Es el actual activo estrella del sector inmobiliario. La vivienda en alquiler se ha convertido en la inversión más demandada entre grandes fondos y también pequeños ahorradores. Una oportunidad que ha generado negocio para las promotoras de vivienda que, sin embargo, reconocen que no todo es oro lo que reluce en el mercado del build to rent en España.
Del lado bueno, la demanda. Los cambios sociológicos y económicos han llevado a la población española a incrementar la búsqueda de vivienda en alquiler. «Está claro que la demanda está garantizada. España tenía un mercado de primera y de segunda residencia y ahora lo tiene de asset class«, explica Pablo Méndez, director de Inversiones de Culmia, durante una conferencia organizada por Rebuild 2022 y Wires.
Del lado contrario, el escaso margen que ofrece las promociones en alquiler. «Los promotores nos centramos en el build to rent por la necesidad que hay en el mercado de vivienda en alquiler. Sin embargo, los costes de build to rent son mayores que en build to sell», reconoce Emma Bellosta, asset management director de Stoneweg, en el citado foro.
Build to rent no en todas las ubicaciones
Según los últimos datos publicados, en 2021 se invirtieron 1.617 millones de euros en obras nuevas destinadas al arrendamiento. El volumen total, incluyendo todas las tipologías de residencial en alquiler, fue de 2.100 millones, un 5% más que en 2020. Para 2025, se prevén que se incorporen al mercado entre 28.000 y 18.000 viviendas nuevas en alquiler, según EY. Sin embargo, este reparto de nueva oferta no será uniforme en todas las zonas.
¿El motivo? La demanda de vivienda en alquiler no es igual de fuerte fuera de los grandes núcleos urbanos.
«Hacemos vivienda en alquiler enfocándonos en el inquilino, y eso nos lleva a buscar dónde hay demanda, porque no en todos los sitios hay la misma acogida en alquiler«, asegura Rosa Gallego, directora de Operaciones de Q-Living.
«No se puede hacer BTR en todos los sitios», coincide el responsable de Culmia.
Tipo de viviendas: pequeñas y estándar
Aunque las promotoras comenzaron el negocio con la venta de sus promociones a grandes inversores que posteriormente ellos dedicaban al alquiler, ahora son conscientes de la necesidad de que diseñar un producto específico para el build to rent.
«Las promotoras estamos diseñando pisos para compartir, muy diferentes a los que se diseña para venta directa. En BTR diseñamos todo con instalaciones centralizadas, que suponen mantenimientos más fáciles y menores costes», apunta Bellosta.
«Buscamos edificios de más de 50 viviendas para que la gestión sea más eficaz», explica la responsable de Q-Living. «Queremos que todas las viviendas sean iguales, no solo iguales en un edificio sino en todo el vehículo para gestionarlas de forma eficiente», agrega.
«No es que esté de moda los dos dormitorios, es porque existe un límite de renta. Superficie y renta tienen que ir alineados, así que hay veces que tenemos que descartar suelos porque en esa zona la normativa obliga a hacer viviendas grandes», reconoce.
¿Rentabilidad en vivienda asequible?
Si los elevados gastos que conlleva realizar una promoción y la imposibilidad de subir más las rentas con los salarios actuales son un hándicap en general para el negocio build to rent, aún más para hacer vivienda en alquiler asequible, argumentan en el sector.
«La política de vivienda nos machaca. Queremos que se nos humanice. Por supuesto que se tiene que sacar una rentabilidad, igual que un particular que invierte en vivienda. Hoy ni con el suelo regalado, podemos hacer vivienda asequible en alquiler», alerta Gallego.
En el caso de Culmia, la promotora ha sido adjudicataria de varios suelos del plan Vive de la Comunidad de Madrid que, para rentabilizarlo, han tenido que poner en marcha varias estrategias. «En el Plan Vive hemos apostado por el 100% de la vivienda industrializada. Esto supone mayores costes que una vivienda normal pero con unos plazos muy acotados. Es un negocio con un margen mínimo, que puede ser un tercio del habitual de un promotor», confiesa su director de Inversiones.
Para lograr retornos, Méndez también propone medidas como ampliar el plazo de concesión de suelos.
Fondos Next-Gen para el alquiler
Los pasillos del pabellón 6 de los recintos feriales de Ifema se convirtieron en pasarela de las grandes tendencias y también los protagonistas del negocio de la construcción en España.
La feria de la Edificación Rebuild congregó en su segunda edición a pesos pesados de la industria como David Martínez, CEO de Aedas Homes -uno de los promotores de Rebuild-, Borja García-Egotxeaga, CEO de Neinor Homes; Ignacio Morales, primer ejecutivo de Vía Célere; José Carlos Saz, CEO de Habitat, y Juan Velayos, presidente no ejecutivo de Montebalito, entre otros. Según sus organizadores, Rebuild está reuniendo «al 70% de la promoción residencial de nuestro país».
Allí se habló de la necesidad de la colaboración público-privada para transformar el mercado residencial en España aprovechando los fondos europeos Next-Generation. Recursos que el sector reclama más allá de rehabilitaciones. «Va a ser inviable hacer vivienda asequible como la del Plan Vive de la CAM sin los fondos Next-Generation».
