Socimis en España 2026: 169 cotizadas y 33.954 millones en bolsa

Fuente: ArmanexT — Estudio SOCIMI · 1S 2026 · Datos a 30 de junio de 2026

El sector en cifras: madurez y calidad por encima de volumen

El mercado inmobiliario cotizado en España ha entrado en una nueva fase. Según el X Estudio socimi 2025 elaborado por ArmanexT, el sector ya no crece por el número de vehículos que se incorporan, sino por la calidad de las operaciones y la reorganización de estructuras maduras. Las 19 nuevas incorporaciones de 2025 contrastan con las 31 de 2024, pero la capitalización media por vehículo escaló desde los 87 hasta los 116 millones de euros. El mensaje del sector era claro: menos cantidad, más consistencia.

El primer semestre de 2026 confirma y amplía esa tendencia. Con 169 socimis cotizadas a 30 de junio — doce más que a finales de 2025 —, la capitalización total alcanza los 33.954 M€ (+16,4% desde diciembre de 2025) y el valor agregado de los activos supera los 52.337 M€ (+4,74%). Se ejecutaron 13 ampliaciones de capital por un importe conjunto de 104,9 M€, un 25,8% más que en el mismo periodo de 2025. La distribución por mercados muestra el peso de cada segmento: BME Growth concentra 11.320 M€ en capitalización (+10,5%); Mercado Continuo, 13.342 M€ (+28%); Euronext Access, 3.885 M€ (+4,2%); BME Scaleup, 3.360 M€ (+15,1%); y Portfolio Stock Exchange, 2.048 M€ (+10,9%).

Las 12 nuevas incorporaciones del semestre aportan 1.175 M€ en activos, con BME Scaleup como principal destino (5 incorporaciones, 693 M€), seguido de Portfolio Stock Exchange (4, 143 M€) y Euronext Access (3, 339 M€). BME Growth no registró ninguna alta nueva. Entre las nuevas socimis destacan Healthcare Activos Yield 2 (230 M€), Caminho Propício (183 M€) y Stable In Long Real Estate (109 M€). El perfil de las nuevas incorporaciones refleja una diversificación creciente hacia residencial asequible, senior living, logística y activos sanitarios.

Fuente: ArmanexT — Estudio SOCIMI · 1S 2026

La financiación acompaña la expansión: 13 ampliaciones de capital por 104,9 M€ en total (+25,8% respecto al 1S 2025), con BME Growth como principal fuente de capital captado (79,6 M€, el 76% del total) y BME Scaleup con el mayor número de operaciones (6).

Fuente: ArmanexT — Estudio SOCIMI · 1S 2026 · 87% dineraria · 13% compensación de créditos

Las grandes: Merlin Properties y Colonial SFL en el Ibex 35

Merlin Properties — La mayor socimi de España

Merlin Properties es la mayor compañía inmobiliaria cotizada de la Península Ibérica y una de las pocas socimis que forma parte del Ibex 35. Su cartera abarca oficinas, centros comerciales, plataformas logísticas y, desde 2024, centros de datos, en un giro estratégico que la convierte en referencia de infraestructura digital inmobiliaria.

Los resultados de 2025 supusieron un salto cualitativo notable: el beneficio neto contable de 786 M€ (frente a 284 M€ en 2024) se explica en gran parte por revalorizaciones de activos de 494 M€, impulsadas por la caída de los tipos de interés y la mejora operativa generalizada. El Ebitda del ejercicio alcanzó los 399 M€ (+8% interanual). La compañía mantiene una calificación crediticia de Baa1/BBB+ por Moody’s y S&P respectivamente, con perspectiva estable.

Arranque de 2026: rentas de doble dígito y ampliación para data centers

El primer trimestre de 2026, presentado el 13 de mayo, confirma la tendencia: ingresos totales de 153,4 M€ (rentas brutas de 146,2 M€, +10,3% interanual), Ebitda de 113,6 M€ (+11,4%) y beneficio operativo recurrente (FFO) de 87,4 M€ (+3,9%). El beneficio neto se situó en 77 M€ (-8,6%), lastrado por mayores gastos financieros y sin efecto de revalorizaciones, que solo se calculan en junio y diciembre. La ocupación se mantiene en el 95% y el NTA asciende a 9.496 M€ (15,32 € por acción).

