«Madrid crece y va a seguir creciendo«. Con estas palabras, la vicealcaldesa de Madrid, Begoña Villacís, presentaba el pasado viernes al último de los grandes desarrollos inmobiliarios que se ponía en marcha en la región: Los Cerros.
Los Cerros, con cinco millones de metros cuadrados de suelo y casi 15.000 viviendas, se unía así a la lista de proyectos urbanísticos que han logrado luz verde recientemente y que prometen impulsar el desarrollo de vivienda nueva en Madrid en los próximos años, con el objetivo de, al ampliar la oferta, bajen los precios.
Estos desarrollos han atraído a multitud de promotores como Culmia, Metrovacesa, Vía Célere, Habitat o Vía Ágora, que invierte miles de millones en promover vivienda nueva en una de las zonas con más demanda de España.
«En las diferentes ubicaciones que tenemos en la Comunidad de Madrid -y estamos presentes desde El Escorial con unifamiliares, hasta Alcalá de Henares con vivienda en altura- hemos notado una recuperación general y un incremento de la actividad en nuestras oficinas de venta, tanto a nivel de interesados como de ventas. Los interesados han recuperado el interés previo al año 2020, tanto a nivel de primeras compras como de reposiciones y de pequeños inversores, con ligeros pero constantes aumentos en los precios, lo que confirma la reactivación del sector y del consumo en general tras la ralentización generada por los confinamientos», explica Javier del Castillo, director territorial de Culmia en Madrid y zona Norte.
Así es la situación de cada uno de los nuevos desarrollos inmobiliarios de Madrid:
Desarrollos del Sureste
«La mayor bolsa de suelo para vivienda asequible del sur de Europa». Así definía Begoña Villacís el macroámbito de Desarrollos del Sureste, un proyecto que a la vez engloba a cinco desarrollos urbanísticos diferentes: El Cañaveral, Valdecarros, Los Ahijones, Los Berrocales y los Cerros.
El Cañaveral es el ámbito más avanzado actualmente. Se trata de un PAU con más de 500 hectáreas donde se prevé la construcción de 14.000 viviendas y de las que unas 5.000 ya se han finalizado. Tras iniciarse las primeras promociones de la mano de gestoras de cooperativas, ahora varias grandes promotoras como Pryconsa, Neinor (procedente de la cartera de Quabit) y Aedas tienen proyectos en el ámbito. El precio de las viviendas de obra nueva en la zona ha aumentando más de un 13% en el último año, según datos de la plataforma de big data inmobiliaria Brainsre, situándose en 2.633 euros por m2, precios máximos de la zona pero muy alejados de los 4.852 euros por m2 que de media vale un piso de obra nueva en Madrid.
Valdecarros es el ámbito de los Desarrollos del Sureste de mayor tamaño. Este desarrollo inmobiliario contempla la promoción de 51.000 viviendas nuevas, repartidas en ocho fases, y de las que más de 28.000 contarán con algún tipo de protección pública. Un 63% de la superficie total se destinará a residencial y un 37% al resto de usos, e incluirá 687 hectáreas de zonas verdes.
Con una inversión de 7.500 millones de euros, incluyendo urbanización y edificación, Valdecarros prevé iniciar las obras de edificación de la primera etapa en el segundo semestre de 2023 y de las dos siguientes en 2024. El 36% del suelo de Valdecarros está en manos de administraciones públicas (Ayuntamiento y Comunidad de Madrid), mientras que entre los promotores privados figura Zapata, Pryconsa, la familia Fernández de Córdoba o los hermanos Santos. También cuentan con suelos en la zona Sareb, Santander, Sabadell, Blackstone y Cerberus, señalan desde su Junta de Compensación.
Los Ahijones es el otro gran ámbito ya iniciado de los desarrollos inmobiliarios del Sureste. La zona arrancó en 2021 las obras de urbanización y se prevé que las primeras viviendas se inicien en 2023. Allí hay previsto la construcción de unas 17.000 viviendas, de las que el 56% serán de protección oficial. Como en el resto de grandes ámbitos, el proyecto de Los Ahijones se faseará en seis etapas. Además de residencial, el planeamiento prevé destinar un 13,5% a usos terciarios y un 19% a usos industriales.
Los Berrocales era, hasta el pasado viernes, el último de los proyectos del Sureste en lograr de Ayuntamiento de Madrid la aprobación inicial de su proyecto de urbanización. Dividido en seis etapas, Los Berrocales prevé urbanizar más de 8,3 millones de metros cuadrados, de los que el 26,5% va destinado a zonas verdes y espacios libres. El ámbito contará con más de 22.000 viviendas, de las que alrededor de 7.000 serán de precio tasado y 4.300 de protección oficial (3.800 de promoción municipal).
Los Cerros es el último de los desarrollos urbanísticos del Sureste. Ubicado junto a Coslada y San Fernando de Henares, en la zona se prevé la construcción de 14.276 viviendas, de las que el 50% serán vivienda protegida. Las promotoras Vía Célere, Vía Ágora, Metrovacesa y Sareb son los grandes tenedores de suelo de la zona.
Desarrollo urbanístico de la Solana de Valdebebas
Al mismo tiempo que se presentaba Los Cerros, otro gran desarrollo urbanístico de Madrid daba sus primeros pasos con la puesta en marcha de la Junta de Compensación: la Solana de Valdebebas.
