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Fondos y ahorradores se preparan para grandes inversiones en vivienda

La esperanza de la vacuna, los bajos tipos de interés y la carencia de alternativas rentables alientan la inversión en vivienda, tanto en promoción en venta como en alquiler.

Hay varias razones que sostienen la continuidad del negocio residencial en España este 2021, a pesar de un ejercicio caracterizado por la incertidumbre: por ejemplo, tipos de interés y empleo son claves en el mercado de la vivienda. Los primeros se mantendrán hiperbajos en el medio plazo, según los expertos financieros, y con empleo precario o más bajo, el alquiler a precios ajustados parece una alternativa razonable, coinciden los expertos consultados por brainsre.news.

La otra clave pasa por el buen momento de liquidez que atraviesan los mercados. En la actualidad, pandemia e incertidumbre se están traduciendo en incrementos en la tasa de ahorro para las familias que potencialmente podrán ir destinados a la compraventas de viviendas, o para inversión en alquiler.

«Con la vacuna, los inversores están tomando posiciones. Hay dinero no solo por parte del gran inversor; los particulares que han mantenido sus ingresos durante la pandemia han incrementado sus ahorros», señala Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

Como dato, la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) ha elegido la tasa de ahorro registrada en el segundo trimestre de 2020, como ‘el dato del año’. Y es que, entre abril y junio, coincidiendo con el confinamiento más severo por la pandemia, la tasa de ahorro de los hogares alcanzó el 22,5% de la renta disponible, un nivel inédito en España. La cifra es muy superior al máximo registrado antes de la actual crisis provocada por el coronavirus, que se situó en el 12,1% durante el segundo trimestre de 2009 mientras que el valor medio desde 1999 hasta 2019 había sido del 8,2%.

¿Qué pasó en 2020?

Pero en las previsiones esperanzadoras de este 2021 hay que tener en cuenta el escenario que dejamos. En 2019, ya se produjo una ralentización en las compraventas de viviendas (-2,4% según INE con una cifra de 504.000 unidades transaccionadas). En 2020, el descenso se situará finalmente en torno al 20% (21,2% de caída en el periodo enero-octubre), representando una cifra de transacciones total a final de año de 400-405.000 unidades. El mayor impacto se produjo en el segundo trimestre, con una caída del 40% intertrimestral.

Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte, recuerda que la compraventa de viviendas está correlacionada con el ciclo económico y «la vacuna va a ser clave para la velocidad de recuperación». Y dibuja el siguiente escenario: «Nuestra estimación se sitúa en un descenso temporal del 10-15% del mercado (345-360.000 unidades) en número de transacciones porque tardará en recuperarse el mercado extranjero, las rentas más modestas estarán afectadas por la temporalidad y el desempleo, y hasta que no haya certeza de la velocidad de recuperación se demorarán decisiones».

Sandra Daza, directora general de Gesvalt, también apunta el hecho de que «ha sido un ejercicio de contracción dentro de un ciclo en el que la pandemia ha acortado enormemente el periodo de desaceleración«. Y todo apunta en su opinión, a que el impulso económico y las medidas fiscales ayudaran a disminuir también esta fase, para que a finales del próximo año podamos estar en un escenario de estabilización.

Ajuste de precios menor de lo esperado

En precios, no obstante, desde Tinsa, ponen cuidado al recordar que con la crisis originada en la pandemia, «los escenarios posibles son más numerosos que nunca», como describe el director del Servicio de Estudios de la firma de valoraciones y tasaciones Tinsa, Rafael Gil.

El ajuste de precios ha venido sobre todo desde el mayoritario mercado de vivienda usada, «resistiendo en mayor medida la vivienda nueva tanto en transacciones (sin obviar el efecto de compraventas iniciadas con anterioridad) como en precio en esta fase inicial», explica Gil.

Así, el último informe IMIE de la tasadora señala que el descenso acumulado en el precio medio de la vivienda en España desde el inicio de la crisis sanitaria alcanza el 2,3%. Los datos provisionales del índice general apuntan a cierta estabilización de precios en los dos últimos meses del año.

