La campaña de la renta 2026 —que corresponde al ejercicio fiscal 2025— arranca el 8 de abril. Para quienes tienen inmuebles en propiedad, en alquiler o han realizado operaciones de compraventa durante 2025, las decisiones fiscales correctas pueden suponer diferencias de miles de euros, especialmente por las asimetrías entre las diferentes comunidades autónomas.
Plazos y obligación de declarar en 2026
La Agencia Tributaria ha fijado los siguientes plazos para la campaña:
Están obligados a declarar quienes obtengan rendimientos del trabajo superiores a 22.000 euros anuales con un único pagador, o a 15.876 euros con más de un pagador cuando los ingresos del segundo y siguientes superan conjuntamente 1.500 euros. Quien haya arrendado inmuebles, vendido una vivienda o recibido imputaciones de renta por inmuebles vacíos también está sujeto a la obligación con independencia del importe.
Propietarios que alquilan bajo contratos sujetos a la LAU: las nuevas reducciones de la Ley de Vivienda
El régimen de reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler depende de la fecha del contrato y del perfil del inquilino, tras los cambios de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023):
Para los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se mantiene la reducción del 60%. Estas reducciones solo aplican al arrendamiento de vivienda habitual del inquilino; el alquiler turístico y el comercial no tienen derecho a ellas.
Gastos deducibles antes de aplicar la reducción en los contratos sujetos a la LAU
Alquiler vacacional y turístico: fiscalidad diferente
El alquiler vacacional no se beneficia de las reducciones anteriores. Sus ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario si el propietario no presta servicios propios de la industria hotelera (recepción permanente, limpieza periódica, etc.). Si los presta, tributan como rendimientos de actividades económicas y pueden estar sujetos a IVA del 10%.
Venta de inmuebles: ganancias patrimoniales y exenciones
La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro y tributa a los siguientes tipos para el ejercicio 2025:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| Entre 6.000 y 50.000 € | 21% |
| Entre 50.000 y 200.000 € | 23% |
| Entre 200.000 y 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Exención por reinversión en vivienda habitual
La ganancia por la venta de la vivienda habitual queda exenta si el importe total se reinvierte en una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años. La reinversión puede ser parcial: si solo se reinvierte una parte, la exención se aplica proporcionalmente.
Exención para mayores de 65 años
Los contribuyentes mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentos de tributar por la ganancia generada sin necesidad de reinvertir. Si venden otro inmueble distinto a su vivienda habitual, pueden quedar exentos si destinan el importe a constituir una renta vitalicia asegurada en los seis meses siguientes.
Hipotecas anteriores a 2013: deducción transitoria del 15%
Quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 —y ya aplicaron la deducción en ejercicios anteriores— pueden seguir deduciéndose el 15% de los pagos realizados (amortización, intereses y gastos asociados), sobre una base máxima de 9.040 euros anuales. Eso supone un ahorro máximo de 1.356 euros al año. Esta deducción no está disponible para hipotecas formalizadas a partir de esa fecha.
Eficiencia energética: deducciones prorrogadas hasta diciembre de 2025
Las deducciones por obras de mejora de la eficiencia energética se han prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2025 y serán aplicables en la declaración que se presenta en 2026:
Imputación de rentas: el impuesto sobre los inmuebles vacíos
Los propietarios de inmuebles urbanos que no estén alquilados ni constituyan la vivienda habitual deben imputar una renta calculada sobre el valor catastral. El porcentaje es del 2% con carácter general, o del 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los últimos diez ejercicios. Esta imputación se integra en la base imponible general y tributa a los tipos ordinarios del IRPF.
Las diferencias fiscales por comunidad autónoma: hasta 10 puntos en el tipo marginal
El IRPF se divide en un tramo estatal —igual para todos— y un tramo autonómico, cuya gestión corresponde a cada comunidad. Las diferencias son sustanciales: entre la comunidad con menor presión fiscal —Madrid— y la de mayor tipo marginal —Comunitat Valenciana— hay más de 10 puntos porcentuales. Para una base liquidable de 100.000 euros, la diferencia en la cuota puede superar los 6.000 euros al año.
| Comunidad | Tipo mínimo | Tipo máximo | Nota destacada |
|---|---|---|---|
| Madrid | 18,5% | 45,5% | Fiscalidad más baja del régimen común |
| Andalucía | 19% | 48,2% | ITP reducido al 3,5% para jóvenes y familias numerosas |
| Cataluña | 21,5% | 50% | Fiscalidad más elevada del régimen común. ITP al 20% para grandes tenedores desde junio 2025 |
| C. Valenciana | 19% | 54% | Tipo máximo más alto de España. 37 deducciones autonómicas |
| Galicia | 19% | 47% | Nuevas medidas rurales en vigor desde 2026 (Ley 8/2025) |
| Illes Balears | 19% | ~49% | Reciente reducción de tipos para bases bajas |
| Canarias | 19% | 45% | IGIC al 6,5% en obra nueva frente al IVA del 10% peninsular |
| País Vasco / Navarra | 23% / 18% | ~49% / ~52% | Régimen foral propio. Declaración ante Hacienda Foral, no ante la AEAT |
Seis errores frecuentes en la declaración con inmuebles
Fuentes consultadas
- ■ AEAT — Vivienda y otros inmuebles. Sede electrónica, sección IRPF. Actualizado 2025-2026. sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/vivienda-otros-inmuebles
- ■ AEAT — Novedades de normativa 2025. Principales novedades tributarias introducidas por la Ley 5/2025 de 24 de julio. sede.agenciatributaria.gob.es — novedades-normativa-2025
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Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica. Medidas 2025. Capítulos I, II y IV. Actualizado a 11 de marzo de 2026.
Capítulo I (PDF) · Capítulo II (PDF) · Capítulo IV (PDF) - ■ Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE-A-2006-20764). Texto consolidado con todas las reformas vigentes para el ejercicio 2025. boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
- ■ Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (BOE-A-2023-12203). Disposición Final 2.ª: incentivos fiscales en el IRPF para arrendamientos de vivienda habitual. Vigentes desde el 1 de enero de 2024. boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
- ■ Ley 5/2025, de 24 de julio (BOE-A-2025-15424). Disposición Final 3.ª: introduce la Disposición Adicional 61.ª de la Ley 35/2006, que regula la nueva deducción de hasta 340 euros para trabajadores con rendimientos del trabajo inferiores a 18.276 euros. Con efectos desde el 1 de enero de 2025. boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2025-15424
- ■ Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre — Prórroga de deducciones por eficiencia energética en viviendas hasta el 31 de diciembre de 2025 (obras) y el 31 de diciembre de 2027 (edificios). BOE núm. 307, 24 de diciembre de 2025. AEAT — novedades normativa 2025
- ■ Ley 8/2025, de 30 de julio, del Estatuto de los Municipios Rurales de Galicia — Medidas en materia de tributos cedidos con entrada en vigor para el ejercicio 2026. DOG núm. 9467, 31 de julio de 2025. xunta.gal — DOG núm. 9467
- ■ Decreto ley 5/2025, de 24 de junio, de la Generalitat de Cataluña — Tipo del 20% en ITP para grandes tenedores en zonas de mercado tensionado, con efectos desde el 27 de junio de 2025. dogc.gencat.cat
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Normativas forales del País Vasco y Navarra — Diputaciones Forales de Álava, Vizcaya y Guipúzcoa; Hacienda Foral de Navarra. Concierto Económico y Convenio Económico vigentes.
Hacienda Vasca (Gobierno Vasco) · Hacienda Foral de Navarra — IRPF
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