El mercado residencial español continua su senda alcista, con incrementos de precios y transacciones, especialmente en la vivienda nueva. Una tendencia que se ha trasladado al mercado del suelo que, tras sufrir el impacto del Covid, refleja ahora un crecimiento exponencial.
«Después de que en 2020 la superficie de suelo urbano transaccionado descendiera en un 18%, en 2021 se registraron 34,822 millones de metros cuadrados transaccionados, el mayor incremento interanual de la serie histórica (un 75% más), lo que demuestra el buen momento que atraviesa el segmento residencial», explican desde la consultora Catella, liderada por Carlos López.
Por zonas, diez provincias concentraron más de la mitad del suelo transaccionado. En primer lugar, Barcelona fue la región que más superficie transaccionada concentró el pasado año, seguida de Madrid, Toledo, Málaga, Sevilla, Gerona, Zaragoza, Valencia, Tarragona y Granada.
Este repunte en las transacciones de suelo ha venido acompañado de un incremento en sus precios, destacan en Catella, así el precio medio del suelo urbano registró en 2021 una subida de casi el 4%, después de retroceder más de un 9% en 2020 por la pandemia. Ahora, el precio del suelo urbano se sitúa de media en los 151 euros el metro cuadrado, niveles máximos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando llegó a situarse cerca de los 275 euros por metro cuadrado.
Por zonas, y reflejando también lo que ocurre a nivel general con los precios de la vivienda, las regiones donde el valor del suelo alcanza cotas más elevadas son, en primer lugar, Baleares, con una media de 298 euros por metro cuadrado, seguida muy de cerca por Madrid, con 296 euros por metro cuadrado y, en tercer lugar, Guipúzcoa, con 244 euros por metro cuadrado. Por su parte, Barcelona se sitúa en octavo lugar, con un precio medio de 193 euros por metro cuadrado.
Compra de suelo para Build to rent
Gran parte de este repunte en la compra de suelos, se explica por el boom que está viviendo el mercado residencial con el build to rent.
Según datos de la consultora inmobiliaria Catella, la inversión residencial directa creció el pasado año un 6% hasta alcanzar un volumen total de 1.700 millones de euros. De esta cifra, el 70% correspondió a inversión en BTR.
«El Build to Rent (BTR) se constituye como uno de los segmentos residenciales más atractivos para los inversores. En 2021, la inversión en BTR ha alcanzado los 1.200 millones de euros y aunque ésta ha disminuido en un 11% interanual, los sólidos fundamentos que presenta hacer prever un 2022 muy dinámico», explican desde el área residencial de Catella, liderada por Gonzalo Zulueta.
«Entre los principales inversores del segmento residencial, destacan los fondos, que concentran aproximadamente el 40% de la inversión. A diferencia del año pasado, las Socimis han tomado un papel mucho más notorio, pasando de solo el 6% de la inversión en 2020 a más del 21% en 2021″, agregan.
Compradores de suelo
Entre las principales compras de suelo, destacan las protagonizadas por grandes inmobiliarias, en alianza con fondos de inversión. Así, por ejemplo, la joint venture de Nuveen y Kronos protagonizó la compra de dos solares residenciales en Madrid, destinados a una promoción Build to Rent de 810 viviendas.
Otra gran compra fue la adquisición por parte de Grupo Lar y Primonial de un proyecto Build to rent en la parcela RC5 del ámbito Mahou-Calderón. Estos mismos socios anunciaron el pasado verano la compra de dos suelos en Granada y Málaga para desarrollar sus dos primeras promociones de build to rent en Andalucía. En concreto, 216 viviendas que se destinarán al alquiler.
También DWS, la gestora controlada por Deutsche Bank, firmó un acuerdo con la promotora Gestilar para levantar 1.000 viviendas ‘build to rent’ en Madrid. Estas viviendas se desarrollarán en unos suelos ubicados en Getafe y en el Ensanche de Vallecas, que la promotora ha comprado a Mapfre. En concreto, Gestilar levantará las viviendas y se las venderá a fondos gestionados por DWS, tras una inversión de 240 millones de euros.
Ya en este 2022, la promotora catalana La Llave de Oro se ha hecho con 300.000 m2 en el futuro desarrollo urbanístico de Los Ahijones, donde podrá promover más de 1.300 viviendas, sin descartar dedicar parte al alquiler.
Mercado del alquiler
El crecimiento de la oferta de vivienda en alquiler se explica por el incremento de demanda en el mercado residencial español, con claro predominio de la compra durante décadas.
«Desde 2014, los precios medios de oferta de la vivienda en alquiler en España han aumentado más de un 49%, creciendo a razón de un 5,7% anual», comentan desde Catella. «Las ciudades más caras, como Madrid, Barcelona y San Sebastián, han vivido crecimientos menores a la media, ya que partían de rentas más altas. En el caso concreto de Madrid y Barcelona, además, sus rentas se vieron especialmente perjudicadas a raíz del Covid, aunque se están recuperando con fuerza a comienzos de 2022», agregan desde la consultora.
