El sector logístico no ha reducido su apetito inversor, que se disparó tras la crisis sanitaria del Covid-19. En 2021, este segmento del sector inmobiliario ha protagonizado algunas de las mayores transacciones inmobiliarias del ejercicio, incluyendo la mayor operación en cuanto a volumen: la compra por parte de Bankinter de la plataforma logística de Montepino por más de 1.000 millones de euros.
En total, durante todo el año 2021, se contabiliza una inversión en este segmento entre los 2.000 y los 2.500 millones de euros, según los expertos inmobiliarios consultados por Brainsre.news.
«Tal y como apuntábamos en nuestro informe The Logistic Property Telescope, la inversión en logístico ha superado los 2.000 millones de inversión en 2021, lo que supone un hito en el segmento que será prácticamente imposible de superar», comenta Javier García-Mateo, socio responsable de inmobiliario en el área de strategy & transactions de EY.
Joaquín Linares, socio de Financial Advisory de Deloitte cifra la inversión en 2.100 millones. «La cifra está impulsada por la transformación que el ecommerce está ocasionando en la cadena de suministro, así como la venta de grandes plataformas como Montepino», explica.
De hecho, este volumen histórico de logístico ha permitido elevar el volumen total de inversión inmobiliaria para este 2021. «El sector inmobiliario español ha demostrado su fortaleza en 2021, situándose como una opción atractiva para los inversores, que cuentan con un gran volumen de capital disponible. Las previsiones que barajamos desde CBRE para el cierre del año apuntan a un cuarto trimestre muy activo, por lo que esperamos que los volúmenes de 2021 se aproximen a los de antes de la pandemia, en el entorno de los 11.000-12.000 millones de euros; un volumen de inversión que pone de relieve la consolidación de la recuperación de un sector clave en nuestro país que sigue en el foco de los inversores. Por segmentos, logístico y multifamily se han consolidado como motores del sector inmobiliario», señalan desde CBRE.
«Además de los sectores más tradicionales, en los que la inversión se ha centrado en producto core y core+, hemos visto una clara apuesta por invertir en nuevos desarrollos en los segmentos en los que la oferta de calidad es muy escasa para cumplir con la demanda actual, especialmente vivienda en alquiler, pero también logístico, o residencias de mayores», apunta por su parte, Alejandro Campoy, director general Savills Aguirre Newman.
Las grandes operaciones
Sin duda, por volumen de inversión, el primer puesto de las mayores operaciones del sector logístico de este año es para la plataforma logística de Montepino. Esta operación se cerró en el mes de mayo. Bankinter compró una cartera de activos logísticos valorada en 1.200 millones de euros a CBRE Global Investors, superando en la puja al resto de competidores. Bankinter se imponía en la recta final a Brookfield, en un proceso donde también participaron otros inversores relevantes como el fondo soberano de Singapur, Nuveen, DWS o AXA. La entidad financiera presidida por María Dolores Dancausa articuló la compra a través de una Socimi, que será la propietaria de la plataforma logística y está participada por clientes de la entidad financiera de banca privada e institucionales.
Sustancialmente por detrás, la segunda mayor operación fue una de las últimas vistas este año: EQT Exeter compró el porfolio logístico de Logicor a China Investment Corporation (CIC) y a Blackstone. En total, pagó 280 millones por cuatro activos que suman 300.000 metros cuadrados en la A-2, entre Madrid y Guadalajara.
La operación del tercer puesto se anunció el mismo día que la del segundo. Aberdeen adquirió el porfolio logístico propiedad de Davidson Kempner y Palm Capital por 227 millones de euros. Este cuenta con más activos que el anterior; aunque de menor tamaño. En total, siete inmuebles operativos y uno en construcción, con un total de 122.000 metros cuadrados. «En la operación de Palm Capital por parte de Aberdeen, ya que la tasa de capitalización del inversor ha sido del 3,3%; es récord histórico en el mercado logístico de España», apuntan desde EY.
Proyectos
Este boom inversor también ha tenido su réplica en el mercado de obra nueva logístico. La consolidación del ecommerce ha llevado a muchos promotores a poner en marcha nuevos proyectos, tanto de llave en mano -con alianzas tanto de operadores como con firmas de distribución- o a riesgo, algo no muy habitual antes de la explosión online.
Según los datos del Logistic Property Telescope, los inversores y promotores de naves logísticas tienen previsto acometer un total de 95 nuevos proyectos con más 21 millones de metros cuadrados de edificabilidad entre 2021 y 2015.
Esta cifra no solo supone un volumen récord en esta tipología de inmuebles, sino también le sitúa como la estrella de la actividad no residencial, superando a los activos ‘reyes’ de las últimas décadas: oficinas y centros comerciales.
Lo mismo ocurre con la contratación de espacio logístico. «La contratación logística en Madrid también finalizará el año con cifras históricas. Cabe destacar que existe un stock que, por lo general, se caracteriza por encontrarse obsoleto para este mercado. Es por ello por lo que existen muchos proyectos de nuevas instalaciones para los próximos años, así como rehabilitaciones de algunas naves ya existentes. Se espera que entren alrededor de un millón de metros cuadrados para Madrid durante el próximo año», comenta Jorge Sena, socio y responsable del área comercial de Knight Frank
«La tendencia es claramente alcista, impulsada por los operadores de última milla. Estamos viendo que hay mucha flexibilidad a la hora de negociar los contratos y cada plaza se está adaptando a las características del destino logístico que cada promotor estar siendo capaz de construir en base a una relación de partnership con su inquilino», agrega García-Mateo.
Previsiones 2022
El director general Savills Aguirre Newman espera que en 2022 el logístico «seguirán captando altos niveles de inversión».
Algo en lo que coincide el socio y responsable del área comercial de Knight Frank. «Estamos convencidos de que el sector logístico, impulsado por el robusto crecimiento del comercio electrónico, continuará exhibiendo unos resultados históricamente altos, tanto en take up como en volumen de inversión». Desde Knight Frank elevan la inversión en logística, en 2021, hasta los 2.500 millones.
Data centers
Además del boom propio de los activos logísticos, un subsector de esta tipología activos ha irrumpido con fuerza en el inmobiliario español: los data centers o centros de datos.
Ramón Gayol, socio de corporate finance para Real Estate de KPMG, explica que «hay mucho apetito por los activos alternativos como los data centers y va a habrá mucho desarrollo. Es un mercado con barreras de entrada complicadas porque tanto la comercialización como las inversiones que hay que acometer son difíciles y elevadas». Predice que el apetito inversor se mantendrá y el crecimiento en el volumen de inversión dependerá de si hay operaciones de grandes porfolios; aunque, en su opinión, se transaccionarán activos desde 30 hasta 200 millones.
El CEO de Colliers, Mikel Echavarren, completa sobre los centros de datos: «Estimamos que se producirá un notable incremento de la actividad el mercado de data centers, que dejará de ser un mercado incipiente». Además, describe al logístico como una apuesta clara de los inversores.
