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El mercado de la vivienda y la población española: ¿dónde se necesitarán casas en 2035?

Según los datos del INE, en los próximos 15 años España ganaría 954.497 habitantes, un aumento de población de un 2%, con descensos en 9 comunidades autónomas y aumentos en 8 y un impacto significativo de población foránea en España.

Según los datos del INE, en los próximos 15 años España ganaría 954.497 habitantes, un aumento de población de un 2%, con descensos en 9 comunidades autónomas y aumentos en 8 y un impacto significativo de población foránea en España.

España cuenta a día de hoy con una población de 47,3 millones de habitantes, cifra que se prevé que siga aumentando si continúan las tendencias demográficas actuales.

Pero este aumento se producirá de forma desigual y con un incremento notable de población foránea. Dos claves que María Moreno, data scientist de Brains RE, destaca en un análisis con datos obtenidos recogidos por la plataforma de big data inmobiliario BrainsRE. «Si seguimos proyectando la línea del tiempo vemos como en el año 2070, la población superaría incluso los 50 millones de personas, separándose cada vez más la línea entre la totalidad de la población y los nacidos en España».

De mantenerse las tendencias demográficas actuales, se observaría una evolución dispar por comunidades autónomas en los 15 próximos años. Así, «se darían aumentos de población en ocho y descensos en las otras nueve«, afirma la analista.

Y hay un dato importante también, a efectos de oferta de vivienda usada en el mercado; ante el descenso de la natalidad y el aumento de las defunciones, en España habría siempre más defunciones que nacimientos (crecimiento 0 saldo vegetativo negativo) durante los 15 próximos años. Este saldo vegetativo alcanzaría el valor más bajo en torno a 2060, y se iría recuperando levemente a partir de entonces.

La Asociación de Promotores (APCEspaña) cifra entre 120.000 y 150.000 unidades la producción de vivienda nueva para cubrir el nivel actual de demanda, frente a una media de 70.000 producidas en los dos últimos años, y lo esperado para este año, según el ritmo de producción que recoge el INE y otras firmas de análisis, como RR de Acuña.

¿Cuál es el perfil de población nueva?

El análisis del perfil de crecimiento es fundamental para prever a su vez, la tipología de inmuebles que España necesitará en los próximos años. Así, esta diferencia se debe al esperado crecimiento de la población de nacionalidad extranjera, ya que según el INE el número de habitantes foráneos se duplicaría en los próximos 50 años, pasando de representar el 15% de la población en la actualidad a representar el 33% de la población en España en 2070.

Un análisis con datos obtenidos recogidos por la plataforma BrainsRE, destaca que en la población extranjera actual tienen especial peso los ciudadanos de países como Marruecos (713.776), Rumanía (670.186), Reino Unido (286.753), Italia (243.748) o Colombia (199.182).

«Si seguimos proyectando la línea del tiempo vemos como en el año 2070, la población superaría incluso los 50 millones de personas, separándose cada vez más la línea entre la totalidad de la población y los nacidos en España», apunta María Moreno.

Madrid y Cataluña ganan más población, Baleares crece

De mantenerse las tendencias demográficas actuales, se observaría una evolución dispar por comunidades autónomas en los 15 próximos años. Así, «se darían aumentos de población en ocho y descensos en las otras nueve«, afirma la analista.

Madrid aumentaría su población en casi 615.000 habitantes durante los próximos 15 años. Actualmente cuenta con 6,6 millones de habitantes y una tasa de 2,70 habitantes por vivienda, situándose por encima de la media española, y si tenemos en cuenta el crecimiento de la población en 614.049 personas, la tasa ascendería a 2,94 si se mantuviese el parque de viviendas actual, por lo que la demanda de nuevas viviendas en la capital seguirá aumentando en los próximos años.

El Noroeste de la península sería el más castigado, Castilla y León, Galicia y Asturias serían, según el INE, las regiones que más poblaciones pierdan durante los próximos años, ya que el crecimiento vegetativo negativo y el saldo migratorio interautonómico harán mella en estas comunidades autónomas.

Los mayores incrementos relativos se registrarían en las Islas Baleares (14,9%), Comunidad de Madrid (9,1%) y Canarias (8,4%). Por el contrario, los descensos de población más acusados se darían en Asturias (–10,0%), Castilla y León (–10,0%) y Extremadura (–8,3%). «En el caso de Baleares que lidera el ranking de crecimiento relativo, cuenta con 1.149.460 habitantes y una tasa de 2,67 habitantes por vivienda, en 2035 vería incrementada su población en 179.921 personas lo que supondría alcanzar una tasa de 3,08 habitantes por vivienda si se mantuviese el parque de viviendas actual», explica María Moreno.

La demanda de vivienda seguirá creciendo

Este aumento de la población genera expectativas en la continuidad del crecimiento de la demanda de vivienda nueva en nuestro país. Según la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña), nuestro país necesita una producción de vivienda nueva de entre 120.000 y 150.000 unidades para cubrir el nivel actual de demanda.

Se trata de una cifra que seguirá aumentando conforme la población vaya creciendo. Numerosas promotoras siguen adelante con sus proyectos de obra nueva hasta sumar en estos cinco meses de pandemia casi un millar de promociones y 28.000 viviendas en construcción.

Pero la fórmula no tiene por qué ceñirse sólo a la venta de vivienda nueva. De hecho, en los últimos años la demanda de vivienda en alquiler, en parte por el empeoramiento de la accesibilidad a la compra y la tasa de esfuerzo y en parte por la precariedad del mercado de trabajo, ha crecido, acercándonos a la media europea.

Así, según el último «Observatorio de Vivienda y Suelo» publicado por el Ministerio de Transportes, los españoles necesitan, de media, 6,99 años de renta bruta para poder comprar una vivienda, o lo que es lo mismo, necesitarían invertir todos sus ingresos durante siete años para comprar una vivienda. El indicador supone un máximo desde el primer trimestre de 2015.

Ello explica también la necesidad que reclaman expertos del sector de poner en el mercado de alquiler dos millones de viviendas, que den respuesta principalmente a jóvenes y familias con rentas más bajas, y que opten por la opción de alquilar una vivienda en lugar de la compra.

Recreación del ámbito Mahou Calderón.

Alternativas inmobiliarias como el build to rent, modelo en auge en nuestro país como muestran operaciones como la alianza entre Kronos y Nuveen para levantar 5.000 viviendas, el lanzamiento de Aedas de más de 1.500 viviendas para este segmento, o la compra de Aberdeen de uno de los proyectos residenciales que Azora posee en el ámbito Mahou Calderón por 90 millones de euros, entre otros, «mitigarán en parte la falta de oferta de vivienda actual y futura», apunta María Moreno.

Respuesta de las administraciones

El Gobierno también impulsa el alquiler social con diferentes actuaciones como el Plan 20.000 del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), que aspira a crear un parque público de vivienda en alquiler a precios asequibles.

Promoción de la EMVS.

La actual situación de crisis está empujando también a los Gobiernos regionales a impulsar construcciones y programas sociales para los colectivos más vulnerables como está haciendo la Comunidad de Madrid a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) que tiene actualmente 3.100 viviendas en construcción, de las que 930 se habrán terminado este año y 375 el que viene, gracias a una transferencia de 24 millones de euros por parte del Área Delegada de Vivienda , o la venta de la CAM de 102 suelo residenciales donde también está presente la VPO y la VPPL, que se puede consultar en brainsre.news.

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