Quiénes son los reyes del logístico en España

Los grandes fondos internacionales y promotoras aprovechan el boom del ecommerce para cerrar operaciones refugio en el mercado inmologístico español.

Con los inquilinos asegurados (Mercadona, Amazon, Dia, Zalando) y en plena actividad, fondos y compañías han tomado posiciones en el mercado inmologístico, que ha pasado a ser uno de los sectores refugio ante la crisis pandémica.

Entre enero y septiembre se ha alcanzado un volumen de inversión de 651 millones de euros, según datos de la consultora CBRE, pero “la reactivación del sector se verá reflejada en un volumen de inversión superior a los 1.000 millones de euros a final del ejercicio“, precisa Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial & Logística de la consultora.

Ante la acumulación de activos de este tipo, es inevitable que el mercado vea con temor la creación de una burbuja, un fenómeno al que por desgracia no es ajeno el sector inmobiliario. Luis Lázaro, managing director Retail & Logistics de Merlin Properties, señalaba hace unos días en un foro de SIMAPRO que “hay cierto calentamiento inversor en el sector, pero tiene sentido y justificación. Hay mucho actor nuevo que, tras el éxito del e-commerce, se ha decidido a invertir”.

En opinión del directivo de Merlin Properties, “cada vez son más los fondos que quieren tener parte de su asignación de capital en la logística, lo que esta convirtiendo a este sector en una alternativa de inversión muy atractiva”. Guillermo Ravell, country manager Spain de Mileway, por su parte, cree que “los niveles de inversión se fundamentan en una demanda creciente de naves logísticas y de última milla, y ven la inversión inmologística como un valor refugio”.

El boom del logístico venía de antes del Covid, espoleado por el crecimiento mundial del comercio electrónico. Así, localidades como Illescas, en Toledo, se ha convertido en el epicentro del negocio por su consideración de última milla, mientras los principales promotores del sector negocian cambios de uso para acercarse más a la capital. En opinión de Guillermo Ravell, “tenemos que buscar una integración y una convivencia entre la ocupación urbana y logística, como ya se está haciendo en otros países de nuestro entorno, como Holanda”.

Operaciones

Ejemplo de este boom es las decenas de operaciones que en apenas unas semanas se han cerrado en España. Así, el fondo alemán Patrizia ha cerrado la venta de dos activos logísticos en el área metropolitana de Madrid por 150 millones de euros al gestor de inversiones inmobiliarias germano Real I.S.

La gestora estadounidense, Clarion, ha adquirido una cartera logística a Prologis, que suma 132.350 metros cuadrados y se encuentra distribuida por las provincias de Barcelona, Tarragona y Sevilla.  Y Thor Logis ha adquirido una cartera logística de última milla en Pinto y Torrejón, al sur de Madrid, con dos edificios ocupados y tres nuevos desarrollos.

Pero también hay ventas, desinversiones que rápidamente encuentran comprador. El fondo soberano de Singapur (GIC), a través de su compañía P3 Logistics Parks, ha puesto a la venta un portfolio con 16 activos logísticos repartidos por toda Europa, y entre ellos se incluye uno de los inmuebles que P3 tiene en España.

Promotoras

La promotora de superficies industriales Panattoni ha comprado una parcela de 46.920 metros cuadrados para desarrollar un proyecto logístico en el municipio de Castellbisbal (Barcelona), su primera inversión en esta comunidad, además de sus inversiones en Valencia.

Acciona se ha apuntado al negocio: invertirá 58 millones en la construcción de tres naves logísticas en Illescas, epicentro del negocio. Montepino desarrollará una promoción logística de 5.500 metros cuadrados sobre un suelo de 10.070 metros2, situado en el municipio catalán de Barberà del Vallès, y de última milla.

Esta noticia llega tras el anuncio, por parte de la firma de inversión CBRE GI y la propia compañía, de llevar a cabo inversiones en el sector logístico por valor de 600 millones de euros en España. La propia Montepino finalizaba en octubre la construcción del centro logístico de Luís Simões en Guadalajara

Además, las administraciones parecen proclives a apoyar el fenómeno, que genera empleo, tanto en la construcción, como en el personal de almacenaje. Un ejemplo: la Junta de Castilla La Mancha ha dado luz verde a la ampliación de 200.000 m2 del complejo El Ruiseñor, cuya superficie ya supera el millón de metros cuadrados.

Goodman tiene luz verde para transformar la fábrica de Iveco en un nuevo complejo logístico en el polígono Las Mercedes de la capital española, y Madrid aprueba Valdecarante, el proyecto terciario de Iberdrola en Vicálvaro. El suelo se divide en seis parcelas de terciario, de las que 3 son de Iberdrola Inmobiliaria, que podrían destinarse a uso logístico, y la más grande, del Ayuntamiento madrileño.

Furor mundial

El interés por esta tipología de inmuebles es mundial: el fondo soberano de Singapur (GIC) y Melcombe Partners, gestor europeo de inversiones en logística, han formado una ‘joint venture’ para adquirir y desarrollar propiedades de logística urbana en Europa. Buscarán centros de última milla y activos de logística urbana en el Reino Unido, Francia, Alemania, España y los Países Bajos

La gestora VGP NV y Allianz Real Estate, el brazo inversor de la aseguradora, han adquirido en asociación una cartera logística de 19 inmuebles en Europa por 424 millones de euros, cuatro de ellos en España.

GLP anunció el cierre de su fondo logístico paneuropeo, GLP Europe Income Partners II (GLP EIP II), con 1.100 millones de euros de capital. Miguel Monreal, business development director en GLP España, ha anunciado que prevé seguir aumentando su presencia en la región.

Los inversores de este fondo son socios inversores institucionales globales tanto nuevos como ya existentes. GLP EIP II arranca con una cartera paneuropea de activos logísticos, en gran parte obtenidos fuera de mercado, que suponen un total de 1,9 millones de metros cuadrados en 25 ubicaciones de nueve países. 

Distribución y alimentación, focos

La distribución, y sobre todo la relacionada ahora con la alimentación tras su empuje con el confinamiento, es otra de las claves de este desarrollo, que antes era campo de la industria, y en España, de las pymes y empresas de la industria auxiliar. Amazon, Mercadona, Día, o Zalando han sido protagonistas de las últimas operaciones hechas públicas.

Así, Mercadona ha anunciado un plan de inversiones logísticas que superará los 1.000 millones de euros entre 2020 y 2025, para reforzar su capacidad de almacenaje y distribución. La empresa está dedicada a reforzar su core business, después de que este verano LCN Capital Partners cerrase la compra de 27 supermercados de Mercadona por 180 millones de euros, en una operación adelantada por Brainsre.news.

También Zalando abrirá su primer centro logístico en Illescas (Toledo) en marzo de 2021, desarrollado por la empresa GLP. Día, que entregó un millón de pedidos online durante el confinamiento, está inmersa en el desarrollo de la nueva plataforma logística, también en Illescas. Y Amazon proyecta un centro de 200.000 m2 en la plataforma logística de Badajoz, dentro de su plan de crecimiento en España.

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