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La inversión logística en España supera los 600 millones hasta agosto, con récord en el mundo

La rentabilidad media global se sitúa en el 6,1%, sólo 10 puntos básicos por encima de la de oficinas y suma récord con el 20% del volumen total de inversión en real estate.

El logístico empuja con fuerza la inversión inmobiliaria en el mundo y en España, casi con categoría de valor refugio. El volumen español transaccionado durante el primer semestre de 2020 ha sido de 534 millones de euros, que alcanza los 611 millones si sumamos lo acumulado hasta agosto, gracias a la intensa actividad de fondos y empresas especializadas.

De hecho, las entradas de capital de fondos como Blackstone y el fortalecimiento de otros como Segro, Goodman o Nuveen con nuevas operaciones, han elevado a más de 500 millones la inversión realizada hasta julio, como ya adelantó brainsre.news.

La cifra representa el doble de participación respecto a la media histórica, al alcanzar el 15% del total terciario frente al 6,9% desde el año 2000, según la última actualización del informe Impacts, elaborado por la consultora Savills Aguirre Newman.

Se multiplica por 6

El fenómeno es similar en todo el mundo: los volúmenes de inversión global en el sector industrial y logístico se han multiplicado por seis en diez años y se han colocado con fuerza en el centro de las estrategias de inversión tras marcar un récord del 20% del volumen total de inversión en real estate en la primera mitad del año 2020, según el informe.

De hecho, superaron por primera vez la actividad transaccional en el sector retail en 2019, mientras las rentabilidades ofrecidas por el segmento logístico se han situado ya a la par de las de retail y de oficinas. Paul Tostevin, director de Savills World Research, explica que “el auge actual del ecommerce a nivel mundial, acelerado por el aumento del consumo online durante la pandemia, ha sido un importante catalizador del crecimiento de este sector».

Marcus de Minckwitz, director de Savills Regional Investment Advisory, EMEA, señala que «existe un nivel de demanda sin precedentes por parte de los inversores generada por Amazon y los principales actores nacionales en cada mercado. Es probable que veamos ahora una nueva ola generada por los grandes actores asiáticos hacia occidente. Con muchos inversores reequilibrando sus estrategias de asignación de activos hacia el sector industrial, la competencia por los activos finales seguirá siendo tremenda».

Según las previsiones del CRR (Centre for Retail Research) las ventas online crecerán un 31% en Europa occidental en 2020, incrementando la penetración media del uso del ecommerce del 12% al 16%.

«El comercio electrónico no es el único factor que impulsa la demanda de espacio logístico», añade Paul Tostevin. «La reciente alteración de la cadena de suministro, unido a la escalada de guerras comerciales, está dando lugar a la diversificación de la cadena de suministro, impulsando la demanda de espacio industrial y logístico en lugares estratégicos más cercanos a los principales mercados de consumo».

Rentabilidades

Savills señala que a medida que se intensifica la competencia de los inversores por la logística y los activos industriales, los precios han aumentado y las rentabilidades se han ajustado. La consultora indica que entre 2007 y 2017 la yield media a nivel global se situaba en el 7,5%, 70 puntos básicos por encima de la rentabilidad media en oficinas. Sin embargo, en el segundo trimestre de 2020, la rentabilidad media en industrial-logístico se ha ajustado hasta el 6,1%, sólo 10 puntos básicos por encima de la yield media global en oficinas.

Savills Aguirre Newman señala que, sin embargo, al contrario que en el resto de Europa, el peso del retail continúa representando un tercio del total de la inversión en activos en el mercado español. Esto es así por las operaciones de los dos centros comerciales de Intu, que acaparan un 55% del volumen total de inversión en retail.

Antonio Montero, director de la división Industrial-Logístico en España señala que “el sector logístico se ha convertido en uno de los segmentos de mayor interés por parte de la demanda en inversión también en nuestro mercado en los últimos meses. Del mismo modo, la aceleración del comercio electrónico sobre las ventas totales en el sector de distribución nos hace prever una mayor absorción logística, especialmente en zonas aptas para última milla”.

La consultora explica que a nivel global, a medida que el sector ha madurado, se ha producido un cambio en la composición de los inversores hacia el capital institucional y las operaciones de cartera han representado una mayor participación, al ser más atractivas en precio. Los antiguos promotores para venta ven ahora la oportunidad de ingresos y se han convertido en promotores propietarios. Los principales fondos y REITS se sienten atraídos por los flujos de ingresos a largo plazo de este sector y hay escasez creciente ya que los activos se mantienen por más tiempo.

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