El posible nuevo ajuste de precios, unido a la recuperación de los indicadores de compraventa e hipotecas, puede incentivar la compra de vivienda para aquellas personas que cuenten con capacidad financiera suficiente y que dispongan de cierta estabilidad laboral, dado el endurecimiento de los requisitos para acceder a un crédito.
Uno de los obstáculos precisamente son las restricciones crediticias «condicionadas por los efectos de la crisis de 2008 y 2012, las entidades financieras están aumentando los estándares de calidad crediticia de los prestatarios», señalan desde el Instituto de Valoraciones (IV), que ha realizado un análisis del mercado tras la pandemia.
En este escenario, más restrictivo para los compradores jóvenes, sigue mandando el comprador de reposición, y con un perfil mucho más conservador, que por otra parte ha sido dominante desde la anterior crisis de 2008.
Solicitante de tasaciones
«El perfil del comprador actual tampoco ha variado, el comprador de reposición sigue siendo el principal solicitante de las tasaciones seguido por quien adquiere primera vivienda», explica Mariola Soriano, Research Analyst en Instituto de Valoraciones.
Lo cierto es que el dinamismo que se ha registrado durante el segundo semestre del año, pasado el confinamiento ‘duro’ por la pandemia ha hecho que las cifras de compraventa se recuperen con rapidez, aunque ello no ha impedido cerrar el año en negativo.
En diciembre del pasado año, la compraventa de viviendas creció un 3,7% intermensual hasta las 36.109 operaciones, según el INE, lo que representa el segundo aumento consecutivo tras el repunte de noviembre y la tasa más alta desde julio de 2019. Aún así, 2020 registró una caída anual del 17,7% respecto a 2019, la más acusada que registra esta estadística en los últimos nueve años.
Crecen las hipotecas
Este protagonismo del comprador de reposición, con más ingresos y el aval de una vivienda anterior, en muchos casos ya pagada, explica también que a pesar de las restricciones crediticias, y según los datos provisionales del Banco de España, el importe de nuevas operaciones para la adquisición de vivienda aumentó un 0,9% en el conjunto del ejercicio pasado, hasta los 43.971 millones de euros.
Se mantiene así casi el mismo ritmo de crecimiento de 2019, cuando se prestaron un 1,2% más que el año anterior. Tras el comienzo de la crisis sanitaria, los créditos hipotecarios sufrieron un desplome, que llegó a ser superior al 50%, pero poco a poco el flujo del crédito se fue reactivando.
En diciembre, el alza fue del 18%, hasta 5.448 millones, lo que marca máximo mensual desde finales de 2010, y la reactivación de peticiones de hipoteca.
Bajos tipos
Mariola Soriano apunta al respecto que «el comprador de vivienda de reposición es uno de los más activos actualmente; muchas personas se han dado cuenta de que sus viviendas no cumplen con las necesidades de su nuevo estilo de vida, y por eso, buscan una nueva vivienda que esté más adaptada a la nueva demanda«.
En su opinión, este comprador es muy frecuente en el mercado actual, pues «cuenta ya con una base financiera para la compra de su vivienda, que sería la venta de su vivienda actual».
Además, los bajos tipos de interés que están ofreciendo actualmente las entidades financieras (con un aumento paradójico de la oferta de hipotecas fijas) y las expectativas que existen de ligeros ajustes del precio de la vivienda en los primeros meses del 2021, podría generar que el número de hipotecas concedidas se vaya recuperando en el corto y medio plazo.
Caixa: ajustes en precio del 2% y compraventas
Este escenario de leves ajustes del Instituto de Valoraciones también es compartido por el departamento de Research de Caixabank. La economista senior de Caixabank Research Judit Montoriol, señalaba esta semana en el encuentro anual organizado por la entidad bancaria y la patronal de promotores Asprima, que la compraventa de viviendas podría crecer un 4 % este año hasta las 420.000 operaciones, una cifra que aún está lejos de las 500.000 que se registraban en 2019, y que los precios seguirían a la baja con un ajuste del 2%, más acentuado en la primera mitad del año.
En este sentido, Juan Velayos, fundador de la constructora 011h, preveía en una entrevista en este diario, que «habrá una caída de precios de hasta el 5% anual en el sector de la vivienda de segunda mano; mientras que en la vivienda de obra nueva los precios se mantendrán estables o con una bajada moderada».
Según el ex-CEO de Neinor, esto se debe, entre otros factores, a la escasez de este producto, motivo principal por el que se podrá defender mejor. En este caso, «si se produce una disminución en el precio, esta podría estar entre un 1% y un 3% como máximo», asegura Velayos.
No obstante, desde el Instituto de Valoraciones recuerdan que la evolución de esta variable dependerá, en gran medida, «de la magnitud del impacto de la situación actual sobre el mercado laboral y de la capacidad financiera de las familias».
Para la economista de Caixabank, «el aumento de las compraventas previsto para 2021 está lejos del nivel potencial ya que hay que tener en cuenta que la demanda interna depende de la evolución del mercado de trabajo y la renta de las familias tardará en normalizarse, al igual que la demanda extranjera, que hasta 2022 no se normalizará«.
Tasa de ahorro
En este sentido, cabe recalcar que la tasa de ahorro de las familias se ha situado, en los últimos meses, en niveles máximos desde el inicio de la serie en el año 2000. De hecho, según los datos publicados por el Banco de España, los depósitos de las familias residentes en España alcanzaron un total de 899.657 millones de euros en diciembre de 2020, un 7,8% por encima del nivel del mismo periodo del año anterior y una cifra también superior a la media de la serie histórica.
Y aún así, Moody’s ha alertado de un incremento de los riesgos sobre el mercado inmobiliario español por los efectos económicos y sanitarios de la pandemia del Covid-19. La calificadora de riesgos prevé que Europa sufrirá un aumento de la mora hasta 2022 y coloca a España como el segundo país con mayor impacto, por detrás de Italia, y con una subida del ratio del 5%.
«Estimamos una subida de 260 puntos básicos en el aumento de morosidad, sobre el ratio de 2019, que fue del 3,8%; estimamos así un 5% negativo para el sistema bancario español y que los créditos morosos aumenten de forma significativa«, ha precisado en un encuentro con medios de comunicación María Cabanyes, Senior Vicepresident Emea Banking Moody’s.
Brainsre.com Plataforma de Big Data inmobiliario
El tiempo medio de publicación de los inmuebles en venta en España se ha dilatado considerablemente. Según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, recogidos de más de un centenar de portales y agencias inmobiliarias, el tiempo de publicación medio de una vivienda en venta en España se situó en 5,5 meses en el cuarto trimestre de 2020.
Esto supone un aumento del 41% respecto a la cifra registrada entre enero y marzo del año pasado, que fue de 3,9 meses. A lo largo del ejercicio, el tiempo medio para vender una vivienda se ha ido incrementando paulatinamente: en el segundo trimestre la media fue de 4,3 meses y en el tercero de 4,7 meses.
Además, el precio medio de venta de la vivienda en España alcanzó los 1.796 euros el metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2020, un 1,6% más que en el anterior trimestre. Mientras que entre octubre y diciembre, el precio medio de la vivienda en venta se situó en 261.521 euros. Ambas cifras suponen los precios máximos de los últimos cinco años, según datos de Brainsre.
