Con cifras del tercer trimestre aún provisionales, la inversión en oficinas en España se sitúa en torno a los 1.500 millones de euros, un 45% inferior a la cifra alcanzada hasta septiembre de 2019, según datos de la consultora CBRE.
Para Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE España, “en el entorno de bajísimos tipos de interés en el que el mundo se ha instalado desde hace años, y que continuará por algunos más, el capital en busca de oportunidades de inversión sigue siendo elevado. Por ello, el apetito de los inversores por el mercado de oficinas sigue vivo, si bien el producto más buscado, activos core y core+ con flujos de caja estabilizados, continúa siendo escaso”.
«Después del espectacular arranque de año, en gran medida por la firma de varias operaciones que venían del 2019, el interés de los inversores continúa vivo, si bien la incertidumbre ralentiza la actividad del mercado«, argumentan desde la consultora. De hecho, hasta el final del año, podrían cerrarse operaciones que aumentarían esta cifra hasta superar los 2.000 millones de euros.
Madrid concentra la inversión
Del total, casi 950 millones de euros han tenido como destino inmuebles ubicados en Madrid. Además, se da la circunstancia poco habitual de que cinco operaciones que superan los 100 millones de euros acumulan el 58% del total invertido este año en la capital.
En Barcelona, se han cerrado un total de 17 operaciones, con un ticket medio de 21 millones de euros, destacando la operación de compra llave en mano por parte de DWS (fondo de Deutsche Bank) en el 22@.
La responsable de Research de CBRE explica que “tanto en Madrid como en Barcelona hay pocos procesos de venta oficialmente en el mercado, pero que son suficientes para constatar que el alto interés que existe en inmuebles bien ubicados sigue intacto, con niveles de precios que no están sufriendo correcciones con respecto al periodo pre-COVID. Por ello, las rentabilidades prime se mantienen estables, en torno al 3,25% en el CBD”.
Por ubicación
Elevado interés inversor
Martínez Brioso añade que “seis meses después de la irrupción de la COVID-19, la incertidumbre que domina la escena ha movido a los inversores a tomar posiciones claramente más cautelosas. Los procesos se demoran en el tiempo lo que, añadido a las restricciones a la movilidad, dificultan las visitas a los activos por parte de fondos internacionales, que en 2019 representaron el 75%, y en 2020 el 68% del total invertido en el sector oficinas en España. Si el cierre de un proceso de venta estándar antes del COVID se situaba en torno a los cuatro meses de media en estos momentos bien podemos hablar de entre cinco y seis meses”.
El segmento value-add, en busca de activos para reposicionar, que se encontraba muy activo antes de la irrupción de la pandemia, se encuentra ahora aletargado. El riesgo inherente a este tipo de inversiones y la dificultad de proyectar la evolución del mercado en los próximos meses hace que por el momento el interés se haya desplazado a la búsqueda de otras opciones más seguras. La financiación, por otra parte, también se ha vuelto más selectiva, lo que es un escollo más para las transacciones que involucran a este tipo de activos.
Alquiler de espacios
En cuanto al mercado de alquiler de oficinas, aseguran desde la consultora ha mostrado cierta reactivación a partir del fin del estado de alarma en junio, como muestra el incremento en el número de peticiones, demandas y visitas respecto al trimestre anterior. Según información propia, el número de demandas entrante de espacio de oficinas en junio fue un 30% superior al mismo mes de 2019, en julio permaneció prácticamente igual y con datos de sólo la primera semana de septiembre es un 30% inferior a la misma semana del 2019.
Aun así, se espera que el tercer trimestre, aún con el periodo vacacional de por medio, arroje al menos en Madrid cifras de contratación superiores a las de trimestre anterior, cifras que podrían superar los 70.000 m2 frente a los 56.000 m2 del segundo trimestre, gracias a varias operaciones, algunas realizadas por el sector público, que se han cerrado este verano o están a punto de hacerlo. «Estaríamos en este caso en torno a unos 240.000 m2 de contratación a fin del tercer trimestre, un 55% por debajo de la cifra registrada en 2019», cuantifican.
La consultora también se refiere al teletrabajo, que sin duda ha cambiado la forma en que trabajamos en el corto plazo y, en su opinión, «aunque el porcentaje de gente que va a quedar teletrabajando una vez se supere esta situación anómala va a ser mayor al que había antes, en ningún caso será como los índices actuales».
Las oficinas de ese futuro tan cercano, eso sí, tendrán que dar respuesta a necesidades distintas a las de antes del Covid 19. De ello son conscientes los propietarios, «por lo que seguiremos viendo proyectos de rehabilitación de edificios que han quedado obsoletos, si bien en el corto plazo en menor número del que hubiéramos visto si la pandemia no se hubiera producido», explican.