El hito financiero del trimestre fue la ampliación de capital de 768 M€ ejecutada en marzo —un 10% del capital, colocada a precio de cierre sin descuento y con una sobresuscripción de 12 veces— para financiar la Fase III de los centros de datos, cuyo plan contempla una inversión de 4.470 M€. Tras la operación, el LTV bajó al 24,4%, con una liquidez de 2.495 M€ y un vencimiento medio de la deuda de 4,2 años. La compañía abonará un dividendo total de 42 céntimos por acción con cargo a 2025. En bolsa, Merlin cotiza a 10 de junio de 2026 en torno a los 14,7 €, cerca de su máximo de 52 semanas (15,57 €), con precios objetivo de 14,50 € (JP Morgan), 15 € (Jefferies) y 17 € (Deutsche Bank).

Personas clave: Ismael Clemente, consejero delegado y cofundador de Merlin Properties desde su creación en 2014, con una retribución de 3,05 M€ en 2025 (la más alta del sector). Le acompaña en el equipo directivo Miguel Ollero, Chief Operating Officer (COO), con 2,35 M€ percibidos en el mismo ejercicio. Clemente es el arquitecto de la estrategia de diversificación hacia data centers y referente del sector inmobiliario institucional en España. El índice de referencia de la compañía incluye el Ibex 35, Euro Stoxx 600, FTSE EPRA/Nareit Global y el índice de sostenibilidad Dow Jones.

Colonial SFL — Líder europeo en oficinas prime

Colonial SFL (denominación adoptada tras la fusión con su filial francesa SFL en 2024-2025) es la segunda gran socimi española del Ibex 35 y la referencia ibérica en el segmento de oficinas prime. Su cartera, valorada en 12.203 M€, se distribuye entre Madrid, Barcelona y París, con más de un millón de metros cuadrados gestionados.

El ejercicio 2025 se saldó con resultados en la parte alta del guidance marcado por la propia compañía: beneficio neto recurrente de 211 M€ (+9%) y resultado neto consolidado de 344 M€ (+12%). La actividad comercial registró un nivel récord, con 147.500 m² firmados equivalentes a 64 M€ en rentas anualizadas, un incremento del 22% respecto al año anterior. El NTA por acción se sitúa en 9,70 €.

Primer trimestre de 2026 y plan estratégico 2026-2028

Colonial SFL cerró el Q1-2026 con ingresos por rentas de 104 M€, un 7% más que el año anterior y un 4% en términos comparables. El Ebitda de rentas alcanzó los 88 M€ (+5%), el resultado neto recurrente los 55 M€ (+1%) y el resultado neto consolidado los 47 M€ (+3%). La ocupación media subió hasta el 93,3%, con tasas superiores al 90% en París y Madrid, mientras Barcelona se mantiene en el 83% por la sobreoferta temporal del distrito 22@. Un tercio de la contratación del trimestre (más de 37.000 m²) se cerró con grupos tecnológicos y empresas vinculadas a la inteligencia artificial. La socimi ya ha ejecutado desinversiones por 350 M€, más del 70% de su programa de 500 M€, incluyendo la venta del inmueble Marceau en París por más de 240 M€.

En su Capital Markets Day del 4 de junio de 2026, la compañía presentó su plan estratégico 2026-2028: anuncia su intención de entrar en Alemania mediante compra de activos, entrada en el segmento de residencias de estudiantes y un objetivo de beneficio por acción recurrente de entre 39 y 41 céntimos en 2028, un crecimiento de entre el 16% y el 22% respecto a 2025. Para 2026 confirma la guía de 34-35 céntimos por acción, con un LTV objetivo de entre el 35% y el 40% y rentabilidades mínimas exigidas del 7-8,5% en activos core+ y del 9-10% en value add. La acción cotiza a comienzos de junio de 2026 en torno a los 5,8 €.

