El residencial en alquiler, o build to rent, ha sido el segmento estrella del sector inmobiliario español, junto al logístico. Fruto de las tendencias en favor de alquiler, numerosos players del sector han iniciado sus incursiones en él para aprovechar el viento de cara que vive.
Esta apuesta de los grandes inversores por el mercado del alquiler se justifica por el impulso que está cogiendo esta fórmula residencial frente a la hasta ahora clara dominante en España: la vivienda en propiedad. Así, según el último informe de la oficina europea Eurostat, el porcentaje de españoles que viven en una vivienda en alquiler alcanza el 24,9%, frente al 20,2% de 2010. España es el tercer país de Europa en el que más ha caído el número de propietarios, solo por detrás de Dinamarca y Lituania, donde ha descendido un 7,3% y un 5%, respectivamente.
Por su parte, en el caso de los precios, el mercado del alquiler en España, durante 2021, se ha mantenido estable a pesar del Covid, por encima de los 10 euros por metro cuadrado al mes, cifra que sobrepasó en enero de 2020. Desde ese punto, logró un pico en 10,30 euros. Actualmente, se sitúa en 10,1 euros, según la plataforma de Big Data de Brains Real Estate.
En grandes ciudades como Madrid y Barcelona, el comportamiento de los precios ha sido de consolidación. En el caso de la capital, tras una subida que culminó en el primer trimestre de 2020, alcanzando los 15,6 euros por metro cuadrado; el precio ha corregido hasta situarse en 14,7 euros por metro cuadrado al mes. En la ciudad condal, sin una subida tan pronunciada como la de Madrid, el precio del alquiler ha corregido a niveles inferiores de 2016. Actualmente, se sitúa estable en 15,8 euros por m2 al mes.
Grandes operaciones
En total, según JLL, se han invertido 1.617 millones de euros en obras nuevas destinadas al arrendamiento. El volumen total, incluyendo todas las tipologías de residencial en alquiler, es de 2.100 millones de euros, un 5% más que en el año 2020.
Sin duda, y a pesar de no ser operación, la noticia residencial del año fue el lanzamiento del Plan Vive Madrid. Un proyecto, coordinado por la Comunidad de Madrid, de 15.000 viviendas que serán promovidas y explotadas durante 75 años por empresas privadas. Los tres primeros lotes, con 6.646 viviendas, fueron adjudicados a Avalon Properties, del fondo Ares Management, y a Oaktree.
Aedas Homes comprometió, en 2021, dos proyectos con Lazora, por valor de 43 millones y 288 viviendas, y cinco con la joint venture de Lar-Primonial, por valor de 120 millones y 655 viviendas.
Greystar compró a Acciona su promoción build to rent más cotizada, un residencial de 455 viviendas en Méndez Álvaro. Greystar pagará 120 millones de euros por las viviendas, que estarán construidas en 2024.
Aberdeen compró a la joint venture Dazeo dos proyectos build to rent en Madrid por 55 millones de euros. En total, ambas promociones suman 150 apartamentos. Metrovacesa vendió a AEW dos edificios residenciales de 216 viviendas, en Valencia, por 50 millones de euros.
También, Patrizia adquirió un proyecto build to rent en Madrid al family office español Twin Peaks Capital, que promoverá un edificio de 112 viviendas, por el que pagarán cerca de 40 millones de euros.
De la mano de Lar, la gestora de fondos francesa Primonial anunciaron que invertirían 400 millones en levantar 5.000 viviendas en alquiler en España.
Otro fondo, en este caso español, que está apostando por el build to rent es Lazora. La gestora de inversiones liderada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio ha adquirido recientemente 439 viviendas llave en mano a ASG Homes.
Promotoras
El furor inversor de los grandes fondos por la vivienda en alquiler ha sido un impulso para las ventas de las grandes promotoras que no han dudado en apostar por esta fórmula. Así, por ejemplo, Aedas Homes ha cerrado acuerdos de build to rent por valor de 163 millones de euros, así como la ya citada ASG Homes. Hasta el momento, Aedas ya ha entregado 194 viviendas de un acuerdo anterior con Avalon Properties.
“Este mercado se ha consolidado durante el año 2021 en España y sigue creciendo. Algo que tiene mucho sentido en España. Necesitamos un mercado fuerte y profesionalizado del alquiler para satisfacer la demanda. Estas iniciativas facilitarán el acceso a la vivienda en arrendamiento a las familias que lo necesiten y, sobre todo, a los jóvenes”, explicaba sobre estos acuerdos David Martínez, CEO de Aedas.
También Metrovacesa va a invertir 100 millones de euros para levantar alrededor de 700 vivienda. La promotora liderada por Banco Santander prevé que el negocio de build to rent suponga entre un 15% y un 20% del total de sus ventas.
