La oferta cultural del Matadero; la ubicación del campus de Google y la futura salida al mercado de las oficinas que construirá Colonial, con la sede de Catalana Occidente como bandera; pero, sobre todo, la rápida revalorización del metro cuadrado de obra nueva de vivienda han hecho del distrito de Arganzuela en Madrid una fuerte competencia futura para el norte de Madrid.
Según un informe elaborado por la consultora CBRE, grandes empresas del sector industrial y energético junto al sector público copan el 54% de la superficie total de oficinas del distrito. Los responsables de la consultora evitaron valorar el impacto del Covid sobre este submercado, pero sí reconocieron que la incertidumbre afecta a la hora de ser tajantes en las estimaciones.
Se trata, además, tras Tetuán, del segundo distrito dentro de la M-30 con el precio medio de la vivienda más asequible, tanto en compra como de alquiler, explica Lola Martínez Brioso, directora de Research CBRE España, con un crecimiento de un 129% entre 2013 y 2019 del mercado residencial y 2.264 viviendas vendidas en 2019.
Tanto Lola Martínez como Paloma Relinque, directora CBRE Madrid, fijaron el precio medio del metro cuadrado algo por encima de los 3.600 euros. Pero la realidad supera la ficción. La zona partía hace dos años de un precio medio en torno a los 3.000 euros, pero las expectativas creadas por la familia venezolana Caprile con una compra inicial de suelo, la Operación Mahou Calderón, y ahora la venta de dos parcelas por parte de Repsol, podrían situar los precios en el entorno de los 5.500 euros el metro cuadrado.
La petrolera ha iniciado el proceso de venta de dos parcelas, una de uso residencial libre y otra de terciario que en total suman una edificabilidad de 37.000 metros cuadrados, frente a su sede en Madrid, en la calle Méndez Álvaro. Se sitúa dentro del desarrollo urbanístico de Méndez Álvaro Norte (APR 02.06), un ámbito con una superficie de 129.700 metros cuadrados, una edificabilidad total de 185.313 metros cuadrados para casi 2.000 viviendas y otros 61.771 metros para oficinas u hoteles.
Es el mismo lugar donde Colonial tiene previsto Campus Méndez Álvaro, un gran campus residencial y de oficinas. Pryconsa tiene allí una promoción con precios desde algo más de medio millón de euros, en torno a 4.500 euros el metro cuadrado. La fecha prevista de entrega está fijada a finales de 2020 o principios de 2021 y de sus 66 viviendas, solamente quedan cinco unidades por vender. Amenabar o InmoCaixa ya han entregado pequeñas promociones de vivienda.
Oficinas: competencia con Azca y Nuevo Norte
En relación con el stock de oficinas en la zona, la directora de Research CBRE España, ha apuntado que “hasta 2023 sumará 90.000 m2, ya en construcción, la misma cifra que en la década 2010-2020, siendo la zona que más metros cuadrados de oficina de nueva obra ofrecerá dentro de la M-30 en los próximos años, además de dos proyectos de rehabilitación (+10.000 m2)”.
Por su relevancia desde el punto de vista terciario-oficinas destaca el eje de Méndez Álvaro, donde se concentra el 61% del stock de oficinas de Arganzuela (el distrito tiene 488.000 m2 en stock, de los cuales 300.000 m2 se encuentran en Méndez Álvaro).
La zona de Méndez Álvaro es, después del CBD, el área donde las rentas prime han experimentado mayor crecimiento; la renta máxima ha subido un 61% en Méndez Álvaro desde el punto más bajo de 2014. Martínez Brioso ha comentado que “el bajo número de operaciones, por un lado, y el hecho que éstas se han cerrado en los edificios de alta calidad, ha logrado elevar la renta media ponderada (que tiene en cuenta el tamaño de las transacciones) por encima de la media simple”.
Los nuevos proyectos, enfoque para sedes
«Méndez Álvaro es una zona de sedes”, ha afirmado Martínez Brioso. El distrito es el emplazamiento elegido por grandes sedes corporativas –el 62% de los edificios son sedes sociales-. Además, el distrito tiene una alta concentración de espacios de oficina flex y coworkings: 24.000 m2 en todo Arganzuela. Pero los grandes proyectos pendientes son realmente singulares.
Méndez Álvaro 31, con el Grupo Catalana Occidente. Va a congregar a todos sus empleados de Madrid en una nueva torre, de 16 plantas y 20.275 m2, que está construyendo Colonial. El estudio de arquitectura Estudio Lamela ha sido el encargado de llevar a cabo el diseño del proyecto.
Campus Méndez Álvaro. Proyecto de Colonial de 90.000 m2 sobre rasante que incorporará las últimas tendencias del sector inmobiliario en el ámbito de la eficiencia energética, distribución de espacios y combinación de usos e iniciativas de Proptech. El estudio de arquitectura Estudio Lamela es el encargado de llevar a cabo el diseño del proyecto, que constará de dos edificios de oficinas (60.000 m2 en total) y uno residencial.
Áncora 40. El proyecto consta de más de 7.000 m2 de oficinas, terrazas, cafetería y un patio privado. El estudio de arquitectura Buckley Gray Yeoman ha sido el encargado de diseñar el edificio,
Vizcaya 12. El activo cuenta con una superficie sobre rasante de 3.200 m2 distribuidos en siete plantas y cuenta con 15 plazas de garaje. En la actualidad, el edificio está arrendado en su totalidad a Spotahome. El fondo de inversión alemán Commodus Real Estate compró el edificio a finales de 2019 y quiere convertirlo en una de las sedes más modernas de Madrid. Se trata del único de los proyectos que aún no ha comenzado sus obras.
Ombu 4-16. Acciona ha encargado al estudio de Norman Foster fusionar una nave industrial de ladrillo de hace 115 años junto a un complejo de oficinas de nueva construcción, en un solar de más de 10.000 m2.