Personas clave: Juan José Brugera (presidente) y Pere Viñolas (consejero delegado). Viñolas percibió en 2025 una remuneración de 2,68 M€, un 47% más que en 2024, sustentada en retribución variable en acciones. La compañía mantiene la calificación BBB+/Baa1 de S&P y Moody’s con perspectiva estable y cubre todos sus vencimientos de deuda hasta 2029.

El segundo escalón: socimis medianas y especializadas

Castellana Properties — El líder del retail cotizado

Castellana Properties es la socimi especializada en centros comerciales y parques de medianas superficies más relevante fuera del Mercado Continuo. Propiedad del fondo sudafricano Vukile Property Fund, cerró su ejercicio fiscal 2024-2025 con una cartera valorada en más de 1.600 M€, un 60% más que el año anterior tras adquirir activos como el centro comercial Bonaire en Valencia por 305 M€ y otros centros de Unibail-Rodamco-Westfield. El NTA del grupo se sitúa en 903,9 M€ (7,08 € por acción).

El CEO Alfonso Brunet ha protagonizado una de las operaciones más comentadas del sector: la OPA exitosa sobre Lar España (excluida de cotización en febrero de 2025), que consolidó a Castellana como el gran consolidador del retail cotizado en España. En febrero de 2026 firmó la compra del centro comercial Islazul (Carabanchel, Madrid) a Henderson Park y Eurofund Group por 340 M€, con cierre el 30 de abril de 2026. Con ella, la cartera asciende a 23 activos, 692.105 m² de SBA y más de 2.222 M€ de GAV.

Saint Croix Holding Immobilier (Pryconsa) — Diversificada con peso hotelero

Saint Croix es la socimi del grupo constructor y promotor Pryconsa, presidida por Marco Colomer. Cerró 2025 con rentas de 42,82 M€ (+15%) y un Ebitda de 34,1 M€ (+16%), impulsada principalmente por el segmento hotelero, cuyas rentas crecieron un 33% con la entrada en explotación del Hotel Innside Meliá Valdebebas y el reposicionamiento de activos en Isla Canela (Huelva). La cartera bruta alcanzó los 905 M€ con una ocupación del 92% y un LTV muy contenido del 26%. El consejo propondrá un dividendo de 17 M€ (3,8 € por acción). Por valoración, las oficinas lideran la cartera con 304,7 M€, seguidas de hoteles (249,5 M€), activos comerciales (235,3 M€) y uso dotacional (75,8 M€).

Árima Real Estate — Vuelta al beneficio tras la fusión con JSS

Árima Real Estate cerró 2025 con un GAV de 563,5 M€, un 57% más que los 359,3 M€ de 2024, impulsado por el primer ejercicio completo con la cartera integrada de JSS Real Estate. El NTA alcanzó los 327,8 M€ (13,4 € por acción), un 25% superior al año anterior. Los ingresos totales se duplicaron hasta los 27,7 M€ y el Ebitda recurrente se multiplicó por nueve, hasta 18,5 M€. El resultado Epra fue de 8,8 M€ (0,36 € por acción), frente a pérdidas de 0,04 € por acción el ejercicio anterior. La superficie bruta alquilable supera los 175.000 m² y la cartera genera rentas brutas anualizadas de 30 M€. El LTV cerró en el 40,7%, con una deuda a tipo fijo en el 65% y vencimiento medio de 3,5 años. Al frente de la compañía se encuentra José María Rodríguez-Ponga Linares, que desde mayo de 2025 acumula los cargos de presidente y consejero delegado. La fusión inversa con JSS Real Estate (ambas controladas por el banco suizo J. Safra Sarasin) se completó en noviembre de 2025. En cartera destacan los edificios Dune, Botanic, Cadenza, Cristalia y Ramírez de Arellano, junto al proyecto Pradillo (Chamartín), en rehabilitación con entrega prevista en el primer semestre de 2026 y rentabilidad estimada superior al 8%.

