarrollo que hoy empieza a ejecutarse.

Fuente: cronología oficial de Distrito Castellana Norte · Ayuntamiento de Madrid

Quién es quién en Madrid Nuevo Norte

Madrid Nuevo Norte es una operación compleja en la que intervienen distintas administraciones, organismos públicos y propietarios del suelo. El Ayuntamiento de Madrid tiene un papel central en el planeamiento y la gestión urbanística; Adif y Adif Alta Velocidad aportan los terrenos ferroviarios; y los propietarios privados se agrupan en las diferentes estructuras de gestión. En julio de 2026 se constituyó, además, la Entidad Urbanística Colaboradora de Coordinación, encargada de articular los cuatro ámbitos desde una visión conjunta.

En paralelo, las promotoras y grupos que ya han solicitado licencias o adquirido suelo empiezan a marcar el ritmo real de la actividad. Esta es la foto de las principales licencias registradas en el ámbito, según la base de datos de Brains Real Estate:

Fuente: base de datos de licencias de Brains Real Estate · corte a 14 de julio de 2026.

El distrito financiero y las nuevas torres

Si las 10.500 viviendas explican la dimensión residencial del proyecto, el nuevo distrito de negocios explica buena parte de su importancia económica. El Centro de Negocios de Chamartín, vinculado a la estación, concentrará una parte significativa de los nuevos espacios de oficinas y actividad empresarial, con la idea de crear una nueva centralidad económica conectada con el eje de la Castellana.

Los edificios de mayor altura se levantarán en torno a este centro y a la estación, configurando un nuevo skyline en el norte de la ciudad. El desarrollo del nuevo polo terciario plantea además una pregunta relevante para el mercado inmobiliario: hasta qué punto Madrid podrá atraer nueva demanda de oficinas hacia Chamartín y cómo afectará a áreas ya consolidadas como Azca, las Cuatro Torres y el propio eje de la Castellana.

Precios de la vivienda en Madrid Nuevo Norte

Aunque las primeras viviendas del desarrollo aún no se han entregado, el entorno de Madrid Nuevo Norte ya es una de las zonas más caras de la obra nueva madrileña. Según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brains Real Estate, la obra nueva del ámbito se mueve entre los 6.200 y los 8.600 €/m² a mediados de 2026, según las secciones censales.

El distrito de Fuencarral, que agrupa Las Tablas, Tres Olivos y Fuencarral, registra un precio medio de obra nueva de entre 6.240 y 6.538 €/m². A partir de ahí, los precios suben hacia el sur: Mirasierra alcanza los 7.197 €/m², Manoteras-Virgen del Cortijo los 7.675 €/m² y el entorno de Plaza Castilla, el más caro, los 8.588 €/m². Todos los datos corresponden al segundo trimestre de 2026 y reflejan la fuerte demanda de una zona donde la disponibilidad de suelo es especialmente limitada.

Las primeras viviendas, ya a la venta en Las Tablas Oeste

La comercialización se ha adelantado a la construcción. Aunque las obras de urbanización acaban de arrancar, algunas promotoras ya han empezado a captar compradores en Las Tablas Oeste, en muchos casos a través de fórmulas de cooperativa o preventa que permiten reservar vivienda años antes de la entrega.

Elaboración propia a partir de datos de las promotoras · datos sujetos a cambios. Precios impuestos incluidos.

La cooperativa gestionada por Ibosa comercializa 102 viviendas en la parcela PR-07 de Crea Madrid Nuevo Norte, con precios que van desde los 455.000 hasta 1,36 millones de euros (impuestos incluidos) y más de 500 interesados registrados. Por su parte, Argis promueve «Argis Nuevo Norte» en la calle Llodio, en el entorno de Tres Olivos-Valverde, con viviendas desde 373.000 euros y plaza de garaje opcional por 21.000 euros más.

Este calendario de preventa conviene tomarlo con cautela: comercializar no es lo mismo que construir, y el ritmo real de entrega dependerá de la urbanización, la gestión del suelo y el propio mercado.

Con esa advertencia por delante, el proyecto sí tiene ya piezas en marcha que van más allá de la vivienda y que explican por qué Madrid Nuevo Norte no puede analizarse solo como un desarrollo residencial.

Vivienda protegida y cómo comprar en Madrid Nuevo Norte

Madrid Nuevo Norte combinará vivienda libre y protegida. Del total de unas 10.500 viviendas, aproximadamente el 20% —unas 2.100 unidades— tendrá algún régimen de protección pública. Además, el Ayuntamiento calcula que dispondrá de alrededor de 4.000 viviendas procedentes de las cesiones obligatorias para desarrollar políticas públicas de vivienda; conviene no confundir ambos conceptos, ya que no son equivalentes.

En cuanto a la compra, buena parte de la oferta inicial se está canalizando a través de cooperativas de vivienda gestionadas por promotoras y gestoras especializadas, una fórmula que permite reservar antes de que empiece la construcción a cambio de asumir el papel de cooperativista. La mayor parte de la vivienda se concentrará al norte de la M-30, especialmente en Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste, lo que convierte al proyecto en un nuevo foco de obra nueva en una zona con escasez estructural de suelo.

La transformación urbana: estación, vías y parque

La gran transformación física de Madrid Nuevo Norte será la integración de las infraestructuras ferroviarias en el nuevo tejido urbano. El proyecto contempla la cubrición de parte de las vías y nuevas conexiones sobre el ferrocarril y la M-30 para eliminar la barrera que hoy separa los barrios.

La pieza central es la estación de Chamartín, que se reforzará como uno de los grandes nodos ferroviarios de Madrid, punto de conexión entre alta velocidad, Cercanías, Metro y autobús. El planeamiento calcula que el transporte público podrá representar en torno al 80% de los desplazamientos del nuevo desarrollo, un modelo que diferencia claramente a Madrid Nuevo Norte de los grandes crecimientos residenciales de la periferia.

La transformación no se limita a los edificios. El proyecto contempla unos 400.000 m² de zonas verdes, con un parque central de alrededor de 13 hectáreas concebido como una estructura que conecte los distintos sectores del desarrollo. Solo en Las Tablas Oeste, la urbanización prevé más de 91.000 m² de zonas verdes y tres parques principales.

Preguntas frecuentes sobre Madrid Nuevo Norte

Más que un proyecto con una fecha concreta de inauguración, Madrid Nuevo Norte debe entenderse como una transformación urbana que se desplegará por fases durante las próximas décadas. Su verdadero éxito no se medirá por el número de edificios, sino por su capacidad de coser la ciudad y funcionar, a la vez, como un nuevo barrio y una nueva centralidad económica en el norte de la capital.