Merlin Properties cerró los nueve primeros meses de 2026 con un beneficio neto contable de 669,7 millones de euros, lo que supone un incremento del 14,8% respecto al mismo periodo del año anterior. La socimi mantiene una evolución positiva de su actividad, apoyada tanto en el comportamiento de sus activos inmobiliarios tradicionales como en el avance de su negocio de centros de datos, uno de los principales ejes de su estrategia de crecimiento.
Entre enero y septiembre, los ingresos totales de la compañía presidida por Ismael Clemente alcanzaron los 466,2 millones de euros, un 12,9% más que un año antes. De esta cifra, 442,1 millones correspondieron a rentas brutas. Por su parte, el resultado bruto de explotación (ebitda) creció un 12,5%, hasta los 346,9 millones de euros. El beneficio operativo recurrente (FFO) se situó en 274,5 millones de euros, un 11,9% más. En términos por acción, alcanzó los 0,44 euros, lo que representa un avance del 1,7% y permite compensar el efecto dilutivo de la ampliación de capital ejecutada en marzo.
La evolución del negocio ha llevado a Merlin a revisar al alza sus previsiones para el conjunto del ejercicio. La compañía espera alcanzar un FFO de 0,58 euros por acción en 2026, frente a los 0,55 euros anunciados el pasado mes de julio. La mejora responde al sólido rendimiento de sus activos tradicionales y a la creciente contribución de los centros de datos.
Las rentas comparables crecen un 3,4%
La cartera inmobiliaria de Merlin mantiene una evolución positiva. Durante los nueve primeros meses del ejercicio, las rentas comparables aumentaron un 3,4%, mientras que la ocupación global alcanzó el 95%.
En el segmento de oficinas, la compañía contrató 136.071 metros cuadrados entre enero y septiembre, con un crecimiento de las rentas comparables del 2,3% y un incremento del 1% en las rentas de los nuevos contratos respecto a los anteriores. La ocupación se situó en el 93,7%, aunque Madrid y Lisboa registraron niveles superiores al 95%. La socimi prevé cerrar el ejercicio con una ocupación en oficinas por encima del 94%. Por su parte, la cartera logística contabilizó 181.516 metros cuadrados contratados, con un incremento de las rentas comparables del 1,6% y un avance del 4,3% en las renovaciones de contratos. La ocupación alcanzó el 95,7%, tras mejorar 63 puntos básicos respecto al cierre de junio.
Durante el tercer trimestre, Merlin completó la entrega de tres desarrollos logísticos que ya se encontraban íntegramente alquilados: Valencia-Bétera A, con 25.375 metros cuadrados; Sevilla ZAL 4.5, con 6.397 metros cuadrados, y Lisboa Park E, con 1.709 metros cuadrados.
Los centros comerciales fueron el segmento con mejor comportamiento en términos de crecimiento de rentas. Los ingresos comparables avanzaron un 7,1%, mientras que las renovaciones de contratos registraron un incremento del 5,1%. Además, las ventas de los operadores aumentaron un 9,7% y la afluencia de visitantes creció un 2,8% respecto al mismo periodo del año anterior. La ocupación de estos activos alcanzó el 97,2%, con una tasa de esfuerzo de los inquilinos del 10,7%, un nivel que permite a la compañía mantener margen para seguir incrementando las rentas.
Merlin avanza en su plan de centros de datos
El negocio de centros de datos continúa consolidándose como uno de los principales motores de crecimiento de Merlin Properties. Su Plan de Infraestructura Digital, denominado MEGA, cuenta actualmente con 160 MW de capacidad informática alquilada, otros 206 MW en negociaciones avanzadas y 68 MW reservados. La primera fase del proyecto, que comprende 64 MW, se encuentra completamente equipada y alquilada. Los centros de Barcelona y Bilbao-Arasur ya están plenamente operativos, incluida la repotenciación de Barcelona, mientras que las instalaciones de Madrid-Getafe comenzaron a generar flujo de caja en noviembre. Merlin estima que esta primera fase aportará rentas brutas de 97 millones de euros en 2027, cuando alcance su año de estabilización.