Neinor Homes, que lidera el ránking de finalización de viviendas en 2021, ha hecho una importante apuesta por el alquiler residencial, con el lanzamiento de una división especializada, Neinor Rental. Esta plataforma de viviendas cuenta con más de 2.000 unidades en el mercado, el 50% en la capital. A principios de año, compró nueve edificios a TPG por 58 millones. Otro de los grandes acuerdos del ejercicio fue la constitución de una sociedad conjunta con Cevasa, el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona para promover 4.500 viviendas en la provincia de Barcelona.
Por su parte, Gestilar, la promotora madrileña controlada por Javier García-Valcárcel, ha alcanzado las 2.000 viviendas build to rent en su pipeline. La mitad de estas viviendas, 1.000, están comprometidas con la gestora DWS, con la cual llegó a un acuerdo, a principio de año.
En la lista de promotoras que apuestan por el build to rent se ha incorporado la relanzada Urbas que acaba de cerrar la compra de la inmobiliaria Alandalus Real Estate y ya suma una cartera de 1.000 viviendas en alquiler.
Incluso Socimis como Colonial también han incluido vivienda en alquiler en uno de sus proyectos estrella a desarrollar en Madrid.
Ley de Vivienda
«La vivienda en alquiler ha sido el asset class de referencia el pasado año, y continuará siendo así en este nuevo año. La demanda de vivienda para alquiler por parte de los inversores incrementará como resultado de los tipos de interés en mínimos junto con el contexto de inflación en el que nos encontramos actualmente», María Andreu, directora general de Asval, asociación que engloba a los principales tenedores de vivienda en alquiler del país.
Según EY, hasta 2025, se lanzarán al mercado 18.000 viviendas nuevas en régimen de alquiler, una cifra que ha caído un 30% tras conocerse los primeros datos de la Ley de Vivienda.
Y es que en, octubre, el Gobierno anunciaba que comenzarían con la tramitación de la primera Ley de Vivienda de la democracia. Esta normativa surgía con la intención de intervenir el mercado residencial para así evitar que los precios subiesen. Entre las normas, aún pendientes de aprobar, destacan: recargo de un 150% en la cuota líquida del IBI de las viviendas que estén vacías durante más de dos años para aquellos propietarios con un mínimo de 4 viviendas; y la declaración de zonas tensionadas, en aquellos lugares donde el alquiler suponga más del 30% de los ingresos y el alquiler haya subido un 5% por encima del IPC autonómico.
«Dadas las circunstancias, es necesario prevenir desequilibrios de oferta y demanda por falta de oferta en el mercado de alquiler. Para ello, urge el desarrollo del parque de vivienda en alquiler, bajo un marco regulatorio estable y duradero que genere seguridad jurídica. En esta línea, es clave eludir la sobrerregulación. Sin embargo, la futura Ley de Vivienda va en el sentido contrario, incluyendo medidas que limitan la oferta y discriminan de manera injustificada a los grandes propietarios», añade María Andreu.
Uno de los motivos de la promulgación de esta Ley es la presión ejercida por el bando de Podemos respecto a que los grandes propietarios son los culpables de la escalada de precios en el alquiler. A este respecto, el informe The Housing Property Telescope de EY asegura que los inmuebles que pertenecen a grandes plataformas de viviendas se están alquilando entre un 7% y un 20% por debajo del precio de mercado de sus áreas de influencia directa, incluso siendo más competitivos en precio que la oferta de alquiler en segunda mano con la que compiten en su misma zona.
¿Qué esperar en 2022?
Será sin duda las consecuencias de la implantación de esta Ley de Vivienda quien dirima la evolución de la inversión de residencial en alquiler en 2022. Jorge Sena, socio y responsable del área Comercial de Knight Frank, deja en manos de la Ley de Vivienda el futuro del residencial: «En el negocio residencial consideramos que seguirá al alza el crecimiento de la cuota de mercado de la vivienda en alquiler, ya sea build to rent o residencial granular. Sin embargo, aquí estaremos condicionados por cómo se aterrice la Ley de la Vivienda y si esta aporta tranquilidad a los inversores porque muchos proyectos se han parado a la espera de su concreción».
No obstante, la mayoría de expertos abogan porque las inversiones en build to rent seguirán copando titulares en este ejercicio.
«Será un año que se seguirá caracterizando por su gran liquidez y gran número de inversores nuevos queriendo invertir en España. Los activos más pujantes seguirán estando en el segmento de residencial, con un pipeline de 2.400 millones de euros», analiza Javier García-Mateo, socio responsable de Inmobiliario en el área de Strategy & Transactions de EY.
«Sin duda, tanto el mercado logístico como el de btr seguirán creciendo. El primero como consecuencia del crecimiento del e-commerce y el segundo, porque es un sector que está viviendo un boom ahora mismo, por la necesidad de tener viviendas dirigidas a satisfacer una demanda desatendida en el mercado español», apunta por su parte Sergio Fernandes, director de Inversión de JLL España.
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