Vitruvio Real Estate — La socimi gestora de Abante

Vitruvio Real Estate, gestionada por Abante Asesores y liderada por Joaquín López-Chicheri, cerró 2025 con una cartera valorada en 370 M€ que genera más de 20 M€ en rentas anualizadas, con una ocupación del 99,5% y una morosidad neta del 0,1%. La facturación por alquileres creció de 9,85 a 14,35 M€ durante el ejercicio, mientras el valor neto de los inmuebles se revalorizó un 11,5% de forma orgánica. El apalancamiento sobre GAV se sitúa en el 28,5%, uno de los más conservadores del sector. Para 2026, la gestora ha fijado un dividendo objetivo de 0,58 € por acción, un 20,8% superior al del ejercicio anterior. A nivel corporativo, en 2025 completó la absorción de Mercal Inmuebles (63 M€) y la integración de Alkigar y Polígono Garza 2000 (25,6 M€), reforzando el peso del retail (52% de la cartera) y el residencial (32%).

Vbare Iberian Properties — Nueva etapa bajo Impar Capital

Vbare Iberian Properties protagonizó a finales de 2024 una de las operaciones corporativas más relevantes del segmento residencial cotizado. La gestora Impar Capital, a través de su fondo Singular Prime Investment, lanzó una OPA a 10 € por acción —una prima del 35% sobre el precio de mercado— que fue aceptada por el 99,3% de los accionistas, quedándose con el 98% del capital social en diciembre de 2024. Desde entonces, la compañía ha renovado por completo su consejo de administración. Al frente figura Roberto Eduardo Perri, presidente del consejo y CEO, también CEO de Impar Capital, con más de 20 años de experiencia en proyectos inmobiliarios por encima de los 600 M€. La estrategia en 2025 fue de desinversión activa: la compañía vendió varios activos residenciales en Madrid generando plusvalías significativas, con vistas a rotar la cartera bajo la nueva dirección.

Ktesios — La socimi del alquiler asequible en la España non-prime

Ktesios es la única socimi española especializada íntegramente en vivienda asequible en zonas non-prime. Su modelo consiste en adquirir activos con descuentos superiores al 50% sobre el valor de mercado en municipios con fuerte demanda y escasa oferta, ofreciendo alquileres accesibles con alta rentabilidad bruta. Tras completar la integración de Mistral Patrimonio Inmobiliario, la cartera consolidada superó los 1.000 activos (638 viviendas en alquiler) distribuidos en 15 provincias. Al cierre de 2025, el GAV ronda los 90 M€, con ingresos anuales de 3,5 M€ y un LTV conservador del 24% a mitad de ejercicio. El Proyecto Shield, la línea de financiación estratégica de hasta 100 M€ para acelerar la adquisición de nuevas carteras, quedó descartado en marzo de 2026 al romperse las negociaciones con el fondo financiador por falta de alineamiento en las condiciones. Al frente figura Henry Gallego, CEO y presidente del consejo. El precio medio de compra ronda los 42.000 € por vivienda frente a unos 100.000 € de valor de mercado, con Toledo como principal mercado.

Hlre socimi — El nuevo líder del retail tras la fusión con Lar España

Hlre socimi es el nombre que adoptó en septiembre de 2025 la entidad resultante de la fusión inversa entre Helios RE socimi (vehículo de Hines y Grupo Lar) y Lar España Real Estate, dando así por concluida la trayectoria de once años de Lar España como compañía cotizada independiente. El proceso comenzó con la OPA voluntaria de Helios RE a 8,3 € por acción, resuelta en diciembre de 2024, seguida del squeeze-out del 7,8% restante en febrero de 2025, que supuso la exclusión de Lar España del Mercado Continuo y su incorporación simultánea al BME Scaleup. Hlre socimi gestiona una cartera de 10 activos (siete centros comerciales y tres parques de medianas) con una superficie bruta alquilable superior a los 460.000 m² y un valor de 1.340 M€. En julio de 2025, la compañía cerró una refinanciación de 810 M€ con Morgan Stanley y Banco Santander. La estrategia combina la rotación de activos maduros —en 2025 vendió el Parque Abadía de Toledo a Redevco por 104,2 M€ y los parques Txingudi y Las Huertas por 40,5 M€— con la adquisición de inmuebles con potencial de creación de valor. El consejo está presidido por Vanessa Gelado, Senior Managing Director y Country Head de Hines en España y Portugal.

