La inversión inmobiliaria, menor, más selectiva y con descuentos hasta finales de año. Y la estrategia no es sólo española. Casi el 60% de los 150 inversores profesionales de Alemania, Francia y el Reino Unido encuestados por Union Investment para su estudio de panorama de inversión dicen que están optando por invertir con el menor riesgo posible aunque sea a costa de sacrificar la rentabilidad. Y eso que hay dinero.
Es evidente que el giro de la pandemia hacia nuevos rebrotes y el consiguiente recrudecimiento de la incertidumbre, han empeorado la situación de stand by en la que se se estaba acomodando el sector. La cifra era solo del 35% antes del estallido de la pandemia. Madrid (47%) y Barcelona (33%), junto con Milán (55%), se consideran los mercados que probablemente se verán más afectados por las consecuencias de la pandemia durante más tiempo.
«El escenario a finales de año era previsible aunque todos estábamos deseando equivocarnos; la crisis sanitaria no nos hace ningún bien y agrava la toma de decisiones de inversores que no pueden desplazarse y ver físicamente los activos», precisa Mikel Echavarren, CEO de Colliers International.
En este contexto, todos firman porque a finales de año se llegue a los 8.500 millones de inversión, una cifra que anticipaban desde CBRE tras revisar a la baja sus previsiones preCovid, y que en cualquier caso, estarían un 30% por debajo de lo previsto, y en niveles de 2016, hace 5 años.
«El mercado hoy no está por las grandes operaciones, ya sea de activos o de deuda, sino más bien la inversión particular y doméstica en muchos casos, donde se pueden negociar descuentos de hasta el 10% y donde influyen otras necesidades como las fiscales, por ejemplo» precisa Gerard Marcet, socio fundador de la consultora Laborde Marcet. En este escenario encajan más, según el directivo, las compras de valores ‘seguros’, como edificios residenciales para alquiler (build to rent), logísticos, o relacionados con la alimentación, y modulables, como espacios de oficinas.
Operaciones pendientes
Con este panorama, ¿cómo encaja la resolución de operaciones pendientes para después del verano, como la venta una cartera de supermercados de Mercadona a LCN Capital Partners; parte de la cartera de 55.000 pisos en alquiler de Blacsktone o el porfolio de más de 100 activos diversos de El Corte Inglés? Está en el aire también la venta del 50 % del centro comercial Xanadú por parte de la británica intu, tras la venta hace unos meses de sus otros complejos comerciales Puerto Venecia e Intu Asturias.
«No creo que se suspendan los cierres de operaciones avanzadas en precio y financiación sí está asegurada, pero sí se va a ralentizar la puesta en el mercado de nuevas operaciones y queda tiempo aún para que afloren por ejemplo carteras de deuda«, explica el CEO de Colliers.
Echavarren también comparte la perspectiva de un goteo de pequeñas y medianas inversiones y sólo cree que se pueden dar sorpresas en la aparición de accionistas que fortalezcan el núcleo duro de las inmobiliarias, o en la consolidación de un socio nuevo para Madrid Nuevo Norte, que aporte liquidez a BBVA y Merlin, y asegure el arranque de la mayor operación urbanística española pendiente del sector.
Hay un dato decisivo en el planteamiento de muchos empresarios: la prohibición de presentar concursos de acreedores hasta el 1 de enero va a enmascar la situación real de muchas empresas y complicar la negociación de muchos procesos de venta. «En el caso del negocio hotelero de cadenas familiares se activará la venta de hoteles para reducir el riesgo de supervivencia de todo el grupo empresarial», apunta. «Todas las negociaciones y demandas de los inversores se han hecho más selectivas, y se filtra extraordinariamente el riesgo y la exigencias de viabilidad de la operación», precisa Marcet.
Sanitario y logístico, favoritos internacionales
No obstante, no hay ninguna negativa general a invertir. Solo el 5% de los inversores europeos en la encuesta tienen la intención de evitar toda inversión en real estate en la fase actual. ¿Dónde? La asistencia sanitaria y la logística son los sectores que despiertan más interés entre los inversores europeos en las actuales circunstancias. El 65% de los encuestados espera que se canalice más capital hacia este tipo de inmuebles.
“Ambos tipos de propiedades son menos propensos a las crisis y ayudan a estabilizar el flujo de caja en una cartera”, señala Olaf Janßen, director de Real Estate Research de Union Investment. Dicho esto, los activos residenciales se mantienen en la agenda del inversor internacional europeo: el 55% de los participantes de la encuesta anticipan un aumento de las inversiones en este segmento.
Alemanes en cabeza
La mayoría de los inversores inmobiliarios europeos (57%) esperan que el mercado inmobiliario alemán se recupere más rápido de la pandemia del coronavirus. Los mercados de Berlín y Fráncfort, en particular, reciben una alta calificación de los encuestados: el 42% cree que la capital alemana se recuperará rápidamente, mientras que el 38% citó a Frankfurt. También se considera que los mercados inmobiliarios de París (30% de los encuestados), Londres (29%) y Estocolmo (23%) tienen buenas posibilidades de recuperación.
En cambio, Madrid (47%) y Barcelona (33%), junto con Milán (55%), se consideran los mercados que probablemente se verán más afectados por las consecuencias de la pandemia durante más tiempo.
