Neinor Homes anunció este lunes que compraba la también cotizada Quabit, en una operación de fusión por absorción que supone valorar la empresa en 62 millones de euros, frente a los 53 millones que capitaliza en Bolsa, y el pago de una prima cercana al 20%. Neinor asegura que el 65% del coste de la transacción está cubierto por los flujos de caja generados por promociones terminadas y en construcción con altos niveles de pre-ventas.
Qué aporta Quabit
Y, ¿qué compra Neinor por 62 millones de euros? Lo primero, una constructora, Rayet, origen de la entrada del fundador de Quabit, Félix Abánades en el mercado inmobiliario. Nada desdeñable para reducir costes, y un modelo que han usado tradicionalmente otras compañías para controlar mejor el proceso de construcción, como Amenabar o Gestilar.
En segundo lugar aunque no por ello menos relevante, un banco de suelo, el de Quabit, consolidado con más de 760.000 metros cuadrados edificables –el 66% es suelo finalista y el 34% suelo en gestión o no finalista– para desarrollar más de 7.000 viviendas. Unas viviendas que podrían destinarse a la venta o a engrosar el patrimonio en alquiler que la inmobiliaria dirigida por Borja García-Egotxeaga, está construyendo con su filial Rental Homes.
En total, más de 1.500 unidades, que sumadas a las 1.200 que posee elevarían la cartera a 2.700 casas en alquiler, producto del negocio build to rent, según la presentación remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Un modelo de negocio que, por diversas causas, está adoptando varias compañías en España; suma casi 8.000 viviendas (incluyendo producto terminado y en proyecto) y más de 2.000 millones de inversión, según un informe de la consultora Colliers International.
De dicha edificabilidad, 206.000 metros corresponden a suelos en los que ya se están desarrollando promociones, por lo que 554.000 metros cuadrados edificables están disponibles para el desarrollo de futuras promociones.
Cómo es el banco de suelo
Según se desprende de la información remitida a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), el desglose del suelo es el siguiente: en producto terminado aporta 268 unidades (81% pre-vendido) a un coste de construcción de 1.400 euros/m2; en construcción 1.337 viviendas (62% pre-vendido) a un coste de 855 euros/m2 y en suelo finalista, 2.800 unidades a un coste de c130 euros/m2.
Neinor asegura que ha valorado de forma conservadora otras 2.600 unidades a 12 euros m2 de construcción, de lo que denomina «suelo estratégico». En total, más de 4.400 unidades de suelo finalista que le permitirán un objetivo de generación de flujos de caja de 448 millones de euros.
En tercer lugar, complementariedad. Se trata de un banco de suelo en su mayoría finalista, muy centrado en el Corredor del Henares de Madrid y Guadalajara, donde se ubica un 56% de su cartera; Valencia, Baleares y Málaga (Costa del Sol sobre todo, con un 16% de sus suelos localizados aquí). Y con posibilidad de aumentar, -por tener suelo para desarrollo-, así la apuesta por la vivienda en alquiler de la nueva Neinor Homes.
Las promociones se localizan, por ejemplo, en polos de desarrollo como el Cañaveral y Valdemoro en Madrid; y en Guadalajara, en Azuqueca o Alovera. En Málaga, hay promociones en Casares, Torremolinos o la costa de Málaga.
Elevado ritmo de entregas
No hay que dejar de lado que, pese a la entrada en pérdidas, Quabit logró facturar hasta septiembre de 2020 el montante de 130,7 millones de euros, gracias a un elevado ritmo de entregas, 575 en concreto, así como a una operación de venta de suelo en dación y a la aportación de la antigua Rayet Construcción, que le generó unos ingresos de 6,9 millones de euros. En el ranking de facturación, solo era superada por Neinor en el Olimpo de las cotizadas.
La promotora liderada por Félix Abánades, con 1.794 viviendas en fase de entrega y construcción, aspiraba a ingresar 411 millones de euros a cierre de ejercicio; e incrementar el nivel de entregas en 2021. Mientras se negociaba la venta, Quabit ya había dado a conocer que renunciaba a su plan de negocio vigente y paralizaba el desarrollo de 650 nuevas viviendas previstas.
Los poderes de Neinor Homes
La compra aportará suelos para el negocio de alquiler, actividad en la que Neinor se quiere posicionar como un jugador importante. De hecho entre los motivos de la fusión, figura la propuesta de valor para la división patrimonialista de Neinor «mediante la contribución de suelos de alta calidad para desarrollo y alquiler de viviendas en ubicaciones con alta demanda».
Neinor Homes obtendrá, tras la absorción, un banco de suelo para 16.000 unidades que incluye las 1.200 viviendas que tiene destinadas al alquiler: 9.000 propias y las 7.000 que aportaría Quabit.
La empresa asegura que integrará activos conjuntos por valor de unos 2.000 millones de euros, además de seguir cotizando en el mercado continuo. Y no para: cerró durante el último trimestre de 2020 la adquisición de dos nuevos suelos en Madrid y Valencia, para construir 250 viviendas.
El banco de suelo de Neinor está centrado en la zona Centro, Este, Norte, Andalucía Oriental, Andalucía Occidental y Levante, y desde la empresa aseguran que «suman a su cartera un nuevo tipo de producto con nuevos segmentos de vivienda asequible» para atender a una mayor parte de la demanda, a la vez que «incorporan la capacidad constructiva de Quabit con la intención de mejorar en eficiencia y costes».
Neinor Homes cerró el ejercicio 2020 con 275 empleados, la entrega de más de 1.600 viviendas y un Ebitda superior a los 100 millones de euros, con una fuerte posición de caja de más de 200 millones. La promotora ingresó 197 millones de euros entre enero y septiembre, de los que 177 millones procedieron del negocio promotor. En los nueve primeros meses del año ha entregado un total de 503 viviendas; mientras que en dicho periodo ha cerrado la venta o preventa de 1.086 unidades.
A pesar del descenso global en los nueve primeros meses, la compañía liderada por Borja García-Egotxeaga ha ganado 15 millones de euros entre junio y septiembre, frente a los 13 millones de euros del mismo periodo de 2019, lo que representa un incremento del 15%. En el tercer trimestre, la promotora ha ingresado 96 millones de euros, un 20% más que en el mismo periodo de 2019.
Más información en:
–Neinor compra Quabit para crear un gigante inmobiliario de 2.000 millones de euros
–Neinor comprará Quabit tras una quita de 50 millones de acreedores como Sareb