Hotei Properties — OPA del propio CEO tras frustrarse la venta a Abu Dhabi

Hotei Properties —denominación adoptada en 2025 por la antigua Millenium Hospitality Real Estate (MHRE)— es la única socimi española especializada en hoteles de cinco estrellas, con activos en operación en Madrid, Bilbao, Sevilla y San Sebastián bajo marcas como Marriott Autograph Collection, Radisson Collection, Meliá y Nobu. El ejercicio 2025 arrojó cifras sobresalientes: los ingresos crecieron un 27% hasta los 27,12 M€, el Ebitda se disparó un 140% hasta los 15,38 M€ y el beneficio neto alcanzó los 18,5 M€ (+66%). El GAV de la cartera alcanzó los 728,4 M€ a junio de 2025 y el apalancamiento neto cerró el año en el 30,7%, con una caja de 34 M€. En junio de 2025 la compañía ejecutó la venta del complejo Fairmont La Hacienda (Cádiz) por 175 M€ y distribuyó una retribución de 181 M€ (1,57 € por acción).

El gran giro corporativo ha llegado en junio de 2026. Tras casi un año de negociaciones de Castlelake para vender la compañía —incluidas conversaciones con la hotelera emiratí Abu Dhabi National Hotels que no llegaron a buen término, pese a valorar la socimi un 7% por encima del NAV—, Painwick Project, sociedad controlada por Vouching (vehículo de Borja Escalada, actual consejero delegado de Hotei) y vinculada a la gestora hispanomexicana Sancus Capital, ha lanzado una OPA a 3,20 € por acción, que valora el 100% de la socimi en unos 371 M€. Castlelake venderá la totalidad de su participación (49,72% del capital), y se suman compromisos irrevocables de Alazady España (3,93%) y Pasoni Inversiones (0,02%), por lo que la aceptación mínima del 50% está garantizada.

La oferta está condicionada a la venta efectiva del hotel Nômade Madrid por al menos 105 M€, la refinanciación del JW Marriott y la distribución de un dividendo ordinario y otra retribución extraordinaria que conjuntamente superarán los 1,32 € brutos por acción. Painwick ha advertido además de que, una vez tome el control, no prevé adoptar medidas para mantener el régimen fiscal de socimi tras las desinversiones en marcha, lo que abre la puerta a una transformación profunda del modelo de negocio de la compañía.

Socimis controladas por un único accionista: el otro universo

Más allá de las socimis con free float amplio, existe un universo numeroso de vehículos controlados por un único inversor institucional o familiar que cotiza fundamentalmente por razones fiscales. Sus acciones apenas generan actividad en mercado, pero su peso en la capitalización total es significativo.

Dónde cotizan: los mercados del ecosistema socimi

Fuente: ArmanexT — Estudio SOCIMI · 1S 2026 · Datos a 30 de junio de 2026

Evolución de la cotización: las grandes socimis en bolsa (2020-2026)

Las grandes socimis del Mercado Continuo han protagonizado un ciclo completo de caída y recuperación. Merlin Properties tocó suelo en 2020 (mínimo histórico de 5,65 € por acción) y a 10 de junio de 2026 cotiza en torno a los 14,7 €, tras marcar un máximo de 52 semanas en 15,57 €, lo que representa una revalorización superior al 150% desde aquellos mínimos. Colonial SFL siguió una trayectoria más moderada, afectada por el peso de su cartera en el mercado de oficinas de París y la subida de tipos, y cotiza en junio de 2026 en torno a los 5,8 €, todavía por debajo de sus niveles prepandemia, aunque con impulso tras la presentación de su plan 2026-2028. Árima Real Estate, más pequeña y especializada en oficinas prime de Madrid, ha cotizado con mayor volatilidad pero con tendencia positiva desde la fusión con JSS Real Estate en 2025.

El gran catalizador de la recuperación ha sido la inversión del ciclo de tipos de interés: tras el pico de 2022-2023, las bajadas del BCE desde mediados de 2024 han impulsado los NAVs y las cotizaciones de todo el sector. Las rentas indexadas a la inflación, la alta ocupación y la rotación hacia activos de mayor calidad han completado el cuadro.

