El mercado del alquiler en España llega a 2026 con una demanda que no da tregua y una oferta que se contrae, especialmente en Barcelona. Para entender qué ha pasado en 2025 y qué puede esperarse de los próximos meses, Brains Real Estate News habla con Eduardo Garbayo, CEO de Spotahome, plataforma dedicada exclusivamente a gestionar el alquiler de propiedades para estancias de media y larga duración. Garbayo repasa la evolución de las rentas, el comportamiento de los propietarios ante la regulación y los perfiles de demanda que marcan el ritmo del sector.
Para el directivo, 2025 ha sido «un año de consolidación de precios altos», con crecimientos interanuales de entre el 6% y el 8% en las principales ciudades y una ocupación que supera el 95%. Desde la dirección de Spotahome, Garbayo ha seguido de cerca cómo la escasez de oferta tensiona el mercado de extremo a extremo, y su diagnóstico apunta a un ciclo que no se agota pero que empieza a mostrar los primeros límites de elasticidad.
Eduardo Garbayo, CEO de Spotahome.
Rentas al alza en 2025, con moderación prevista para 2026
El alquiler residencial ha mantenido durante 2025 una trayectoria claramente alcista en los mercados con mayor desequilibrio entre oferta y demanda. Para 2026, Garbayo no prevé un cambio de ciclo sino una moderación del ritmo.
«Para 2026 esperamos una moderación de ese crecimiento, probablemente en torno al 3-4%. En general estamos viendo que la demanda sigue siendo muy sólida pero la limitada oferta disponible pone mucha tensión en el mercado.» — Eduardo Garbayo, CEO, Spotahome
La presión no se distribuye de forma homogénea. Las tipologías con mayor tensión son las habitaciones en pisos compartidos y los pisos grandes alquilados como unidad completa, especialmente en zonas universitarias y cerca de hubs empresariales: Moncloa, Argüelles y Chamberí en Madrid; Eixample, Gràcia y el 22@ en Barcelona. «Los pisos bien comunicados son los que más se han revalorizado», señala Garbayo. Una habitación individual en zonas premium que hace tres años se alquilaba entre 500 y 550 euros está ahora en 650-700 euros, dependiendo del barrio y las características del piso. Las habitaciones con baño privado o en pisos recién reformados alcanzan, a su juicio, «precios récord.»
El fenómeno de desplazamiento de la demanda también preocupa al directivo. Zonas que hasta hace poco funcionaban como alternativa asequible —Tetuán o Carabanchel en Madrid, Sants y Poble Sec en Barcelona— ven cómo esa ventaja se erosiona. «El problema es que esas zonas ‘asequibles’ cada vez lo son menos, porque la demanda se desplaza hacia ellas», señala.
Barcelona bloquea; Spotahome crece un 20% en propietarios
Pese al endurecimiento del entorno regulatorio, Spotahome ha ampliado su cartera de propietarios e inmuebles más de un 20% durante 2025. Según Garbayo, «dada la inseguridad del mercado y la regulación, muchos caseros valoran trabajar con plataformas profesionales como Spotahome que les den garantías, protección frente a impagos y tranquilidad frente a la incertidumbre del mercado.»
Barcelona es el caso más extremo. La indefinición normativa lleva a muchos propietarios a bloquear sus calendarios y posponer el arrendamiento hasta tener claro las implicaciones reales de la regulación. Para el CEO, esta dinámica agrava un problema estructural que la legislación no resuelve.
«Resulta preocupante que una oferta de vivienda ya insuficiente para atender la demanda de alquiler se reduzca aún más por la falta de seguridad jurídica que perciben muchos propietarios.» — Eduardo Garbayo, CEO, Spotahome
En cualquier caso, el directivo considera que esta dinámica «refuerza la tendencia a trabajar con operadores profesionales que aporten seguridad y certidumbre al propietario.»
Ocupación del 95%, morosidad del 0,3% y rentabilidad sólida
Los indicadores operativos de la plataforma dibujan un mercado extraordinariamente tensionado por el lado de la demanda. La ocupación supera el 95% en las principales ciudades y, según Garbayo, los pisos bien ubicados a precio de mercado «prácticamente se alquilan en horas.» Para 2026, la señal más clara es anticipatoria: «ya estamos recibiendo reservas con casi seis meses de antelación a la fecha de entrada», apunta.
