La incertidumbre generada por la pandemia no ha impedido que los promotores sigan manteniendo un nivel de desarrollos de obra nueva que superará el medio millón de viviendas hasta 2025, entre inmuebles en venta y alquiler.
En concreto, serán 504.000 unidades las proyectadas, de las que un 5,4% se destinarán a arrendamientos, según un informe elaborado por la firma de servicios profesionales EY y que certifica que en España la inversión en residencial sigue teniendo mucho tirón.
A pesar de la situación económica generada por la pandemia, los inversores y promotores tienen previsto acometer un total de 387 nuevos proyectos de viviendas: 87 en alquiler, con 27.441 unidades, y 300 en venta, con un total de 476.839 viviendas.
Más de un tercio (el 36%, concretamente) de dicha oferta se desarrollará en Madrid y Barcelona.
Así, el sector residencial supone casi el 45% de los nuevos proyectos previstos en todos los sectores inmobiliarios en los próximos 5 años, según The Housing Property Telescope, un informe desarrollado por el equipo de Estrategia y Transacciones de la consultora E&Y, con el objetivo de dimensionar la oferta futura de proyectos post Covid-19.
Volumen igual al de 2005-2006
El coronavirus ha hecho retroceder los volúmenes de producción previstos en cinco años a lo que se ejecutó entre 2005 y 2006, los años previos al crack inmobiliario y financiero.
Y además, «los efectos de la pandemia en la actividad promotora lo cuantificamos en una reducción de 30.000 viviendas en el volumen que se entregará en el año 2022. Antes y después no observamos un impacto relevante en este sentido», precisa Iván Azinovic, socio responsable de Real Estate de E&Y.
Básicamente, en los próximos 5 años se van a entregar en total las mismas viviendas que se entregaban solamente en 2006 o en 2005, «y además de forma creciente cada vez más unidades serán en alquiler. Por tanto, no se observa un peligro de sobreoferta en el medio plazo», asegura el directivo.
Impulso del build to rent
En este impulso de la vivienda nueva juega un papel fundamental un actor nuevo, la promoción destinada al alquiler, conocida como build to rent o BTR.
Aunque el giro al alquiler ya venía de antes, por el endurecimiento del acceso a la compra de casas, sobre todo, para los jóvenes, el cambio generacional y la búsqueda de salidas para producto en stock de difícil venta, este fenómeno se está desarrollando aún con más fuerza al hilo del coronavirus.
En concreto, según EY, en los próximos cinco años se desarrollarán un total de 87 proyectos de BTR con más de 27.441 viviendas. Y la tendencia de 2020 confirma que esta tipología de inversión ha llegado para quedarse en 2021, ya que, a pesar de la crisis sanitaria, en los últimos tres años, la inversión total en BTR ha ascendido a 1.962 millones de euros.
«De forma progresiva iremos viendo cómo la oferta de obra nueva destinada al alquiler va ganando peso específico. En 2025, representará casi un 10% del total«, cuantifica Azinovic.
El auge de la obra nueva para alquiler ya se refleja en los nuevos barrios. Por ejemplo, en la Operación Mahou Calderón de Madrid, donde la Socimi Vivenio ha sido la primera en ponerse manos a la obra con su proyecto destinado al arrendamiento, según ha podido saber brainsre.news.
Se prevé que esta promoción, llamada Nuevo Calderón, esté dedicada exclusivamente al alquiler, a través de la fórmula del build to rent. Además, la promotora desarrollará 750 viviendas destinadas al alquiler en Getafe y 280 en el Ensanche de Vallecas, que venderá a fondos gestionados por DWS. En total, invertirán 240 millones de euros.
ASG Homes es otra de las sociedades que acaba de anunciar que invertirá 200 millones para levantar 2.500 viviendas de alquiler en España. Y la lista sigue con Azora, Neinor y su división Rental, Aedas Homes -que tiene previsto acometer más de 1.000 viviendas en los próximos 12 meses-, Lar, Metrovacesa o el fondo alemán Aquila Capital, a través de su división residencial AQ Acentor.
Y es que, en un contexto de tipos de interés bajos, expectativas elevadas de inflación a largo plazo y diferenciales de los bonos del estado cercanos a cero, esta tipología de inversión se ha erigido como una gran alternativa para inversores con bajos costes de capital, debido principalmente a que genera unos rendimientos atractivos frente a unos riesgos contenidos.
Del lado de la financiación los bancos también parecen apoyar el negocio. Javier Duro Chacón, director de Real Estate de Caixabank, dejaba claro recientemente que los bancos sí acompañan al negocio, pero con condiciones. “Habrá muchas operaciones de BTR pero no todas financiables”, explicaba Duro Chacón. Su banco predica con el ejemplo: acaba de cerrar la financiación de un proyecto por 70 millones de euros, y lleva financiados ya una cartera de 300 millones de euros para este producto.
Brainsre.com Plataforma de Big Data inmobiliario
El precio de la obra nueva en Madrid ha registrado un crecimiento del 2,25% en el tercer trimestre de 2020, según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brains RE. Así, el precio medio de la vivienda de obra nueva en el municipio de Madrid se situó en 4.314 euros el metro cuadrado, mientras el ticket promedio de una vivienda a la venta fue de 514.782 euros.
Madrid capital ha seguido liderando el ránking nacional del precio del alquiler residencial. En concreto, el importe medio de la vivienda en alquiler se situó en 15,1 €/m2.
En el tercer trimestre de 2020, el precio medio de la vivienda de obra nueva en el municipio de Barcelona se situó en 5.833 euros el metro cuadrado, mientras que el ticket medio alcanzó los 554.329 euros, según datos de Brains RE. Con respecto a los alquileres, el metro cuadrado en Barcelona ascendió a 16,3 euros al mes al cierre del tercer trimestre, con un importe medio de 1.405 euros mensuales.