La evolución diferenciada de Merlin y Colonial refleja sus estrategias divergentes. Merlin ha sido la gran ganadora en bolsa, impulsada por su apuesta por los centros de datos y por ser la socimi que mejor ha capturado el ciclo de recuperación de tipos. Colonial, en cambio, ha cotizado con mayor presión por su endeudamiento relativo (LTV del 36,7% a marzo de 2026) y el lastre de la cartera parisina durante 2022-2023, aunque la integración de SFL, la aceleración de las desinversiones y el plan 2026-2028 apuntan a una mejora. En ambas, el ratio P/NAV sigue por debajo de 1x, lo que los analistas interpretan como un descuento estructural en un sector de alta calidad operativa.

El marco regulatorio de las socimis: de la Ley de 2009 a la tormenta fiscal de 2024-2026

Las socimis fueron creadas por la Ley 11/2009, impulsada por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero en plena crisis financiera, con el objetivo de atraer inversión institucional al mercado inmobiliario español y dotar de liquidez a un sector deprimido. Sin embargo, el vehículo no despegó hasta que el Gobierno de Mariano Rajoy lo reformó sustancialmente mediante la Ley 16/2012, que redujo el tipo del Impuesto de Sociedades al 0% sobre los beneficios distribuidos vía dividendo y simplificó los requisitos de acceso. A partir de ese momento, el número de socimis creció exponencialmente.

El régimen vigente establece las siguientes condiciones principales: cotización obligatoria en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación; capital social mínimo de 5 M€; al menos el 80% del activo invertido en inmuebles urbanos para alquiler; obligación de mantener los activos en cartera un mínimo de 3 años; distribución obligatoria de al menos el 80% de los beneficios como dividendo; y un free float mínimo del 25%. A cambio, la tributación efectiva sobre beneficios distribuidos es del 0% en el Impuesto de Sociedades, si bien los accionistas tributan al 19% por los dividendos recibidos. Los beneficios no distribuidos tributan al 15%, gravamen introducido en 2021 por petición de Unidas Podemos en el anterior Gobierno de coalición.

La batalla política: de la supresión total (nov-2024) a la reforma condicionada bloqueada

El régimen socimi se ha convertido en uno de los campos de batalla más intensos del debate político sobre vivienda en España durante los últimos años. En noviembre de 2024, PSOE y Sumar pactaron incluir en una enmienda a la ley del impuesto mínimo global del 15% a multinacionales la supresión completa del régimen fiscal especial de las socimis, sometiéndolas al tipo general del 25% del Impuesto de Sociedades. La reacción del sector fue inmediata: Merlin Properties comunicó a la CNMV que estaba evaluando medidas de contingencia y Colonial advirtió de que reevaluaría su estrategia de inversiones. Su presidente, Juan José Brugera, calificó los cambios de «muy graves» y afirmó que convertirían al mercado español en «territorio prohibido» para la inversión internacional. El pleno del 21 de noviembre de 2024 salvó el régimen: la enmienda de Sumar no obtuvo el respaldo de la Comisión de Hacienda y el PSOE rompió de facto el pacto con su socio al no votar a favor.

Cinco meses después, el 22 de mayo de 2025, el PSOE registró en el Congreso una proposición de ley para favorecer el alquiler asequible con una nueva vuelta de tuerca fiscal, pero con matices importantes: eleva la tributación sobre beneficios no distribuidos del 15% al 25%, pero solo afecta a las socimis cuyo patrimonio sean viviendas en alquiler. Quedan expresamente excluidas las socimis de oficinas, centros comerciales y activos logísticos —como Merlin Properties y Colonial, las dos del Ibex 35—. La reforma incluye incentivos escalonados: reducción del 50% del nuevo gravamen para quienes destinen más del 60% de su cartera a alquiler asequible y exención total del 100% si además reinvierten los beneficios en vivienda asequible en un plazo máximo de tres años. Más de un año después de su registro, la proposición sigue sin tramitarse: el grupo socialista no ha garantizado los apoyos necesarios para superar la toma en consideración.

