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Análisis del mercado de centros comerciales durante el primer semestre de 2022

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El sector retail -y, más concretamente, la rama de centros comerciales– lidera la inversión inmobiliaria el primer semestre de año. Según CBRE, el segmento consolida su recuperación con un aumento del número de transacciones, demanda y afluencias.

Se convierte, además, en el grupo que más crece del semestre, con un volumen total transaccionado por encima de los 2.917 millones, ocho veces más que el anterior ejercicio. La cifra se debe, en parte, a la compra de BBVA a Merlin de más de 629 sucursales por valor de 1.987 millones, lo que supone hasta el 70% de inversión en esta tipología de activos. Sin embargo, excluyendo esta operación la cifra seguiría siendo positiva, con un volumen sería de 930 millones, un 163% más que el en 2021.

«Es un buen momento para el segmento retail, que finalmente despega, posicionándose como el segmento líder en inmobiliario en España. Aunque este dinamismo esté influenciado por el contexto económico, esperamos una continuación progresiva del aumento de las afluencias y las ventas», ha afirmado la directora de Research de CBRE España, Miriam Goicoechea.

¿En qué estado se encuentran los centros comerciales?

Los centros comerciales lideran la inversión en el sector, adelantando en el ranking a calles prime, parques de medianas y supermercados. Esta tipología de activos comerciales ha ido recuperando progresivamente el nivel de ventas pre-pandemia. A cierre del primer semestre, la cifra se situaba tan solo un 5,5% por debajo, si se tiene como referencia el primer trimestres de 2019 (con datos hasta mayo).

El aumento, que se debía al fin de las restricciones a la movilidad y al ahorro acumulado durante la pandemia, se ha trasladado a la tasa de ocupación. Teniendo en cuenta el número de locales, la cifra de ocupación actual ronda el 86%; si se tienen en cuenta los metros cuadrados, asciende hasta el 93%.

Además, los niveles de afluencia también se han ido recuperando notablemente. Si hace un año la cifra se situaba a un nivel un 35% inferior a los datos de 2019, actualmente se sitúa un 17,6% por debajo, un avance que muestra la potencia del segmento. Cabe señalar la adaptación a este nuevo escenario por parte de sectores como ocio, electrónica y moda, los que más problemas están teniendo a la hora de recuperar sus antiguos niveles.

«Los Centros Comerciales se están reposicionando como uno de los activos mejor valorados en retail. Sin duda, durante los próximos meses los datos arrojados seguirán siendo positivos, junto con una demanda activa, tanto internacional como nacional y con un interés creciente por los Centros Comerciales prime«, afirma Gonzalo Senra, director nacional de retail en CBRE España.

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Una de las grandes joyas de la corona sería Valdebebas Shopping, un macroproyecto ubicado en el nuevo barrio madrileño que contará con más de 400.000 metros cuadrados construidos y una superficie bruta alquilable de 120.000 metros cuadrados. Por este suelo, de 145.794 metros cuadrados edificables de superficie comercial, General de Galerías Comerciales, la Socimi del magnate de los centros comerciales Tomás Olivo, cerraba la adquisición de dos de las tres parcelas del proyecto Ágora por un importe de 55 millones.

El espacio superará con creces a los grandes centros comerciales de la capital. Sus 280 tiendas lo ponen por delante de Xanadú, que cuenta con 220 y su superficie construida casi dobla los 220.000 metros cuadrados de Plenilunio.

Grandes operaciones en centros comerciales

¿Operaciones que destaquen? La operación del centro comercial de Torrecárdenas, en Almería, realizada por un inversor internacional, fue la más destacable del periodo y también la mayor transacción llevada a cabo en los últimos quince meses en el segmento retail. En esta operación, que alcanzó la cifra de 172 millones de euros, el comprador fue Lighthouse; la parte vendedora, la promotora sevillana Bogaris.

El pasado junio, el centro comercial urbano al aire libre más nuevo de Barcelona, Centro Comercial Finestrelles, fue vendido por la promotora Belga Equilis a la cotizada francesa Frey por un importe de 127,5 millones de euros. El complejo, inaugurado en 2018, cuenta con una superficie total construida de 99.630 metros cuadrados y una superficie bruta alquilable de 39.250 metros cuadrados.

En la Comunidad Valenciana, destaca la compra de un parque comercial por parte de un grupo de inversores brasileños, que habrían adquirido el inmueble a CBRE Investment Management por 45 millones de euros. Se trata del centro comercial Ribera del Xúquer, con una superficie construida de 81.000 metros cuadrados distribuidos en tres plantas.

En la misma región, la compañía valenciana Family Cash adquiría a principios de año el centro comercial Abella, ubicado en Lugo, a Aliseda Inmobiliaria, propiedad del fondo de inversión Blackstone (51%) y del Banco Santander (49%).

A finales de mayo, también Carmila, la gestora de centros comerciales, cerraba la compra del centro comercial La Rosaleda, una operación en la que desembolsó 24,6 millones de euros. La parte vendedora, en este caso, es la joint venture Hispania Retail Property, conformada por Grupo Lar, el hedge fund americano Baupost y la gestora británica Greenoak. El espacio cuenta con 78 tiendas y con dos medianas superficies. En total, 15.500 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

Otra de las empresas que ha invertido en centros comerciales durante el primer semestre de año es una sociedad mexicana privada de inversión, que a principios de abril anunciaba la compra de Ociopía a Cepheus Capital. El inmueble, ubicado en la localidad alicantina de Orihuela, habría sido adquirido en 2014 por 5,5 millones a la consultora CBRE.

