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Caixabank financia con 300 millones proyectos build to rent

Los proyectos de vivienda destinada al alquiler seguirán financiándose al menos dos años más, mientras se ubiquen en ciudades prime como y tengan un volumen mínimo de 80 viviendas, señalan desde Colliers.

El dinamismo del mercado de build to rent (BTR) o vivienda destinada al alquiler es patente y financiable, pero como todo, selectivo a la hora de contar con dinero de los bancos.

No se trata de reconvertir promociones residenciales para venta en alquiler, sino de diseñar productos adecuados al perfil de demanda y recordar que es un negocio que va a volumen, como han insistido los directivos invitados a un encuentro organizado por la consultora Colliers International.

Del lado de la financiación, Javier Duro Chacón, director de Real Estate de Caixabank, dejó claro que los bancos sí acompañan al negocio y que este tiene cuerda al menos para dos años más, pero con condiciones. “Habrá muchas operaciones de BTR pero no todas financiables”, explicaba Duro Chacón. Su banco predica con el ejemplo: acaba de cerrar la financiación de un proyecto por 70 millones de euros, y lleva financiados ya una cartera de 300 millones de euros para este producto.

Los bancos también tienen preferencias: les gusta el sistema de foward funding, mediante el cual el inversor compra el proyecto antes o durante su construcción y lo paga con la obra finalizada, «pero el riesgo de construcción es crucial y exige pedir al menos un 10% como garantía«. Duro Chacón advierte que “vamos a seguir acompañando a los fondos, pero muchas veces no en las estructuras que ellos buscan, sino con las que nos gustan a nosotros”.

Aún así, el directivo no ve bancos españoles acompañando al completo una línea de negocio entera destinada al alquiler, como algunas promotoras han puesto en marcha. La localización y el valor de repercusión de los suelos son claves: «el repago de la operación es lo que mide la financiación«, recuerda. Se trata de un negocio efervescente, al que se han apuntado ya Pryconsa, Axa IM, Locare, Housfy, Ares, Amenabar, Aedas o ACR, mientras promotoras como Neinor han creado una línea entera de negocio, y otras como Metrovacesa o Aedas Homes han realizado operaciones importantes en volumen.

Ubicación, ubicación

Además hay que tener clara la ubicación. “El foco de inversión está en Madrid y Barcelona y luego le siguen ciudades como Valencia o Málaga, porque son ciudades que siguen atrayendo empleo y porque hay mucha liquidez mundial que está presionando la inversión”, precisa Antonio de la Fuente, senior director Corporate Finance de Colliers. Como ejemplo, la ciudad de Madrid es un polo de atracción demográfico que atrae todos los años a 100.000 trabajadores, en su mayoría altamente cualificados.

A pesar de ello, el directivo no descarta encontrar operaciones en algunas capitales de provincia debido al aumento de la demanda y a la necesidad de los inversores de realizar operaciones. “En las ciudades más pequeñas los fondos exigen promociones más grandes, de entre 100 y 150 viviendas, porque las rentabilidades son más estrechas”, apunta De la Fuente.

Unas rentabilidades a las que también ha afectado el Covid y la consideración de producto refugio, como el logístico, tras la pandemia. «La cifra dependerá de la propia gestora, el producto y la ubicación, pero la rentabilidad neta puede situarse hoy en el entorno del 5%«, estima el directivo.

El segundo punto es el dimensionamiento de las operaciones, con un ticket mínimo de ochenta viviendas en las ciudades prime y dimensiones optimizadas, de 1 a 3 habitaciones. Pero no se trata de reconvertir una promoción de venta en alquiler o destinar una parte del proyecto al comprador de vivienda o otra al alquilado para equilibrar riesgos sin más, como recordaba en este diario recientemente Mikel Echavarren, CEO de Colliers International.

“El residencial para alquilar tiene un valor añadido a través de la creación de zonas comunes y una gestión profesionalizada, no vale con poner un gimnasio y cobrar un alquiler premium porque las cuotas de alquiler tienen un límite de pago también«, explica Borja Varela, alternative assets director de Colliers.

«Mensualidades de 2.000 euros no son creíbles y estimaciones de ocupación del inmueble al cien por cien desde el primer año tampoco», coincidieron en señalar los directivos. Borja Varela reforzó el mensaje: «cualquier imprevisto relacionado con el marco regulatorio, como por ejemplo la última legislación de Barcelona, da al traste con un proyecto que no está escalonado».

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