El decreto de vivienda se salva por un voto y cae el del alquiler

El resultado parte en dos el paquete que el Gobierno aprobó el 6 de octubre, ya con las Cortes disueltas, para sustituir a los decretos 26/2026 y 27/2026 que el Pleno había tumbado días antes. El decreto general, en vigor desde el 8 de octubre, salió adelante con el apoyo de PSOE, Sumar, PNV, ERC, EH Bildu y Podemos frente al rechazo de PP, Vox y Junts, según recoge idealista/news. El segundo cayó porque el PNV se sumó al bloque contrario.

El RDL 28/2026 no llegó a aplicarse ni un solo día. Su entrada en vigor estaba fijada para el 15 de noviembre, después de que venciera el plazo de convalidación, de modo que su derogación no deja contratos afectados, como explicaba Legal Today. Desaparecen así las prórrogas sucesivas de 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica) y la indemnización al inquilino cuando el propietario decidía no renovar: el mayor importe entre 12 mensualidades y una mensualidad por cada año que el inquilino hubiera residido en la vivienda. La mensualidad se calculaba con el valor superior del rango del sistema estatal de referencia de precios del alquiler y, si no podía obtenerse, con la renta del contrato, según el texto publicado en el BOE.

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, defendió en la sesión que la norma permite «proteger a los inquilinos y a los pequeños propietarios» y que la vivienda es «un derecho básico», no un activo financiero. El diputado del PP Sergio Sayas calificó la votación de «fraude a la democracia» por la composición de la Diputación Permanente, que Vox había pedido suspender. El PNV, que decidió ambas votaciones, rechazó el segundo texto porque no acepta «que para proteger a unos haya que quitar los derechos a otros», en palabras de su portavoz, Maribel Vaquero.

Qué sigue en vigor y qué ha decaído

La tabla resume las principales medidas tras la votación: cuáles siguen vigentes con el RDL 29/2026, cuáles desaparecen con la derogación del RDL 28/2026 y hasta cuándo se aplican. El paquete combina restricciones y medidas de protección con vencimientos entre 2027 y 2030 con reformas de carácter estructural, como la enervación extraordinaria en los desahucios por impago y la protección permanente del parque residencial de Casa 47.

Fuente: RDL 29/2026 y RDL 28/2026 (BOE, 7 oct 2026) · Acuerdos de convalidación y derogación (BOE, 13 nov 2026)

Residencial: compras con descuento bajo la lupa y más grandes tenedores

Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados por precios claramente inferiores a su tasación, y las personas jurídicas grandes tenedoras, no pueden adquirir vivienda gratis ni por menos del 70% de su valor de mercado. Ese valor lo fija una sociedad de tasación homologada e independiente, cuyo informe aporta el comprador, según el análisis del despacho ECIJA. Quedan fuera las compras destinadas a vivienda habitual asequible o social hasta al menos 2030, las residencias sociosanitarias y las de compradores adheridos a un código de buenas prácticas que aprobará el Consejo de Ministros.

ECIJA advierte de que la norma no define qué consecuencia tiene incumplir el límite ni qué se entiende por precio «claramente inferior» a efectos de identificar a las entidades afectadas. En las notarías, el efecto se notó en la primera semana. «Había ventas programadas para formalizarse y se han paralizado», explicaba a idealista/news el notario madrileño Juan José de Palacio, que describía la tasación obligatoria como «un embudo» y situaba el sobrecoste, en algunos casos, por encima de los 1.000 euros por operación.

El decreto mantiene los umbrales de gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² construidos), pero exige acreditar esa condición con un certificado del Registro de la Propiedad y computa cada unidad residencial de una finca como un inmueble independiente. En la práctica, los dueños de edificios completos inscritos como una sola finca pueden pasar a ser grandes tenedores, con las obligaciones que eso conlleva en las zonas tensionadas.

En el lado de la oferta, la norma define la vivienda asequible como aquella cuyo precio, con todos los gastos, no supera el 30% de la renta mediana del municipio. Habilita avales del ICO de hasta 2.000 millones para parques de alquiler social o asequible, con plazos de hasta 35 años, y otros 280 millones para pymes de construcción industrializada. Desde el 1 de diciembre, además, rebaja al 4% el IVA de las entregas de vivienda protegida con calificación permanente o indefinida que efectúen sus promotores.

