Madrid sigue siendo el epicentro de la venta de vivienda en España, y donde todas las promotoras, familiares y cotizadas, quieren tener proyectos señeros. Además, genera periódicamente nuevos barrios que garantizan la continuidad en la construcción, comparables hoy al dinamismo de Málaga o Valencia, y menos constreñido por la falta de suelo que Barcelona, por ejemplo.
Y por dar algunas cifras de la capacidad futura, Madrid ha disparado con la pandemia el desarrollo de vivienda nueva con la agilización de licencias para los Berrocales, La Solana de Valdebebas y Campamento, más de 16.000 viviendas, -16.393 en concreto- que podrían casi duplicarse si se culmina en 2034 Berrocales, que duplica a su vez el tamaño residencial de Madrid Nuevo Norte.
Según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, está previsto que este 2021 se finalicen 14.910 viviendas en toda la Comunidad de Madrid -distribuidas en 376 promociones-, de las que 6.228 corresponden al municipio, repartidas en 130 proyectos. Sólo las 10 primeras inmobiliarias del ránking entregarán casi 5.000 unidades (4.876 en concreto).
Las promotoras protagonistas
Las viviendas madrileñas son un 20,76% del total de finalizaciones de promociones residenciales previstas en toda España -se contempla la finalización de 71.825 viviendas de obra nueva, repartidas en 3.342 promociones- en este 2021.
De éstas, hasta marzo, se calcula que se terminen casi 20.000 viviendas, mientras que en los siguientes trimestres rondarán las 17.000 unidades, según recoge la plataforma Brainsre.
Amenabar, con 701 viviendas a terminar y 6 proyectos; Premier, 553 y 5 promociones; Pryconsa, con 527 unidades que se terminarán este 2021 y 5 proyectos; Vía Célere, 472 repartidas en 6 promociones; Inmoglaciar (469), y las inmobiliarias cotizadas Neinor Homes, y Aedas Homes, con 466 y 434 viviendas, repartidas en 3 y 6 promociones, respectivamente, lideran la actividad en la Comunidad de Madrid.
La importancia de Madrid es evidente: por poner un ejemplo, de las más de 1.900 viviendas que entregará Aedas Homes en su año fiscal (de abril de 2020 a marzo de 2021), 767 corresponden a entregas en la Comunidad de Madrid. Es decir, casi el 40% del total, explican en la promotora.
Completa el team el Ayuntamiento de Madrid, con nada menos que 417 casas a terminar de desarrollar y Asentis, con 412, un grupo que opera básicamente a través de Singular Cooperativa. Y ASG Homes, Gestilar o Habitat, son otros actores relevantes en la comunidad autónoma.
El mercado madrileño según los promotores
Con Madrid como eje de sus promociones, Pryconsa tiene planificada la construcción y entrega de más de 3.500 viviendas en la Comunidad de Madrid. José Román Blanco, director de Promociones del Grupo Pryconsa, señala a brainsre.news que «la Comunidad de Madrid representa el mercado más activo de todo el territorio nacional y por tanto de una demanda cada vez más exigente, que se concentra mayoritariamente en un rango de edad entre 35 y 55 años».
El directivo advierte no obstante de que «en el rango de 20-30 años, apreciamos una paulatina disminución de su peso en el conjunto de la demanda».
Gabriel Sánchez Casinello, director general de Negocio de Neinor Homes, se refiere a la escasez endémica de suelo al precisar que «es un mercado estable sustentado en fundamentales macroeconómicos sólidos, pero existe una alta demanda de vivienda nueva ante la falta de suelo finalista en los principales núcleos de población».
Desde Vía Célere llaman la atención sobre la solidez de este mercado, «ya que su demanda de vivienda de obra nueva se ha mantenido estable incluso a pesar de la incertidumbre económica provocada por la pandemia; de hecho este segmento del mercado no solo ha resistido mejor que en otras provincias, sino que también ha demostrado una resiliencia mayor que la vivienda de segunda mano«, asegura Laura Casanueva, directora territorial de la zona centro en Vía Célere.
Municipios colindantes
Lo que sí «hemos observado que más de una gran parte de los municipios colindantes con Madrid han duplicado el número de contactos de clientes buscando vivienda. Este ha sido el caso de Móstoles, Leganés o Alcorcón entre otros, todos ellos con incrementos en el número de personas que han contactado para comprar una vivienda superior al 120% tras el confinamiento», advierte Laura Casanueva.
En cualquier caso, para la directora de Vía Célere, las ubicaciones más demandadas son los nuevos desarrollos de la primera corona metropolitana de Madrid, «ya que cuentan con buenas dotaciones y servicios, además de un fácil acceso desde las rondas».
Para el director general de Negocio de Neinor Homes, los municipios que rodean las principales autovías como el eje A1 y A6 como «Alcobendas, San Sebastián de los Reyes y Las Rozas son algunos ejemplos de nuestros mercados naturales».
«Madrid disfruta de una demanda muy sólida y diversa que no para de crecer por su gran dinamismo económico y laboral. Además, es el gran foco de atracción de jóvenes de otras comunidades. El 34,1% de los jóvenes que vive en una comunidad distinta a la que nacieron residen en la región de Madrid, según el estudio ‘Jóvenes y Vivienda 2020’ de nuestra promotora», explica Pablo Alonso, director territorial Centro y Norte de Aedas.
Para la promotora participada por el fondo Castlelake, la zona noroeste, lo que es el eje de la A-6, la que se alza como el mercado con un mejor comportamiento inmobiliario: los municipios de Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Majadahonda, Boadilla del Monte y Villanueva del Pardillo. En Madrid capital, «el nuevo barrio de El Cañaveral, al sureste, se ha convertido en el gran escaparate de vivienda de obra nueva de la ciudad y el que más demanda está atrayendo por sus precios más asequibles al resto de Madrid». apostilla.
Ayuntamiento de Madrid, el líder del municipio
Si nos atenemos estrictamente al municipio de Madrid, las promotoras varían su posición, muy influidas por la localización de sus proyectos. Hay que tener en cuenta que muchas promotoras se han posicionado en barrios nuevos como El Cañaveral (Vicálvaro), que han registrado muchas ventas en los dos últimos años por tener los precios más ajustados.
En cualquier caso, es el Ayuntamiento madrileño el que pasa a liderar el ránking por municipio, porque concentra todas sus promociones en los barrios más asequibles, como Carabanchel o Villa de Vallecas.
En los próximos años, la actividad se centrará en El Cañaveral; el Ayuntamiento de Madrid adjudicó hace unos días por 956.000 euros los proyectos de la primera fase de tres nuevas promociones en este barrio, que sumarán 217 nuevas viviendas protegidas en alquiler. Estas tres promociones son parte del proyecto que la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS) está desarrollando en este nuevo desarrollo. Un total de 12 promociones que suman 1.035 viviendas públicas.
A continuación lideran la actividad por municipios Hi! Real Estate (414 casas a terminar), heredera de Hercesa, la promotora de la familia alcarreña Cercadillo, muy focalizada en Berrocales, otro desarrollo nuevo, Vallecas y El Cañaveral. Y aparecen líderes de cooperativas como Domo Gestora o Gestión GPS.
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