La respuesta del sector: seguridad jurídica y riesgo de deslocalización

Los principales organismos y asociaciones del sector inmobiliario se han posicionado de forma unánime contra cualquier reforma que altere el régimen vigente. La ACI (Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria), que agrupa a BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank y Savills, advirtió de que la reforma fiscal pondría en riesgo hasta 15.000 M€ en operaciones de inversión acumuladas desde 2014. Su presidente, Ricardo Martí-Fluxá, alertó del riesgo de que las socimis busquen otros destinos fuera de España donde cotizar y promover nuevos activos. Apresco (Asociación de Propietarios de Espacios Comerciales) advirtió del posible cierre de centros y parques comerciales incapaces de absorber el salto impositivo del 0% al 25%. La propia CNMV recordó que hasta 14 jurisdicciones dentro de la UE cuentan con vehículos equivalentes al REIT español, lo que situaría a España en desventaja competitiva si endureciera unilateralmente el régimen.

El debate de fondo refleja una tensión estructural sin fácil resolución: el régimen socimi fue diseñado para atraer capital institucional y profesionalizar el arrendamiento, y ha cumplido ese objetivo en segmentos como oficinas, logística o retail. Sin embargo, su extensión al mercado residencial ha generado un conflicto con el objetivo político de garantizar acceso a la vivienda, especialmente en un contexto de tensión de precios en grandes ciudades. La solución que parece ganar terreno —condicionar los beneficios fiscales a la provisión de alquiler asequible— es técnicamente más sofisticada que la supresión total, pero su eficacia dependerá del nivel de exigencia de los umbrales y, sobre todo, de una aritmética parlamentaria que hoy no acompaña.

Perspectivas 2S 2026: consolidación, Fibras y regulación

El primer semestre de 2026 ha confirmado las previsiones: consolidación y operaciones corporativas como ejes del mercado, con 12 nuevas incorporaciones —un 50% más que en el 1S 2025— y un valor agregado de activos que supera por primera vez los 52.000 M€. La inversión inmobiliaria en España superará los 10.000 M€ en el primer semestre, un crecimiento cercano al 50% respecto al mismo periodo de 2025, según JLL, lo que consolida al mercado español como uno de los más dinámicos de Europa. El segmento Living concentra el 44% del volumen de inversión, impulsado por la demanda residencial, el déficit de oferta y el crecimiento demográfico. Según ArmanexT, el segundo semestre estará condicionado por la estabilidad macroeconómica, el comportamiento de la inversión inmobiliaria y el mantenimiento de un marco regulatorio favorable.

El hito más relevante del horizonte próximo sigue siendo la llegada a España de las Fibras latinoamericanas. La primera, Fibra Prime, socimi peruana de oficinas, logística y espacios comerciales con una cartera valorada en unos 190 millones de dólares, tiene prevista su incorporación a BME Growth a lo largo de 2026 y abrirá una ronda de más de 100 M€. Será la primera socimi de origen latinoamericano en cotizar en Europa. En el plano tecnológico, la aprobación por parte de la CNMV del sistema blockchain de Securitize abre una nueva vía para la tokenización de socimis, lo que aumentará la competitividad y la accesibilidad del mercado a inversores minoristas. Mención especial merecen los fondos InvestEU: durante el semestre se seleccionaron gestoras y vehículos para canalizar una inversión total de 676 M€ (ampliable hasta 850 M€) destinada exclusivamente a vivienda social y asequible en alquiler, muchos de ellos estructurados como socimis.

El ecosistema de socimis español afronta la segunda mitad de 2026 desde una posición de madurez consolidada y con nuevos máximos históricos: 169 vehículos, 33.954 M€ de capitalización y 52.337 M€ en valor de activos. Dos gigantes en el Ibex 35 apuntan a la expansión europea y digital, un segundo escalón de especializadas suma operaciones corporativas y un marco fiscal que, pese a los bandazos políticos de los últimos dos años, sigue en pie. La foto a cierre del primer semestre es la de un sector más concentrado, más profesionalizado y más diversificado que nunca, con el riesgo regulatorio sobre el residencial como principal nube en el horizonte.