De la invasión de Ucrania en 2022 a la guerra entre Estados Unidos, Israel e Irán en 2026, el sector inmobiliario y la construcción en España encadenan cuatro años de sacudidas que encarecen la vivienda, paralizan obras y agravan el déficit habitacional de 700.000 viviendas.
Un sector ya herido recibe otro golpe
España arrastraba una crisis de vivienda estructural antes de que estallara el conflicto en Oriente Medio. La industria nacional ya afrontaba una subida acumulada del 45% en algunos materiales desde 2021, un fenómeno que se inició tras la crisis de suministros pospandemia y que se agravó con la invasión rusa a Ucrania. Sobre esa herida abierta cayó un nuevo impacto: la escalada bélica en Oriente Medio.
Según el informe de BBVA Research, el conflicto bélico en Oriente Medio, al igual que ocurrió con la invasión de Rusia a Ucrania, podría impactar en los precios de las materias primas de la construcción, afectando a la rentabilidad del sector y al desarrollo de nuevos proyectos. El problema no es solo que suban los precios: es que el sector llega a este nuevo conflicto sin apenas margen.
El mecanismo de transmisión es directo: España mantiene una dependencia estructural del 72% de energía importada, especialmente en forma de gas y petróleo. Cada aumento del precio del crudo del 10% suele traducirse en entre 0,2 y 0,4 puntos adicionales de inflación. Esa energía cara impacta en toda la cadena: materiales básicos como el aluminio, el cemento o el hierro dependen de un consumo intensivo de energía, y con los combustibles al alza, su fabricación se encarece de forma inevitable.
El freno a la construcción agrava el déficit de vivienda
Más allá del precio, el riesgo inmediato que denuncia el sector es la paralización de proyectos. Los costes aumentan pero los precios finales no se ajustan al mismo ritmo: los márgenes de promoción se reducen y algunos proyectos se posponen o directamente se cancelan. El shock energético puede actuar restringiendo aún más la oferta futura.
Esto ocurre porque los márgenes del sector son históricamente estrechos. Distintas fuentes del sector de la construcción señalan que las constructoras celebran cuando consiguen un beneficio de entre el 3% y el 5% anual: con la guerra de Ucrania, muchas obras se pararon a la espera de que cambiara la situación, y numerosas licitaciones quedaron desiertas porque no valía la pena continuar sin revisión de precios.
El impacto también alcanza al segmento logístico: entre 2026 y 2028 está prevista la incorporación de 2,4 millones de metros cuadrados de nueva oferta nacional, pero este desarrollo queda condicionado por el impacto de la guerra en los costes de construcción y la energía, según el informe The Logistics Property Telescope de EY.
El euríbor reacciona a la guerra y encarece las hipotecas
El tercer canal de transmisión afecta directamente al bolsillo de millones de familias. El euríbor acumula una tendencia alcista sostenida que sitúa su media mensual en el entorno del 2,5%, rompiendo dos años consecutivos de alivio para los titulares de hipotecas variables. La tensión geopolítica y el encarecimiento de la energía reactivan el riesgo de inflación, lo que obliga a replantear el calendario de bajadas de tipos del Banco Central Europeo.
El paralelismo con la guerra de Ucrania es inevitable: en aquel episodio, el euríbor pasó de estar en negativo en febrero de 2022 hasta el 4,16% en octubre de 2023. Si el conflicto actual se prolonga, los analistas no descartan un escenario similar. La recomendación generalizada para quienes tengan hipoteca variable es valorar el cambio a tipo fijo o mixto mientras dure la incertidumbre. Para quienes ya tienen decidida la compra de vivienda, esperar puede suponer encontrarse con hipotecas más caras y condiciones menos favorables en las próximas semanas.
La vivienda nueva marca récords que no ceden
Todo lo anterior se traduce en los precios finales de compra. Solo en 2025, el precio medio de la vivienda nueva en España aumentó un 10,4%, hasta los 2.567 euros por metro cuadrado, según datos de Tinsa by Accumin. Esta cifra sitúa la obra nueva un 43% por encima de la vivienda de segunda mano, que también se encareció un 11,9% en el último año.
La situación varía por regiones: la Comunitat Valenciana registró un incremento del 12%, solo por detrás de Asturias, Baleares y Cantabria. Las previsiones de BBVA Research para los próximos ejercicios no son optimistas: la construcción de vivienda nueva crecerá un 12,5% entre 2026 y 2027, pero será insuficiente y no evitará que el precio de la vivienda crezca un 10,2% en 2026 y un 6,8% en 2027.
Capital refugio y presión sobre el alquiler
Los conflictos bélicos suelen reforzar el papel del ladrillo como valor refugio, pero también generan tensiones adicionales en el mercado de alquiler. Los conflictos en zonas energéticamente estratégicas desencadenan una mayor presión en los alquileres de las ciudades y la entrada en España, como país seguro dentro de la UE, de capitales extranjeros que refugian sus inversiones en el sector inmobiliario.
En paralelo, el capital inversor también modifica sus preferencias dentro del propio sector: según el informe de EY, el conflicto está favoreciendo activos ya construidos frente a proyectos expuestos a sobrecostes y retrasos, lo que ralentiza la puesta en marcha de nuevas promociones precisamente cuando más oferta nueva necesita el mercado.
La gasolina cara puede frenar la huida al extrarradio
Los últimos años han consolidado una tendencia clara en el mercado residencial español: ante la imposibilidad de acceder a una vivienda asequible en los principales núcleos urbanos, un número creciente de familias ha optado por instalarse en municipios periféricos y segundas coronas metropolitanas, asumiendo el coste diario de desplazarse en coche al trabajo. Una ecuación que la subida del precio del petróleo amenaza con romper.
Con la gasolina rozando o superando los 2 euros por litro como consecuencia de la escalada bélica en Oriente Medio, el ahorro que suponía vivir lejos del centro puede dejar de ser tal. Una familia que destina 50 o 60 euros semanales al combustible ve cómo parte del diferencial de precio entre la vivienda periférica y la urbana se evapora mes a mes. Lo que parecía una solución asequible puede convertirse en una carga igual o mayor que la de vivir en la ciudad.
Este efecto actuaría como un multiplicador de la crisis de acceso a la vivienda: en lugar de dispersar la demanda hacia zonas más baratas, la guerra la reconcentraría en los mercados urbanos con menor stock, mayor presión compradora y precios más elevados, justo cuando la construcción de obra nueva en esas áreas enfrenta sus propios obstáculos de costes y suelo.
Un déficit estructural que la guerra profundiza
Lo más relevante del análisis no es que la guerra cause la crisis de vivienda en España, sino que la agrava en el peor momento posible. El 85% de los agentes del sector inmobiliario europeo considera que la inestabilidad política y los conflictos bélicos en Europa y Oriente Medio son grandes focos de volatilidad, según PwC, y el incremento de los costes de construcción es la segunda amenaza más citada por los profesionales.
Cada conflicto armado llega al mercado inmobiliario español a través de cuatro palancas concretas: la energía, los materiales, los tipos de interés y la confianza inversora. En un mercado que ya parte de un déficit de cientos de miles de viviendas, con promotoras de márgenes exiguos y familias al límite de su capacidad de endeudamiento, el margen para absorber nuevas perturbaciones es cada vez más estrecho.
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