Centros comerciales ‘a la venta’

A principios de abril, la gestora Nuveen Real Estate puso a la venta el centro comercial Islazul con un precio de salida por 320 millones. El inmueble fue comprado en 2014 por 230 millones y cuenta con más de 90.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

Además, Unibail Rodamco Westfield (URW), una de las marcas con más centros comerciales en su cartera, consideró la venta del centro comercial Splau, ubicado en la localidad barcelonesa de Cornellà de Llobregat. A finales del pasado junio, el proceso de venta contaba con cinco empresas finalistas y apuntaba a convertirse en una de las mayores operaciones inmobiliarias de 2022. URW cuenta hasta con 104 activos, entre los que destacan La VaguadaEquinoccioParquesur, en Madrid; La Maquinista Glorias, en Barcelona; Bonaire, en Valencia; Garbera, en San Sebastián.

Promoción de nuevos centros comerciales: compras de suelo y comienzo de obras

¿Qué tal el desarrollo de nuevos parques comerciales? Durante los primeros seis meses de 2022, grandes marcas como Carrefour apostaron por la compra de suelo en la capital para la promoción de nuevos centros comerciales. Por el concurso licitado por el Ayuntamiento de Boadilla del Monte en el que la firma francesa se alza como ganadora, el Consistorio recibirá un canon anual de 260.000 euros durante 35 años para disponer de la explotación del activo.

También el Grupo Insur ultimó a finales de mayo la compra de un suelo junto al futuro centro comercial de Valdebebas, una parcela de 15.165 metros cuadrados que contó hasta con cuatro inversores interesados. Con esta operación, el gran desarrollo urbano de la zona norte de Madrid, en el distrito de Hortaleza, podría tener su segundo edificio de oficinas e incluir una parte destinada al desarrollo de un nuevo hotel.

Además de la operación de Finistrelles, Equilis anunciaba a mediados de mayo el inicio de las obras de su centro comercial en Fuenlabrada, Nexum Retail Park Fuenlabrada, con una inversión de 110 millones de euros. El macrocomplejo comercial, con una superficie de 26.000 metros cuadrados, incluye la construcción de un hotel y una residencia de estudiantes.

A finales de febrero, también el Grupo Kronos daba comienzo a las obras de urbanización e infraestructura de su nuevo espacio comercial, Way Cáceres, con una inversión de 35 millones. Según las previsiones, el proyecto abrirá sus puertas en la primavera de 2023. Y no es la primera vez que la marca de retail de Kronos invierte en el segmento: además de este complejo, Way cuenta en España con Way Dos Hermanas y Way Orense. Los tres espacios, en conjunto, sumarían una inversión aproximada de 120 millones de euros para una superficie total de 91.700 metros cuadrados.

Por último, uno de los movimientos económicos más destacables del segmento lo encontramos en la refinanciación por parte de Frux Capital y Arcano Private Debt del centro comercial La Fira, ubicado en Reus, provincia de Tarragona. El espacio, de 29.013 metros cuadrados de superficie bruta alquilable, recibió parte de una inversión global que Silicius habría dedicado a sus tres centros comerciales.

Reformas, ampliaciones y aperturas en centros comerciales españoles

¿Más noticias sobre centros comerciales en España? En mayo, el grupo holandés Via Outlets anunciaba una inversión de 17,5 millones en la ampliación de su centro comercial Sevilla Fashion Outlet, en la capital andaluza. La reforma, que transformará completamente la actual superficie comercial, supondrá la entrada de 17 nuevos operadores nacionales e internacionales.

Además, otros centros como L’Illa Diagonal han anunciado próximas reformas en sus instalaciones. Coincidiendo con su 30 aniversario, este parque comercial situado en Barcelona invertirá hasta 35 millones de euros en unas obras que, según lo previsto, finalizarían antes de 2024.

En la misma situación se encuentra el centro comercial Gran Vía de Vigo, gestionado a través de Gentalia por Grupo Lar. La reforma integral de sus instalaciones asciende a 5,5 millones de euros, se trata de la segunda fase de remodelación del complejo.

Por último, el centro comercial Bilbao Intermodal inauguraba a finales de febrero su galería peatonal al público, incorporando nuevos locales de ocio y restauración. El complejo, propiedad de Amenabar, ha contado con diferentes fases de construcción para el desarrollo de una residencia de estudiantes y un hotel gestionado por la firma Illunion Hotels.

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En el caso contrario, el proyecto que se encuentra paralizado desde febrero es el macrocentro Promenade Lleida, del grupo Frey y Eurofund Group. ¿Cuál es la estimación de creación de riqueza y la generación de empleo en este caso? El desarrollo del centro comercial supondría el desarrollo de 57.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable en Lleida, según EY. Así, Promenade Lleida se transformaría en el primer complejo comercial y de ocio en la provincia la provincia catalana, única provincia que, junto a Teruel, no dispone a día de hoy de una infraestructura similar.

Aunque la fecha de apertura todavía se desconoce, el desarrollo de este parque comercial supondrá un fuerte impulso económico en la zona, incluso desde su proceso de construcción, que generará más de 1.500 puestos de trabajo y una inversión de más de 100 millones de euros.

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