Para la compra de primera vivienda crea el programa TU CASA: préstamos del ICO al 0%, sin comisiones, por el menor importe entre el 20% del valor de la vivienda y 50.000 euros, con un crédito extraordinario de 10.000 millones. Además, fija límites de precio para las viviendas de Casa 47, la entidad estatal de vivienda, que se mantienen en futuras transmisiones, y dota con 400 millones un Fondo de Vivienda de Impacto Social.

El Gobierno justifica el paquete en un déficit estimado de 750.000 viviendas, según la nota informativa de Ontax. Las patronales lo leen al revés. La Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) ya advirtió en septiembre de que las medidas dejan «sin respuesta» el déficit estructural, y la promotora Pryconsa ha incluido los dos decretos entre los riesgos regulatorios de su nuevo programa de pagarés de hasta 200 millones, según Vozpópuli.

Alquiler: dos años más de contrato, rentas topadas y menos margen para la temporada

Los inquilinos con contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden pedir prórrogas anuales de hasta 2 años en las mismas condiciones. Deben estar al corriente del pago en los ocho meses anteriores. El arrendador solo puede negarse si hay otro pacto, si necesita la vivienda para él o un familiar directo o si firma un contrato nuevo con una renta al menos un 5% inferior, según Cuatrecasas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la renta no puede subir si ya supera el índice de referencia y, en el resto de casos, la subida máxima es del 2% a falta de pacto.

El decreto convierte el alquiler de temporada en «vivienda temporal». El inquilino tiene que estar desplazado de su domicilio por una causa justificada, que debe acreditar el arrendador, y el contrato dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si no hay causa, se aplica con efecto retroactivo el régimen de vivienda habitual. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del piso completo. Los gastos de gestión y formalización dejan de poder repercutirse al inquilino, y la fianza adicional se limita a dos mensualidades en vivienda habitual y una en temporada.

La suspensión de desahucios de hogares vulnerables sin alternativa habitacional se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030, con un régimen distinto según quién demande. Si son fondos o entidades sujetas al límite de compra, la suspensión se prolonga hasta esa fecha, sin compensación al demandante ni levantamiento a los 3 años. Si demanda otro propietario, se revisa cada 12 meses y se levanta, en todo caso, a los 3 años. La vulnerabilidad del inquilino no prevalece cuando quien demanda es una persona física con dos viviendas o menos, según el artículo 2 del decreto.

Cuando hay suspensión, las personas físicas y las entidades dedicadas al alquiler asequible o social tienen derecho a que la Administración de vivienda les compense la renta no cobrada, los suministros impagados y las costas, en los términos que fije el juez en su auto. No se compensan el lucro cesante hipotético ni los daños morales. Al margen de ese régimen, el decreto introduce una enervación extraordinaria en los desahucios por impago: si se acredita la vulnerabilidad económica, el procedimiento se suspende dos meses y, si en ese plazo la Administración no ofrece una alternativa adecuada ni se paga o consigna la deuda, queda subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino y no hay lanzamiento mientras persista la vulnerabilidad.

El alquiler turístico también cambia. Desde el 1 de diciembre, el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches a un mismo inquilino deja de estar exento y tributa al 10% de IVA, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar recargos del IBI a los pisos turísticos de hasta el 150%, de modo que el titular de cuatro o más podría pagar hasta 2,5 veces su cuota, según Economist & Jurist. Las plataformas se exponen a multas de hasta el 2% de su facturación global por incumplir sus obligaciones de información.

El sector del alquiler recibió la convalidación con críticas. La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) sostiene que «cada nueva intervención que hace más difícil alquilar, invertir o recuperar una vivienda empuja a más propietarios a retirarse y frena la creación de nueva oferta», y el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, calificó el decreto de «contraproducente», según EFE. La contracción de la oferta de larga estancia no es nueva: el mercado ya arrastraba el trasvase de la larga estancia al alquiler de temporada. Los sindicatos CCOO y UGT, en cambio, celebraron la convalidación y lamentaron el «bloqueo» a la renovación automática de los contratos.