Ubicado en el distrito de Hortaleza, entre el nuevo desarrollo de Valdebebas y la exclusiva zona de La Moraleja -perteneciente ya a Alcobendas-, en la Solana de Valdebebas se prevé la construcción de 1.393 viviendas, entre unifamiliares y colectivas, de las que 637 (el 45 %) serán protegidas.
El objetivo es que a finales de 2022 se puedan iniciar las obras de urbanización.
Allí, Culmia ha hecho una ambiciosa apuesta, ya que prevé invertir 93 millones de euros en la construcción de 140 viviendas, entre pisos y unifamiliares. «En La Solana de Valdebebas hemos adquirido una superficie de unos 120.000 m², donde tenemos previsto invertir 92,7 millones de euros en la puesta en marcha de uno de sus próximos proyectos residenciales. Con una planificación urbanística en la que se prioriza criterios medioambientales y de sostenibilidad, la Solana de Valdebebas unirá La Moraleja, la ciudad aeroportuaria y el propio parque de Valdebebas. La Solana de Valdebebas acogerá 1.393 viviendas, y el 45%, más de 600, será protegida», explica Javier del Castillo, director territorial de Culmia en Madrid y zona Norte.
También la compañías vasca Amenabar ha apostado por la Solana de Valdebebas adquiriendo una importante bolsa de suelo en dicho ámbito.
Madrid Nuevo Norte
Madrid Nuevo Norte es otro de los grandes desarrollos inmobiliarios que ha logrado luz verde en los últimos años en Madrid. Madrid Nuevo Norte contará con una extensión de 3,29 millones de metros cuadrados, donde se construirá un nuevo distrito financiero, más de diez mil viviendas, tres estaciones de metro, una nueva estación de cercanías y un gran parque central con 13 hectáreas.
Dividido en varias zonas, será previsiblemente el área de Las Tablas Oeste, en el que habrá cerca de 750 viviendas (el 20% de ellas protegidas), el primer ámbito en arrancar. Se estima que las obras de urbanización en dicho ámbito podrían comenzar a finales de 2023 o comienzos de 2024.
A la espera de grandes ventas de suelo en la zona, los promotores y dueños de Madrid Nuevo Norte son BBVA, Merlin Properties y el grupo constructor San José.
Valgrande
Fuera de Madrid capital, en la localidad limítrofe de Alcobendas, el Ayuntamiento de la localidad dio el pasado mes de mayo luz verde a la ejecución del desarrollo inmobiliario de Valgrande. Con un inversión de 2.300 millones, en este nuevo barrio se contempla la construcción de 8.600 viviendas, de las cuales el 55% serán de protección pública (4.730) y el resto vivienda libre (3.870).
«Valgrande constituye uno de los proyectos urbanísticos más ambiciosos de la Comunidad de Madrid y cumple con todos los requisitos para considerarla una inversión estratégica para Culmia, tomando una posición relevante y aportando valor a la sociedad mediante la gestión urbanística y la promoción residencial de todas las tipologías», señala Javier del Castillo, director territorial de Culmia en Madrid y zona Norte.
«En Valgrande hemos comprado suelo con 335.000 m2 de superficie y una edificabilidad de 150.000 m², que permitirá el desarrollo de diez promociones y 1.200 viviendas, donde más de la mitad serán de protección pública. Invertiremos en este desarrollo cerca de 300 millones de euros, incluyendo el desembolso realizado por la compra de suelo. Pretendemos destinar parte de las nuevas promociones a la venta a particulares, reservando proyectos para build to rent«, añade.
«Además, tenemos previsto iniciar pronto la comercialización de las viviendas proyectadas para Retamar de la Huerta, el mayor proyecto residencial urbanístico de Alcorcón y uno de los más relevantes de la Comunidad de Madrid, donde invertiremos 143 millones de euros entre suelo, urbanización y desarrollo», agrega Del Castillo.
Este desarrollo inmobiliario cuenta con 114 hectáreas y surge de la consolidación de todos los suelos vacantes entre los límites de las zonas edificadas del municipio de Villaviciosa de Odón (Urbanización Campodón) y la M-50. En Culmia lideramos el desarrollo desde 2015 y ostentamos la presidencia de la Junta de Compensación, contamos con 59.000 m² de edificabilidad residencial para el desarrollo de 17 promociones que contarán con 544 viviendas tanto unifamiliares como plurifamiliares.
Montegancedo
Ubicado en unos antiguos polvorines y situado entre el barrio de La Cabaña y un campus tecnológico -aún por desarrollar al completo -de la Universidad Politécnica de Madrid, se encuentra el desarrollo inmobiliario de Montegancedo, en Pozuelo de Alarcón.
El Ayuntamiento, presidido por la popular Susana Pérez, dio luz verde a finales de abril al proyecto de reparcelación del sector urbano de Montegancedo. El ámbito cuenta con una superficie de casi 700.000 m2, -70 hectáreas-, de la que apenas una tercera parte irá destinada a uso residencial (216.000 m2) y el grueso (más del 50%, equiparable a 50 campos de fútbol) se destinará al parque forestal periférico de Montegancedo (con 20 hectáreas) y a espacios verdes a reforestar. Los principales tenedores de suelo en la zona son actualmente Aedas Homes y Pryconsa.
