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Los inversores en ‘build to rent’ ya piden un 15% de descuento ante el impacto de la crisis

La crisis ha provocado que muchos promotores vean como alternativa la posibilidad de vender promociones a inversores, destinadas al alquiler. Pero están tropezando con el precio -las operaciones parten de un 5-6% de rentabilidad bruta- y un diseño inadecuado.

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Los promotores están tratando de optimizar sus carteras de suelo y promociones con la ‘reconversión’ de viviendas destinadas a la venta (build to sell) para el alquiler. Pero en esa batalla, no todo vale: «Hemos analizado algo más de 650 promociones, de las que sólo 51 cumplen los requisitos básicos para poderse comercializar como productos de alquiler», explica Mikel Echavarren, CEO de Colliers International.

En 2019, se invirtieron 2.500 millones de euros según la consultora JLL. Y en 2020, antes del coronavirus, ya se habían invertido 260 millones; todo para ampliar el parque actual de 2,5 millones de viviendas, que según los expertos debería crecer en dos millones más en los próximos 12 años.

«Para construir un parque de viviendas en alquiler, debe de tener estas promociones un margen promotor y en el Build to Rent (BTR) pre-Covid ya era limitado, y después,con las perspectivas económicas a la baja, lo hacen difícil», aseguraba Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, en unas jornadas organizadas por BME.

¿Cuál es la fórmula mágica para pasar el test? Echavarren desgrana los criterios más importantes: promociones con pocas unidades manejables en gestión(50 viviendas), bien conectadas por transporte público, de tamaños ajustados en una horquilla de 50 a 80 m2, con equipaciones correctas pero sin calidades de lujo, y mejor si se encuentran en fase inicial de construcción para poder introducir modificaciones.

Y por supuesto, la ubicación; «el alquiler está muy concentrado en las dos grandes ciudades, Madrid y Barcelona y su periferia y algunas de tamaño medio que tienen algún colectivo de interés, como estudiantes», precisa el directivo. La normativa autonómica también dificulta la viabilidad de esta conversión. Un ejemplo es Málaga, donde la normativa obliga a una división de tamaños más grande en la promoción.

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Fuente: Colliers International.

Operaciones con 15% de descuento

El problema es, según los expertos, que el producto que ahora se oferta encarece el precio y dificulta la rentabilidad cara al inversor, la parte de la ecuación más acostumbrada a comprar y gestionar carteras de producto pensado específicamente para inquilinos. Las operaciones parten de un 5-6% de rentabilidad bruta, «y para muchas promotoras los números no salen si no promueve en sus suelos el producto».

«Hoy el inversor trabaja con un 15% de descuento en la negociación de las operaciones. Hace cuatro meses las operaciones se cerraban en promociones con un 100% de ocupación e inquilinos sin insolvencias; hoy no sabemos el alcance del impacto del desempleo y la insolvencia de los alquilados y para la ocupación se pide un 90%», argumenta.

Desencuentro

Eduardo Guardiola, director & partner de Catella Asset Management Iberia, también advierte “cierto desacuerdo” entre la oferta y la demanda de carteras residenciales para alquiler. “Resulta indudable que incluso antes de la Covid había carteras con un precio alejado de las expectativas de los fondos de inversión, por lo que es razonable que el este desacuerdo también se siga prolongando en la era post Covid”.

Respecto a cómo la actual crisis va a alterar la demanda residencial, Eduardo Guardiola cree que en última instancia “la asequibilidad va a ser lo que de verdad condicione la compra a una vivienda, al menos a corto plazo. En función de esto, la vivienda en alquiler tiene mucho futuro”, precisó en un encuentro organizado por Sima Home Edition.

Nicolas Díaz Saldaña, CEO de la Socimi Témpore Properties, ha insistido en el hecho de que antes de la pandemia “había expectativas de crecimiento razonables en la compra residencial, pero en 2019 ya se empezaron a ver signos de agotamiento en esa demanda latente, signos que esta crisis pondrá aún más de relieve”.

Es esta circunstancia, al menos en parte, la que, en opinión de Díaz Saldaña, “está impulsando la voluntad de llegar a acuerdos de precios en proyectos de build to rent, tanto en términos de producto como de rentabilidades”.

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