En las dos mayores capitales españolas el ajuste de precios supera el 5%. Madrid muestra un ajuste desde marzo del 6,7% y un 6,3% en tasa interanual. En Barcelona, la vivienda se ha abaratado un 5,2 % desde el primer trimestre y un 5,8 % en los últimos 12 meses.

Ojo con la financiación

Desde el punto de vista de la comercialización, el CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, señala que hay un dato importante que puede  influir mucho en 2021. «Durante este periodo han salido pocas promociones a la venta lo que indica que habrá menos oferta de vivienda nueva«.

El motivo -argumenta el directivo- es que «la financiación para los promotores se ha vuelto más restrictiva, las preventas han subido al 50%, frente al 30% anterior.  Ha habido promociones que han salido y las han tenido que retirar por no cumplir los requisitos tan estrictos para conseguir un préstamo».

Un hecho que reconocen también desde la patronal del sector: Caixabank cifraba recientemente en 110.000 millones de euros su liquidez disponible para el sector, aunque lo restringía a determinados activos: vivienda, logístico y residencias de estudiantes.

Inversión en obra nueva

La obra nueva también contribuirá a este empuje de la inversión. Sandra Daza, de Gesvalt, apuesta porque si se mantienen las cifras actuales de compraventas, seguirá siendo necesaria la promoción de vivienda en obra nueva, sobre todo en las ubicaciones más demandadas, como es el caso de las grandes ciudades como Madrid o Barcelona. De hecho, -sostiene- los datos de cierre de compraventas del mes de septiembre señalan que el volumen general solo ha sido un 1,1% inferior al del mismo mes del 2019, mientras que la comparativa de operaciones de vivienda nueva se ha incrementado en un 29,2%.

El socio responsable de Real Estate EMEA de Deloitte, añade que «el mercado de promoción residencial se está adaptando al ciclo, desarrollando nuevas promociones en las ubicaciones donde existe una demanda de compra estructural».

CBRE cuantifica la inversión en lo que denomina multifamily, que incluye la inversión en alquiler o buid to rent, y afirma que se consolida la tendencia alcista en 2020 al haber captado más de 2.400 millones de euros, superando la cifra de 2019 (2.111 millones).

Build to rent

Del lado de los inversores internacionales, el negocio estará en la promoción para alquiler o build to rent. Según una encuesta realizada por la consultora Colliers a inversores globales en el ámbito europeo, Madrid destaca como “big opportunity” en el mercado residencial, especialmente en las operaciones de vivienda para alquiler o Build to Rent.

“De la inversión en residencial destaca el incremento de la inversión en proyectos que serán desarrollados específicamente para el alquiler (Built to Rent), siendo este año un 48% por encima de lo transaccionado un año antes. Ante la falta de producto terminado y alquilado, los inversores se interesan en suelo para desarrollar BTR”, explica Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España.

«Existe una tendencia estructural al incremento del mercado de alquiler, por lo que veremos mucha actividad en el desarrollo y compraventa de plataformas y portfolios de alquiler de viviendas, al igual que en los últimos dos años, con una media de inversión 2.500 millones al año«, precisa Alberto Valls, de Deloitte.

Fondos europeos

La directora general de Gesvalt añade un dato relevante para el futuro negocio: La inversión pública será muy importante en los próximos ejercicios. «Aproximadamente el 6% de los fondos europeos NGEU tienen como objetivo contribuir a la rehabilitación del parque actual de viviendas, para modernizarlas y adaptarlas a las nuevas necesidades y responsabilidades en materia de eficiencia energética», recuerda.

En España, el objetivo es que se rehabiliten medio millón de viviendas durante los próximos tres años. El Gobierno mantiene reuniones con la patronal de los promotores, APCE y la CEOE para diseñar el mecanismo jurídico y empresarial del Plan Tractor. Se trata de la hoja de ruta con la que ejecutar los planes de rehabilitación de viviendas y regeneración de barrios completos, con 3.500 millones de euros procedentes de fondos europeos

Aún así, habrá que tener cuidado con las previsiones de recuperación de la economía. «La recuperación económica llegará desde el cuarto trimestre de 2020, en Noruega, rica en recursos, hasta el segundo trimestre de 2022 en España e Italia. No se espera que los niveles de ingresos vuelvan a la paridad hasta finales de 2022 para Italia y España«, precisan en la encuesta de Colliers.

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