NPL y servicers: el descuento ya no basta para valorar una cartera

El mercado de préstamos dudosos (NPL) es uno de los más expuestos. Las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados con descuento figuran entre los sujetos afectados por las restricciones a determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70% de su valor de mercado. Además, si una de ellas compra o se adjudica por menos de ese umbral la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, cualquier lanzamiento queda suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030, según detalla idealista/news. En las ejecuciones hipotecarias, la demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor.

El cambio de mayor calado es el nuevo artículo 25 bis de la Ley de crédito inmobiliario, aplicable a las cesiones firmadas desde el 8 de octubre. El deudor puede oponer al comprador del crédito las mismas excepciones y defensas que tenía frente al banco original, incluida la compensación, y la cesión debe comunicársele, salvo que el prestamista original siga prestando los servicios del crédito por acuerdo con el nuevo titular. Queda prohibido ceder préstamos vencidos cuyo deudor esté acogido al Código de Buenas Prácticas del RDL 6/2012. Si se cede un crédito vencido sobre vivienda habitual, hay que informar al deudor de que puede acogerse a esas medidas, y si acredita los requisitos en los seis meses siguientes a la comunicación de la cesión, la entidad que lo vendió debe recomprarlo por el mismo precio, salvo que cedente y cesionario hayan pactado otra fórmula para ofrecerle esas medidas.

Para el inversor, la consecuencia es directa. «La valoración ya no puede descansar exclusivamente en el descuento obtenido respecto de la deuda nominal», resume el despacho Abogados y Más, que apunta que hay que analizar el perfil del deudor y el destino de la vivienda, asumir el riesgo de que la cesión se deshaga y contemplar que el final no sea una ejecución, sino una reestructuración, una quita o una dación en pago. Son variables que pueden encarecer la due diligence y que, si se confirman, podrían acabar reflejándose en el precio de las carteras residenciales.

Socimis: el beneficio que no se reparte pasa a tributar al 25%

Las socimis con negocio residencial pagarán un gravamen especial del 25%, frente al 15% general, sobre los beneficios no distribuidos que procedan del alquiler de vivienda, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración. El cambio se aplica a los ejercicios iniciados desde el 1 de enero de 2026 que no hubieran terminado el 8 de octubre, según el análisis de RocaJunyent. El gravamen se reduce a la mitad si más del 80% del parque en alquiler es asequible o protegido, y desaparece si además el beneficio se reinvierte en vivienda asequible en un plazo de tres años.

Para la transición, el umbral de vivienda asequible se rebaja a más del 60% en 2026 y más del 70% en 2027, según el despacho Dig Abogados, que recomienda revisar ya la política de dividendos del ejercicio. El mensaje fiscal es nítido: la norma premia a los vehículos que orientan su cartera al alquiler asequible y encarece la retención de beneficios en el residencial libre. Los técnicos de Hacienda (Gestha) consideran las medidas fiscales «complementarias», sin capacidad para sustituir a las políticas estructurales.

Qué pasa ahora: un paquete pendiente de las urnas

Con la convalidación, el RDL 29/2026 sigue en vigor con plena validez, pero el horizonte político es corto. La votación llegó un día después de la huelga general por la vivienda y a 17 días de las elecciones generales del 29 de noviembre. El PP ha reiterado el compromiso de Alberto Núñez Feijóo de derogar las medidas si llega al Gobierno, según Alcalá Hoy.

La convalidación por la Diputación Permanente no fija si el texto se tramitará como proyecto de ley, una vía que permitiría enmendarlo y que, en todo caso, quedaría en manos de las nuevas Cortes. El debate de fondo sobre el modelo de arrendamiento, que concentraba el RDL 28/2026, se ha aplazado, no se ha cerrado, como resume Legal Today.

El sector afronta el tramo final de 2026 con un marco que ya produce efectos y endurece las reglas para el inversor institucional y el pequeño arrendador, mientras la nueva oferta asequible depende de avales, préstamos y del parque de Casa 47, cuyo efecto tardará años en verse. La aritmética del 29-N decidirá si este marco se consolida o se desmonta.