Era un activo prácticamente desconocido fuera del mundo de las telecomunicaciones y ahora se ha erigido como el más deseado dentro de los grandes inversores inmobiliarios. Los data centers o centros de datos han comenzado a protagonizar transacciones como activo perfecto para los gigantes de la inversión: por su alto volumen de capital y sus recurrentes retornos.
«Los centros de datos, hasta hace un año, los compraba y desarrollaba los propios operadores de tecnología. Pero ahora, todos los fondos de inversión del mundo están interesados en comprarlos», asegura Gonzalo Martín, director de Capital Markets de Colliers International y experto en data centers.
La implementación del 5G y del Internet de las cosas ha provocado una necesidad de poner en marcha estos espacios de almacenaje y distribución de datos, generando alianzas entre los operadores y los fondos de inversión que aporten capital. Y en esa coyuntura, España, y más concretamente Madrid, se encuentra en una situación excepcional, señalan los expertos.
«Ahora mismo se vive la tormenta perfecta para colocar a Madrid al mismo nivel que los FLAP (Frankfurt, Londres, Ámsterdam y París) y convertirse en el principal nodo digital del sur de Europa, por lo que compiten también Marsella y Milán», explica Martín.
¿Qué tiene Madrid para convertirse en la referencia de centros de datos del sur de Europa? «Madrid tiene una situación de seguridad jurídica que buscan los inversores. Además, por su situación geográfica, hace diez años, los operadores comenzaron a instalarse en la ciudad, sobre todo en la ciudad de Julián Camarillo, teniendo ya una inversión hecha en redes troncales», señala el experto de Colliers.
Otro de los factores que influyen para el auge de esta tecnología es la llegada de los fondos europeos para la recuperación post-Covid. «La llegada del IOT, del 5G y de los fondos Next Generation, pensados para ayudar a la digitalización pueden posicionar a España y sobre todo a Madrid como un referente».
Inversión por encima de previsiones
Esta ventana de oportunidad de la capital ha disparado las previsiones de inversión en centros de datos, reconocen los expertos. «Hay un boom en el mercado de centros de datos, sobre todo, en Madrid, que hace que las previsiones de hace seis meses ya se hayan quedado cortas».
Así, si en mayo, se hablaba que, solo en infraestructuras físicas, la inversión directa en estos activos podría alcanzar los 3.000 millones de euros en los próximos cinco años, este volumen es mucho mayor y en muchísimo menos tiempo.
«Si se hacen las cosas bien, podemos alcanzar una inversión directa de 5.000 millones de euros en los próximos dos o tres años, que se elevaría hasta 10.000 millones incluyendo la indirecta».
Esta inversión inmobiliaria generaría un impacto directo en toda la economía española. «Nuestro estudio dice que, por cada euro invertido en este sector, se generan entre 9 y 12 euros en el PIB». Sin embargo para ello, piden el apoyo institucional con medidas como que este sector sea reconocido como ‘Electro intensivo’, pudiendo acceder a ayudas públicas con las que competir con el resto de mercados europeos, «no solo en precio».
Quién invierte en centros de datos
Aunque Martín asegura que actualmente, «todos los fondos quieren invertir en centros de datos», son algunos relevantes los que han dado los primeros pasos.
Éste es el caso de Blackstone. El gigante de la inversión estadounidense anunció en mayo la compra de la compañía de centros de datos QTS por 4.400 millones
En España, Merlin Properties anunció este año una alianza con Edge Energy, filial de Endeavour, para la construcción de cuatro centros de datos en la Península Ibérica (en Madrid, Barcelona, Bilbao y Lisboa), y hace unos días, el operador de telecomunicaciones Grupo Aire implantó un nuevo centro de operaciones de más de 2.000 m2 en Madrid.
Apuestas a las que se sumarán próximamente nuevas operaciones. «Va a haber en los próximos meses muchas transacciones importantes de M&A y también de compra de activos», augura el responsable de Colliers. «Hay fondos que están cerrando alianzas con operadores pero también estamos trabajando con promotores inmobiliarios y Socimis», apunta.
