El mercado de obra nueva en España cerró 2025 con demanda sostenida, precios al alza y una oferta que sigue sin dar respuesta al déficit estructural de vivienda. Dos directivos de Culmia desgranan el estado del sector y los retos que plantea 2026: Jaume Borràs, director de Negocio, repasa la evolución de la promoción residencial, y Celso Gómez, director territorial Centro-Norte-Sur, analiza el mercado de suelo. Dos perspectivas complementarias sobre un mismo problema: cómo ampliar la oferta en un entorno marcado por la escasez de suelo finalista, los bloqueos administrativos y la falta de mano de obra cualificada.
«Resolver la accesibilidad y la asequibilidad de la vivienda sigue siendo la prioridad.» Con esta frase, Celso Gómez sintetiza un problema que ningún indicador de actividad ni de inversión ha conseguido revertir en 2025. El mercado residencial español ha cerrado otro ejercicio con demanda fuerte, precios al alza y una oferta estructuralmente insuficiente. Desde Culmia, dos de sus directivos más próximos a la realidad del producto y del suelo desgranan qué ha pasado este año y qué se puede esperar del siguiente.
Obra nueva: precios al alza, vivienda asequible rezagada
Jaume Borràs, director de Negocio de Culmia, describe 2025 como un año globalmente positivo para el sector, aunque lleno de asignaturas pendientes. «En general, ha sido un buen año para el sector, aunque persisten la mayoría de los retos que teníamos antes de iniciarlo», señala. La demanda de compra de primera residencia se ha mantenido «continuamente fuerte» en las grandes áreas metropolitanas —Madrid, Barcelona, Valencia— y también en zonas de costa con dinamismo sostenido, como la Costa del Sol. Los precios de la obra nueva han seguido subiendo, impulsados por ese desequilibrio persistente entre oferta y demanda, aunque con incrementos algo más moderados que en 2024.
Donde el diagnóstico se complica es en el segmento de la vivienda asequible. «El desarrollo de vivienda de alquiler, especialmente la asequible, no ha acabado de despegar por el retraso en el lanzamiento de algunas licitaciones públicas», admite Borràs. La demanda del mercado de alquiler —tanto de vivienda libre como de vivienda asequible— se ha mantenido, en sus palabras, «tremendamente activa», pero la respuesta desde la oferta ha sido insuficiente. Varios proyectos de vivienda asequible que estaban previstos han acumulado retraso: «No todos los proyectos que se esperaban han acabado apareciendo», constata. La esperanza es que puedan materializarse a lo largo de 2026.
La mano de obra, el cuello de botella que amenaza con agravarse
Uno de los problemas que más peso ha ganado durante 2025 en el análisis de Borràs es la escasez de mano de obra. «La falta de mano de obra es cada vez más notable y ya llega a provocar retrasos en el inicio de los proyectos», advierte. El problema no es nuevo, pero su intensidad crece a medida que la actividad promotora intenta escalar. Y la previsión para 2026 no invita al optimismo: «En la medida en que crezca o se mantenga la actividad, se agudizará el problema».
La respuesta que el sector empieza a consolidar pasa por la industrialización. «La aplicación de elementos y modelos industrializados ya ha ido ganando presencia como una alternativa real», apunta el director de Negocio de Culmia. La construcción industrializada no solo alivia la dependencia de la mano de obra disponible en cada mercado, sino que también mejora los estándares de calidad y reduce los plazos. Para Borràs, este vínculo entre industrialización y capacidad de respuesta a la falta de oferta es uno de los ejes estratégicos del sector para los próximos años, junto con el impulso de la colaboración público-privada para desarrollar vivienda asequible e incluso social, y la mejora de los marcos de financiación y fiscalidad.
Suelo: escasez estructural y bloqueo administrativo
Si Borràs analiza el problema desde la perspectiva del producto, Celso Gómez lo hace desde donde todo empieza: el suelo. Y el panorama que describe en 2025 es el de un mercado condicionado por una escasez que no es coyuntural, sino estructural. «A pesar de que hay un fuerte interés inversor, la falta de suelo gestionado de forma eficiente y los largos plazos necesarios para su transformación han limitado la capacidad del sector para ampliar la oferta», explica el director territorial Centro-Norte-Sur de Culmia. Las bolsas de suelo heredadas de ciclos anteriores se han ido agotando, y la generación de nuevo suelo no ha compensado ese ritmo de consumo.
El impacto sobre los precios ha sido directo y desigual. Donde existe suelo finalista con demanda real y marco urbanístico claro, los valores se han tensionado al alza. El suelo pendiente de desarrollo o con complejidad regulatoria, en cambio, ha encontrado dificultades para atraer inversión. «Allí donde exista suelo listo para desarrollar y con un marco claro, los precios seguirán siendo firmes, mientras que el resto del mercado seguirá mostrando dificultades para atraer inversión hasta que no se resuelvan los aspectos de tramitación y transformación», resume Gómez, que no espera cambios estructurales en 2026 si no se actúa sobre el sistema de gestión del suelo.
Grandes áreas metropolitanas y regeneración urbana, focos estratégicos
De cara al próximo año, Gómez identifica como zonas estratégicas aquellas donde la demanda residencial es estructural: fundamentalmente las grandes áreas metropolitanas. En estos entornos, la regeneración urbana gana protagonismo como vía para generar nuevos desarrollos, poniendo en valor espacios degradados u obsoletos. «Los grandes desarrollos urbanísticos continúan siendo fundamentales por su capacidad para aportar soluciones de vivienda a gran escala, siempre que su gestión se aborde con planificación, coordinación y visión a largo plazo», señala.
En las decisiones de compra de suelo, la demanda sólida aporta visibilidad a los proyectos, pero la regulación actúa como variable determinante. «La regulación y los procesos administrativos influyen de manera decisiva en la planificación, los plazos y la viabilidad de las operaciones», subraya Gómez, lo que obliga a priorizar suelos con mayor certidumbre urbanística. En cuanto a los perfiles que protagonizan el mercado, predominan «operadores con una visión a largo plazo y capacidad para gestionar la complejidad urbanística», junto con proyectos impulsados desde el sector público a través de esquemas de colaboración público-privada orientados a vivienda asequible.
Las reformas que el sector necesita para desbloquear el sistema
El diagnóstico de Gómez sobre los retos de 2026 es contundente: sin reformas profundas en la planificación y gestión del suelo, el problema de acceso a la vivienda seguirá siendo estructural con independencia del ciclo económico. «La lentitud de los procesos urbanísticos, la inseguridad jurídica y la complejidad normativa generan un bloqueo estructural que limita la capacidad del sector para responder al déficit de vivienda existente», alerta. A ello se suma una capacidad de producción ajustada en la construcción, que dificulta escalar la actividad incluso cuando la demanda lo exige.
La hoja de ruta que plantea pasa por la aprobación de una nueva ley de suelo, la agilización administrativa y una gestión más dinámica y participativa. Borràs añade a esa lista el desarrollo de nuevo suelo con nuevos estándares de edificabilidad y densidad, la apuesta por la colaboración público-privada y la industrialización como palanca para mejorar tanto la producción como la calidad. Dos visiones complementarias —producto y suelo— que apuntan al mismo diagnóstico: sin más oferta, «el foco debe seguir estando en cómo incrementar la oferta para aliviar la tensión del mercado», concluye el director de Negocio de Culmia.
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