La morosidad se mantiene en mínimos: la tasa de impago en la plataforma está por debajo del 0,3%, varios puntos por debajo de la media del mercado. «El perfil de inquilino que trabajamos es generalmente estable y tiene capacidad de pago. Mantenemos el optimismo en este frente», afirma. En cuanto a rentabilidad, Garbayo describe 2025 como un año «sólido» para los propietarios: los costes operativos han subido —mantenimiento, IBI, seguros y gestión—, pero «la ocupación se ha mantenido en máximos y los precios medios han crecido un 7% de media.» De cara a 2026, el CEO apunta a la tecnología y la inteligencia artificial como palancas para optimizar procesos y «dar una experiencia más personalizada a cada inquilino.»
El perfil inquilino: jóvenes profesionales, internacionales y parejas con teletrabajo
En cuanto al perfil de la demanda, Garbayo no aprecia grandes cambios respecto a años anteriores. Los jóvenes profesionales de entre 25 y 35 años con empleos estables siguen siendo «el perfil estrella.» A ellos se suma un segmento internacional en crecimiento: «expatriados, nómadas digitales, estudiantes de máster, que valoran nuestra plataforma porque les facilita buscar vivienda desde fuera de España con todas las garantías.» Los estudiantes universitarios de 18 a 25 años que buscan un periodo de estudios en el extranjero o independizarse se mantienen como segundo grupo por volumen, mientras que las parejas jóvenes en busca de pisos de dos dormitorios ganan peso, especialmente con el auge del teletrabajo. El denominador común de todos estos perfiles, según el directivo: «buscan flexibilidad, transparencia y seguridad.»
En cuanto a preferencias, la pandemia consolidó cambios que «han venido para quedarse.» El balcón o la terraza es ahora «altamente valorado» y los propietarios lo destacan en sus anuncios. La conectividad digital —fibra de calidad, buena cobertura— es «la pregunta más repetida.» Garbayo observa también una demanda creciente de habitaciones o estudios en flex living con mejores instalaciones compartidas, aunque matiza que «los pisos individuales siguen siendo la mayoría del mercado.»
Un mercado difícil: regulación que no ataja el problema de raíz
La valoración de Garbayo sobre 2025 en términos sectoriales es crítica. «La legislación se ha enfocado en atacar los precios altos con medidas limitantes y de protección a los inquilinos, lo que se ha visto ya en otras ciudades que tiene un efecto contrario al deseado; y no ha atajado el problema de raíz», afirma. Los precios han seguido subiendo, impulsados por una demanda creciente y una oferta cada vez más restringida. A ello se suma que en 2025 comenzó la renovación de contratos firmados durante la pandemia, que se están actualizando a precios de mercado muy superiores, «sacando del alquiler a muchas familias», según el CEO.
«Si no se protege la seguridad jurídica del propietario, este sube precios para cubrirse del riesgo o quita su vivienda del alquiler, reduciendo la oferta; lo que al final a quien más perjudica es al inquilino.» — Eduardo Garbayo, CEO, Spotahome
La solución pasa por la oferta, no por los límites de precio
Para el directivo, la receta es clara y pasa exclusivamente por el lado de la oferta: agilizar licencias, reducir burocracia, incentivar fiscalmente la construcción de vivienda asequible y dar mayor seguridad jurídica a los propietarios, con procesos más ágiles en casos de impago. «Lo fundamental es aumentar la oferta, sin eso no hay solución sostenible», sostiene. Y añade una llamada al consenso político: «Dejemos de lado los enfrentamientos ideológicos para centrarnos en soluciones prácticas que funcionen.»
Garbayo defiende el papel de Spotahome como plataforma neutral en este debate: «Como plataforma que somos entendemos muy bien que si queremos crecer el mercado hay que proteger a ambas partes, no posicionarte con unos o con otros.» De cara a los próximos años, no anticipa mejoras significativas en la disponibilidad de alquiler asequible sin medidas decididas de apoyo a la oferta. Como lectura de referencia para quienes quieran entender el problema en profundidad, recomienda el research de Arcano titulado «Cómo afrontar el problema de la vivienda en España», que considera «de obligada lectura a cualquiera que quiera entender qué está pasando y cómo se podría cambiar la tendencia.»
El debate sobre la vivienda en España no tiene un único culpable ni una solución rápida. Lo que sí tiene es un denominador común que atraviesa todos los análisis: el acceso a un hogar se ha convertido en uno de los principales indicadores de desigualdad del país. Mientras el sector, las administraciones y la sociedad buscan puntos de encuentro, encontrar una vivienda digna a un precio asumible sigue siendo, para muchos jóvenes y familias, una carrera de obstáculos sin línea de llegada clara.
¿Qué temas trata esta noticia?
