Sociedad de Tasación (ST) ha publicado una nueva edición del ‘Mapa del Tiempo Urbanístico‘, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España. Esta nueva edición actualiza los datos que se publicaron en febrero de 2020 y es el primero que recoge el impacto del Covid-19 en el mercado.
La evolución durante los últimos meses en la Comunidad de Madrid y en Madrid capital es similar a la descrita en Cataluña y Barcelona: el mercado permanece en una situación estable, sin grandes variaciones, pero expectante de la evolución en los próximos meses. El ritmo de ventas y precios se mantiene, pero se aprecia una situación de “tensa calma” a la espera de ver la tendencia a corto y medio plazo.
En esta zona se detecta también un incremento del interés por la vivienda en zonas periféricas o en áreas metropolitanas de la ciudad, buscando mejores calidades, más amplitud, espacios abiertos (terrazas, vistas, etc.) y mejor dotación de servicios y zonas comunes. Igualmente, hay un creciente interés por la vivienda unifamiliar, sin que esté confirmado aún si será una tendencia temporal o un cambio ya consolidado.
El retail y el logístico, las dos caras de la situación post-Covid
En el sector hotelero se observa un fuerte impacto. El mercado de oficinas se mantiene expectante, sin grandes variaciones, pero consciente de que es probable que tenga que adaptarse a nuevas dinámicas de trabajo. Es especialmente delicada la situación del segmento retail y todo tipo de inmuebles asociados al uso comercial. Se detecta un interés creciente por parte de fondos e inversores dentro de estos segmentos. Por su parte, el mercado logístico se ha visto impulsado por los cambios de tendencia en el consumo y el mayor desarrollo del e-commerce Además, se detecta un interés por el desarrollo logístico sobre todo de la zona del Corredor de Henares.
En cuanto a las dinámicas de suelo, las actuaciones siguen centradas en los grandes desarrollos, sin que se hayan producido grandes novedades con respecto a la anterior edición del Mapa debido a la parálisis del sector durante la pandemia.
Mayor dinamismo residencial en el norte de Madrid capital
Tanto en Madrid capital como en el área metropolitana se mantienen las dinámicas de las últimas ediciones, con una mayor actividad en la zona norte, centrada en la vivienda de calidad y unifamiliar, que apuesta por soluciones de sostenibilidad y eficiencia energética como principal reclamo.
Además, también se mantienen los ritmos de venta y los precios en las promociones ya iniciadas y terminadas, con mayor facilidad en la vivienda nueva que en la usada. Por ahora, el mercado se muestra prudente y expectante, y no se aprecia el inicio de nuevas actuaciones significativas.
En este sentido, la mayor parte de las actuaciones de promoción residencial se concentran, sobre todo, en “El Cañaveral” (zona UZP.2.01) y en “Ciudad Aeroportuaria-Parque de Valdebebas” (APE 16.11), ambas zonas todavía con presencia de suelo vacante. También hay actuaciones de renovación en el casco urbano.
Tanto en el Cañaveral como en Valdebebas se mantiene una estabilidad en los precios, tanto a nivel de suelo como de producto ordenado (viviendas, comercial…), resultado de la consolidación de éstos. No se prevén grandes cambios, si acaso, ligeros incrementos en torno al IPC.
Próximos desarrollos residenciales importantes de la ciudad
A medio plazo, se espera que los principales ámbitos de gestión que puedan incidir en el mercado inmobiliario de la vivienda nueva sean la “Operación Calderón”, la “Operación Chamartín” (actual Madrid Nuevo Norte) y, en menor escala, la Solana de Valdebebas. A más largo plazo quedarían pendientes tanto los Desarrollos del Sureste como la “Operación Campamento”, entre otros.
En este sentido, es importante destacar la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la definición de las determinaciones y parámetros de ordenación de la operación urbanística “Madrid Nuevo Norte”. Se espera que en un horizonte de 18 a 24 meses pueda ver avanzada su gestión e iniciada la urbanización parcial.
Entre otros desarrollos importantes, también destaca “La Medina” (APR.10.01), en el distrito La Latina, con un volumen previsto de 450 a 500 viviendas y un estado de gestión urbanístico avanzado —con aprobación del proyecto de reparcelación por parte de la JC—, que permite pensar en el desarrollo de nuevas promociones a lo largo de 2021.
Brainsre.com Plataforma de Big Data inmobiliario
En la Comunidad de Madrid, el precio medio de la vivienda en venta se ha situado al cierre del tercer trimestre en 2.716 euros el metro cuadrado, según los datos recabados por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre.
El importe medio de las viviendas se sitúa en 411.819 euros, lo que supone un ligero descenso respecto a los dos primeros trimestres del año, concretamente de un 4,4%.
Por tipología de activo, tanto los precios de la obra mano como de la obra nueva se mantienen estables y bastante próximos con 2.940€/m2 y 2.712€/m2, respectivamente con respecto a los últimos meses. Eso sí, con una ligera tendencia al alza de los precios de obra nueva.