La segunda fase, que contempla el desarrollo de otros 254 MW, avanza conforme a las previsiones y presenta un nivel de comercialización superior a las expectativas internas de la compañía. Entre los proyectos más avanzados destaca Bilbao-Arasur 02, con 48 MW completamente alquilados y cuya entrega está prevista para diciembre de 2026. Los primeros 20 MW comenzarán a generar caja en enero de 2027 y los 28 MW restantes lo harán en junio. Asimismo, Bilbao-Arasur 01, con otros 48 MW íntegramente alquilados, y Lisboa VFX 01-02, con 80 MW en negociaciones comerciales avanzadas, tienen prevista su entrega para diciembre de 2027.
La compañía también avanza en los proyectos de Madrid-Getafe II y Madrid-Tres Cantos, donde progresan los trabajos de demolición y urbanización, respectivamente. Merlin prevé obtener las licencias de construcción durante el primer trimestre de 2027.
En paralelo, la tercera fase del Plan MEGA contempla otros 386 MW de capacidad informática. Entre los proyectos destaca Lisboa VFX 03-04-05, con 100 MW y obras ya en marcha, cuya puesta en funcionamiento está prevista para el primer semestre de 2029. A esta cartera se suma Zaragoza-WIND, con 144 MW, donde la compañía prevé iniciar la construcción en el tercer trimestre de 2027 y alcanzar la puesta en operación en el segundo semestre de 2029. Merlin también ha incorporado Zaragoza-MAGA, un nuevo desarrollo de 96 MW en Aragón que ya ha solicitado la Declaración de Interés General de Aragón.
Otro de los proyectos previstos es el centro de datos de Navalmoral de la Mata, con una capacidad de 100 MW, inicialmente equipado con 20 MW. La compañía espera recibir la licencia de construcción a finales de noviembre. No obstante, Merlin ha trasladado a su cartera de proyectos futuros los 162 MW correspondientes a Bilbao-Arasur 04-05 y la repotenciación de Bilbao-Arasur 01, debido a retrasos administrativos en las infraestructuras eléctricas.
Merlin reduce su endeudamiento y refinancia 3.750 millones
En el apartado financiero, Merlin Properties cerró septiembre con un valor bruto de sus activos (GAV) de 13.657 millones de euros y un valor neto de los activos (EPRA NTA) de 10.003 millones, equivalentes a 16,13 euros por acción. La compañía no realizó una nueva valoración de sus activos durante el trimestre.
El nivel de endeudamiento sobre el valor de los activos (LTV) se situó en el 24,9%, frente al 28,9% registrado al cierre de 2025. Además, la socimi contaba con una posición de liquidez de 2.484 millones de euros a 30 de septiembre, mientras que el vencimiento medio de su deuda era de 3,7 años. Las agencias S&P y Moody’s mantuvieron sus calificaciones crediticias en BBB+ y Baa1, respectivamente, ambas con perspectiva estable.
Tras el cierre del periodo, Merlin completó una refinanciación corporativa sostenible por 3.750 millones de euros, estructurada mediante un préstamo de 2.250 millones con vencimiento en abril de 2032 y una línea de crédito revolving de 1.500 millones hasta 2034. La operación, cerrada con un margen de 100 puntos básicos, permite ampliar el vencimiento medio de la deuda hasta los 5,3 años y eliminar los vencimientos durante los próximos tres ejercicios. Asimismo, el pasado 2 de noviembre la compañía amortizó con caja disponible un bono de 800 millones de euros. Tras estas operaciones, el LTV proforma se sitúa en el 25,1%.
En cuanto a la actividad de desinversión, Merlin completó ventas de activos no estratégicos por 75,4 millones de euros durante los nueve primeros meses del año. A esta cifra se suman otros 66,8 millones en operaciones firmadas y pendientes de ejecución antes del cierre del ejercicio, además de 90 millones previstos para 2027. Por último, el consejo de administración ha aprobado un dividendo a cuenta de los resultados de 2026 de 0,20 euros por acción, cuyo pago está previsto para el próximo 10 de diciembre.
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